電商時代下的物流地產

潘星辰

中國網上零售交易額近年來復合增長率高達41%，國內快遞業務規模爆發式增長，中國跑步進入電商時代。研究表明，電商對倉儲物流的需求約為傳統零售的3倍，電商時代的到來將開啟物流地產發展的黃金時代。

一、電子商務迅速崛起，促進物流倉儲業大發展

1.網上零售交易活躍帶動快遞業務爆發式增長

2010-2014年，中國網上零售市場交易規模5年的復合增長率為41%，至2014年已經達到28211億元。根據中國電子商務研究中心預計，2015 年有望達到4萬億元。同時，2014年中國網絡零售市場交易規模占社會消費品零售總額比例同比上升32.5%，達到10.6%，預計該比例很可能將于2015年達到12%。

從中美數據對比來看，2013年中國互聯網和移動互聯網滲透率分別為46%和37%，遠遠低于美國的82%和68%。2013年線上購物者數量占比互聯網用戶約49%，僅占總人口的22%。隨著國內互聯網和移動互聯網技術的推廣，以及經濟結構轉型的推進，未來線上消費規模的提升空間巨大。

另外，國內快遞業的爆發式增長也在另一個層面印證了電商時代的崛起。以2011 年的“雙11”事件為標志，規模以上的快遞業務量連續四年增速超過50%，至2014年已達到139億件，日最高超過1億件快件在寄遞途中；同期，規模以上快遞業務收入達到2045億元，同比增長42%。2014年快遞業務量首次超過美國，居世界第一位。

2.倉儲業投資規模擴大，各路資金加速投資物流地產

宏觀層面，物流業需求持續高速增長促使上游倉儲業的投資規模不斷攀升。2014年國內倉儲業的固定資產投資總額為5159 億元，較上年增長23%，比同期固定資產投資增幅高8個百分點。倉儲業占比全國固定資產總額1.03%，較2013年提升0.06個百分點；2015年1-4月，占比提升至1.07%。

微觀層面，自2013年5月以來，互聯網平臺、物流運營、工業地產、保險基金等各路資金開始大舉進軍中國物流業。比如：國內企業中，阿里巴巴投資千億元建立自己的物流體系，萬科在行業銷售低迷下宣布進軍物流地產，平安不動產大舉投資物流地產；海外企業中，澳洲的嘉民集團、美國的厚樸基金、凱雷投資、普洛斯、荷蘭的匯盈資管等紛紛增資內地物流企業（見表1）。

3.新一屆領導高度重視物流業，各項物流政策相繼落地

黨的十八大以來，中央重視物流業發展，習近平總書記、李克強總理等多次考察物流企業，對物流業發展作出重要指示，促進物流業發展的政策相繼出臺（見表2）。2014 年6 月，國務院會議通過《物流業發展中長期規劃》，提出到2020 年基本建立現代物流服務體系。這是繼2009年國務院《物流業調整和振興規劃》以來，又一個指導物流業發展的綱領性文件，是我國物流業在經濟發展“新常態”下產業地位提升的重要標志。

近年中國物流總費用占GDP 的比重一直保持17%-18%，遠高于美國7%-8%的水平，影響了國內企業的盈利能力。隨著物流行業政策逐漸落地，現代物流業的發展有望進入新的階段。

二、電子商務增加物流地產需求的原因分析

1.四大驅動因素

電子商務的快速發展擠壓了傳統零售的生存空間，許多以前需要在傳統零售商店發生的交易現在都被整合到物流地產運營中心，由此帶來了更多的物流地產需求。具體的四大驅動因素包括：（1）產品的多樣性。經驗表明電商零售的平均商品儲存量比傳統零售大得多。（2）存貨水平。物流運營中心必須持有更多的存貨以備不時之需。（3）B2C的銷售模式。B2C模式從商品的選擇、打包、運輸每個環節都是直接針對消費者的，因此每個商品都需要獨立的包裝，而不是像傳統零售那樣直接堆積在一起，包裝占用了相當的倉儲空間。（4）退貨物流。運營中心必須保證有足夠的空間用于處理退貨事宜，這些空間不能擺放貨架和商品。

2.普洛斯物流倉儲模型

普洛斯研究中心在比較分析傳統零售和電商客戶物流倉儲空間的基礎上，認為電商模式至少需要3倍于傳統零售的倉儲空間。普洛斯的研究發現，傳統零售的分發中心平均每平方英尺倉儲面積可以支撐大約2500-3500美金的年銷售額，而在電商模式下，每平方英尺的倉儲面積僅能支撐1000美元的年銷售額。即一個年銷售額10億美元的傳統零售商大約需要30萬-35萬平方英尺的倉儲面積，而一個年銷售額10億美元的電商大約需要100萬平方英尺的倉儲面積。因此，電商的崛起會帶來對傳統商鋪、購物中心需求的下降以及對物流倉儲需求的大大增加。

三、物流地產市場情況

1.總體供求關系

需求端。隨著國內個人消費增長和電子商務快速發展，無論是零售企業還是第三方物流公司對優質物流倉儲的需求都進一步提升，物流倉儲需求呈現爆發式增長。以普洛斯中國為例，2014年新簽約230萬平方米的倉儲合同，同比大增61%，相當于平均每個月出租19萬平方米，并且其中大約64%的新增來源于原有客戶擴租。

供給端。首先，由于物流用地價格偏低、倉儲用地的綜合經濟效益稅收貢獻小以及倉儲提供的就業崗位少等原因，2009-2014年政府出讓工礦倉儲用地比例逐年下降。其次，根據倉儲協會和世邦魏理仕統計，截至2012 年全國營業性通用倉庫總體量達6.98 億平米，而12 家主要的全國性物流地產開發商開發的高標準倉儲設施存量累計約，300萬平方米，占比僅2%，因而供需缺口巨大。另據普洛斯測算，目前，中國75%以上的倉庫尚未達到現代物流標準，2014年中國人均倉儲面積約0.41平方米，僅為美國人均倉儲面積的1/12。預計15年后，中國物流地產規模將達24億平方米，即人均倉儲面積達到美國的1/3，這意味著2.5萬億美元的市場機會。

綜上所述，從倉儲物流的供需關系來看，目前物流地產市場呈現出供不應求的狀態，推動倉儲租金持續上升。

2.租金回報率排位第一

根據CBRE發布的全國主要城市物流倉儲租金統計顯示，2009-2013 年租金復合增長率排名前5 位的城市分別為：杭州（16.57%）、南京（14.94%）、寧波（12.49%）、成都（11.57%）、北京（9.21%）。租金漲幅排名與淘寶發布的網購城市排名高度吻合，說明隨著網購規模的擴大，優質物流倉儲供不應求，推升各地倉儲租金持續上漲。預計未來伴隨下游需求的持續釋放，物流地產行業將在相當長時間內處于朝陽階段。

事實上，根據 CBRE 發布的報告，全國優質倉儲物業平均租金已連續21個季度上漲，投資回報率超過寫字樓、購物中心及高端住宅，躍居物業市場第一。以北京和上海兩地為例，過去5 年的房地產投資回報率表現為：物流設施>購物中心>寫字樓>高端住宅。目前，普通的物流設施平均投資回報率為6.5%-7%，優質倉儲的回報率則可以達到8%-11%。

3.中國物流地產現有競爭格局

目前，國內物流地產仍處于起步階段，但海外資金已提前布局市場。截至2014 年3 月，外資工業地產商持有的物業面積占比高達78%。其中，由新加坡主權基金控股的普洛斯持有全國760萬平方米的倉儲物業面積，市場份額高達59%，已基本形成壟斷格局。未來隨著市場不斷擴容，國內資金也將積極布局物流地產，中國企業有望憑借本土優勢提高內資市場份額。

四、物流地產大發展下商業銀行的應對策略

1.把握風險前提下助力物流地產發展

當前中國房地產進入調整時期，行業分化越來越嚴重，住宅地產結束了其發展的“黃金十年”，物流地產似乎剛剛迎來發展機遇。商業銀行要在充分把控風險的前提下，將開發貸、資管計劃等金融產品運用到物流地產領域，抓住物流大發展的時代機遇。

2.把握并購浪潮中的業務機會

倉儲土地稀缺性和物流地產高回報率將導致物流地產并購浪潮的出現，并且國內快遞業務集中程度低，同質競爭嚴重的特征也要求快遞行業通過并購來實現“優勝劣汰”。據投資界統計，2014年發生的物流業收購多達19起；從并購案例的平均金額來看，物流行業最高，為7205萬美元。商業銀行應積極投入物流并購整合的浪潮中，既可以為并購提供資金支持，也可以利用其客戶平臺優勢積極撮合并購業務。

3.積極探索商業銀行在物流園等物流領域的直投

物流地產時代剛剛開啟，商業銀行可探索多種形式的物流地產、物流園的直投業務。比如：商業銀行可以通過相關基金形式介入；也可以“財務顧問+托管”等服務模式，為成長型企業的投融資提供一體化綜合金融服務。

4.依托物流地產深入開展供應鏈金融

物流地產是供應鏈中關鍵的一環，商業銀行通過物流地產特別是商貿型物流地產可以深入中小企業，實現物流、資金流、信息流的三流合一，在供應鏈運作的全過程向客戶提供結算和融資服務。通過物流地產、物流園這樣的硬件平臺，將綜合金融產品自然深入供應鏈的下游。

5.探索優質的物流地產準REITs、REITs模式

當前，政府、企業、金融機構均有推動REITs發展的愿望，國內真正意義上的REITs——鵬華基金和萬科的公募REITs已經落地。物流地產目前已成為投資回報率最高的物業類型，供不應求的現狀也將繼續推高其租金水平，這些特征都使得物流地產成為REITs的最佳基礎資產。因此，商業銀行應建立成熟物流地產資產的研究和評級體系，做好優質資產的遴選和儲備工作，加強產品創新，積極探索物流地產的準REITs、REITs模式。

作者就職于中國民生銀行