眾創(chuàng)空間：公寓寫字樓的破局之徑

柒石

“萬眾創(chuàng)業(yè)，人人創(chuàng)業(yè)”的眾創(chuàng)時代，大量創(chuàng)客是否聚焦于高端公寓與寫字樓，我們不敢斷言，但未來會有越來越多的年輕人投身于這一創(chuàng)業(yè)大潮中來。互聯(lián)時代需要共享式辦公，辦公空間的利用率會更高。未來只有能滿足高效辦公、低成本辦公，能為創(chuàng)客提供更多個性化服務(wù)、體驗(yàn)式服務(wù)的辦公空間才會有生命力。

對于公寓、寫字樓等辦公產(chǎn)品，開發(fā)商更多是從地產(chǎn)開發(fā)角度來做的產(chǎn)品定位，是一種傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)思維。而WeWork這種模式，更多是一種商業(yè)運(yùn)營思維，講究運(yùn)營獲利，這種辦公租賃模式會讓大量服務(wù)性不強(qiáng)、配套落后的公寓、寫字樓開發(fā)商在市場中被淘汰。

公寓寫字樓與眾創(chuàng)空間有機(jī)結(jié)合才有希望

眾創(chuàng)空間運(yùn)營本質(zhì)上是做風(fēng)險投資，不是單純在做物業(yè)租賃。未來的公寓、寫字樓要在這方面下功夫，為創(chuàng)客們做好共享辦公空間。

公寓、寫字樓和眾創(chuàng)空間的運(yùn)營模式是否能有機(jī)結(jié)合的關(guān)鍵，就是公寓、寫字樓產(chǎn)品定位的問題。一方面，眾創(chuàng)空間需要公寓、寫字樓類的產(chǎn)品提供一個什么樣的配套，包括硬件、軟件、公共等方面；另一方面，相互結(jié)合涉及到聯(lián)合辦公也就是WeWork的題材。

眾所周知，現(xiàn)在寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)面臨去化壓力，這被寄希望于眾創(chuàng)空間。不過目前完全依附于眾創(chuàng)空間并不能根本上解決這一問題。眾創(chuàng)空間只是一個“創(chuàng)業(yè)型”的載體，現(xiàn)在被熱炒，無論做商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓還是眾創(chuàng)空間，核心的東西還是運(yùn)營。眾創(chuàng)空間和公寓、寫字樓的結(jié)合，在硬件配套方面，根據(jù)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)需求，要有辦公區(qū)、路演區(qū)、分享區(qū)等，但關(guān)鍵的關(guān)鍵是軟件。如果做孵化器，不是靠租金盈利的，就要靠投資人的認(rèn)可。

對于公寓和寫字樓未來的生命力，我認(rèn)為還是要做服務(wù)、做運(yùn)營、做細(xì)分，做好運(yùn)營了就會有機(jī)會。只要將公寓、寫字樓產(chǎn)品做好服務(wù)，抓住定位人群，按照客戶要求做好產(chǎn)品以及相關(guān)溝通，就有機(jī)會。像前幾年那樣做公寓、寫字樓，就一定不能適應(yīng)未來商業(yè)地產(chǎn)的市場。當(dāng)然，眾創(chuàng)時代的到來在某種程度上一定會給未來的商業(yè)地產(chǎn)帶來利好，尤其是公寓、寫字樓。

創(chuàng)客來臨：將刷新公寓、寫字樓的定義

目前，一些大中城市個體經(jīng)營和微型企業(yè)（尤其是IT及服務(wù)業(yè)）行業(yè)不斷發(fā)展，隨著此類群體規(guī)模的增長，他們也會愈發(fā)需要更加靈活的辦公環(huán)境。同時，這類企業(yè)也非常需要靈活的共享式辦公空間。從宏觀的角度來看，全球的辦公方式也發(fā)生了巨大變化，從而推動了對于共享式辦公空間的需求。

眾創(chuàng)空間其實(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)的一種形式。對于經(jīng)濟(jì)條件有限的創(chuàng)業(yè)者來說，它的門檻更低，且不同于以往的集中辦公。創(chuàng)業(yè)者在這里辦公，不僅能享受到會議室、文印室、接待等一系列的商務(wù)配套設(shè)施，還能享受到運(yùn)營者為其提供的創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、融資支持、項(xiàng)目孵化、法律顧問、資源共享等一系列服務(wù)。目前，眾創(chuàng)空間這一模式，在我國北京、上海、深圳等一線城市做得風(fēng)生水起，北京已經(jīng)有不少眾創(chuàng)空間在運(yùn)營。

眾創(chuàng)時代的到來，將刷新對公寓和寫字樓的定義，將對公寓和寫字樓的產(chǎn)品本身提出更高的、更具市場競爭力的科學(xué)要求，但同時也給對這類辦公產(chǎn)品的未來發(fā)展壯大提供了另一片藍(lán)海空間，讓公寓和寫字樓的生命力更加強(qiáng)大。

作者系本刊記者