未來十年是商業地產的黃金十年

許華芳

如果說過去的黃金十年更多是指住宅地產的話，那么未來十年將是中國商業地產的黃金十年。但說到當前商業地產的發展現狀，筆者認為，中國真正做得好的商業地產商還是屈指可數。寶龍地產自身做了十多年，也感覺有很多不足，但商業地產領域要找比寶龍做得好的也找不到幾家。整個行業處于第一梯隊的也就萬達、華潤、中糧、凱德、龍湖等數得過的幾家企業，從這個意義上來講，商業地產這個行業長期發展還有很大的成長空間。但從短期來看，商業地產行業發展并不樂觀，行業需要走向更加健康、穩健、可持續的發展軌道。

一、模式之淺

2015年中國商業地產可能會有系統風險，為什么呢？因為這兩年中央大力調控住宅，很多開發商都往商業地產跑，也不管城市能否消化，整個行業過量開發，這本身就有一個“算賬”的過程。而且，很多住宅開發商用做住宅的理念做商業地產，比如先建好再招商，而對于專業的商業地產開發商，更多是用住宅銷售收入現金流覆蓋開發成本，最后賺個自持物業，這是個很好的結果。但如果整個行業都這樣簡單思考的話，商業地產就可能被搞亂，而最關鍵的運營、資產經營可能就很難快速做出來。

二、成本偏高

與國外相比，中國商業地產整體融資成本稍高，行業中融資成本都在8%-9%，雖然毛利潤較高，但管理費用、稅收等扣掉后，最終的凈利潤會降低。相對而言，國外回報率可能4點多，但融資成本只有2點多，整體而言，商業地產發展整體成本偏高，作為重資金屬性的商業地產行業，較高的成本很難支持商業地產的快速發展。

三、管制稍松

在中國做商業地產有幾點很難，一是人才很缺乏，二是市場規范性缺乏，商業地產企業盲目擴張缺乏相應的管制和宏觀調控。比如，澳大利亞最大的房地產商西田在麥格理市做了一個商業地產項目，并且堅持了二十幾年，服務20多萬人。在此過程中，每7、8年就擴張2萬平方米，基本能滿足本地的需求。更驚奇的是，如果有新的競爭對手進來，西田可以直接寫信給政府投訴，說我早幫你算好賬了，不適合有新的競爭對手了，競爭環境很健康。但在中國競爭環境中，今天政府某些機構與A簽訂協議3年內不招新的，但可能6個月后就招一個B，中國人做很多生意都是惡性競爭，動不動就一哄而上。

四、競爭激烈

雖然在整體環境不容樂觀的背景下，單一城市、區域的商業地產卻表現出巨大的分化，競爭結果會非常慘烈，大批同類型中小型商業地產將面臨淘汰。未來中國商業地產很有可能出現這樣一種情況，即在一個大片區中只有有限的幾個購物中心，比如3-5個，且第1名1個月的銷售額會等于第2、3、4名的銷售額總和。第1名可能賺了整個片區的40%-50%，第2、3、4名占了40%，然后剩下第5、6名可能就賺一點點，也可能虧錢退市。

行業危機重重，未來商業地產還會有很多變量的東西，比如同質化的沖擊、電商的沖擊、新興商業模式的沖擊等。但寶龍地產還是非?？春弥袊虡I地產、看好城市化進程、看好中產階級的持續崛起，寶龍要做的就是洞察趨勢與戰略管理變革。

作者系寶龍集團執行總裁