商業(yè)地產(chǎn)過剩之殤

端木

這是商業(yè)地產(chǎn)最讓人糾結(jié)的時(shí)代。

經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)目前已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)龐大的規(guī)模。有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量已達(dá)到5.64億平方米。一二線城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和甚至過剩，全國(guó)以購(gòu)物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超過了4200家，而且每年以400家左右的速度在遞增，到2025年預(yù)計(jì)要達(dá)到10000家。

“10年前，大家在問，什么是商業(yè)地產(chǎn)；5年前，大家在問，誰在做商業(yè)地產(chǎn)；今天，大家在問，誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)；5年后，大家會(huì)問，誰還在做商業(yè)地產(chǎn)。”業(yè)內(nèi)人士如此總結(jié)出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大致脈絡(luò)。

如此巨大的體量，隨之出現(xiàn)的產(chǎn)能過剩問題可想而知了。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)報(bào)告分析，目前國(guó)內(nèi)各主要城市商業(yè)地產(chǎn)供過于求，短期內(nèi)供應(yīng)消化壓力較大。商業(yè)地產(chǎn)開始面臨產(chǎn)能過剩的威脅，泡沫化傾向越加顯著，市場(chǎng)空置率增高的風(fēng)險(xiǎn)加大，商業(yè)地產(chǎn)觸地就賺、拿地就贏的時(shí)代已經(jīng)一去不返了。

下面我們就以商業(yè)地產(chǎn)中的購(gòu)物中心為例，看一看商業(yè)地產(chǎn)過剩的原因和壓力：

我們看到，隨著零售物業(yè)市場(chǎng)體量和版圖的快速擴(kuò)張，諸多過剩“后遺癥”出現(xiàn)。比如在國(guó)內(nèi)一些大中城市商業(yè)設(shè)施的推遲開業(yè)、關(guān)門歇業(yè)甚至倒閉已經(jīng)不是什么新鮮事。究其原因，一是商業(yè)設(shè)施的過度開發(fā)；二是消費(fèi)增長(zhǎng)乏力，而消費(fèi)乏力更加劇了商業(yè)設(shè)施的過剩狀況；三是商業(yè)設(shè)施缺乏布局和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

以萬達(dá)關(guān)閉部分百貨賣場(chǎng)為代表，顯示出商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展陷入一定的困境。某廣場(chǎng)開張僅僅不到兩年，由于人流量不足，整體銷售業(yè)績(jī)欠佳，萬達(dá)這個(gè)商業(yè)巨無霸也不得不根據(jù)實(shí)際情況作出調(diào)整，將合同期尚未到期的商戶勸退。

諸如此類的重大調(diào)整已經(jīng)涉及全國(guó)很多家，而遭遇項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的百貨賣場(chǎng)豈止萬達(dá)廣場(chǎng)？全國(guó)眾多城市曾經(jīng)門庭若市的著名大賣場(chǎng)都有關(guān)門停業(yè)的新聞出現(xiàn)，而更多的新建商業(yè)街、臨街店鋪出售難、招商難、經(jīng)營(yíng)難已經(jīng)成為目前不言自明的普遍現(xiàn)象。

我們看到的現(xiàn)象是，商場(chǎng)越來越多，前來購(gòu)物的人卻越來越少，網(wǎng)購(gòu)的方便、低價(jià)和選擇面廣，將商場(chǎng)的人們拉到了互聯(lián)網(wǎng)，由此導(dǎo)致越來越多的鋪面空置，進(jìn)而牽連到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受阻。

在一些賣場(chǎng)內(nèi)，兒童游樂項(xiàng)目、娛樂項(xiàng)目、餐飲項(xiàng)目開始成為重要的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，但是這些互動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所畢竟發(fā)展空間有限。如何進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免面對(duì)面的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，大力引入文化、體育、室內(nèi)探險(xiǎn)、互動(dòng)節(jié)目等，是業(yè)內(nèi)人士需要正視的問題。

由此我們看到，在泡沫化、同質(zhì)化與電商的多重夾擊下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀正在走向困局。

目前，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)非常大，但是零售行業(yè)受到電商沖擊卻在不斷下行，因此很多購(gòu)物中心招商的時(shí)候都面臨尷尬。在招商遭遇巨大難度后，不少購(gòu)物中心的空置率上升。這一點(diǎn)在某些供應(yīng)集中且消費(fèi)人口尚待培養(yǎng)的新興商圈將尤為明顯。同時(shí)，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)將進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)的租戶主導(dǎo)特征，租金的上漲空間將持續(xù)受限。自去年8月以來，長(zhǎng)沙商業(yè)用房均價(jià)一直呈現(xiàn)走低趨勢(shì)。上月，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房網(wǎng)簽均價(jià)為12161元/平方米，環(huán)比下降12.54%，創(chuàng)近一年以來新建商業(yè)用房成交價(jià)格的新低。同時(shí)，辦公用房上月成交均價(jià)為8545元/平方米，低于一年以來絕大多數(shù)月份的成交價(jià)格。

如何化解商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)是目前急需解決的問題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，所謂的產(chǎn)能過剩只是相對(duì)的，不是絕對(duì)的。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)地產(chǎn)需要在重新審視商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的基礎(chǔ)上，苦練內(nèi)功，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)和管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)以提升自己商業(yè)平臺(tái)的資產(chǎn)管理能力。從被動(dòng)到主動(dòng)，不僅是思維的轉(zhuǎn)變，更要有切實(shí)的行動(dòng)。目前，已有很多房地產(chǎn)開發(fā)商從自身做起了“文章”，如從粗放式向精細(xì)化，從銷售型向持有型，從單純購(gòu)物到體驗(yàn)休閑，從重開發(fā)到重經(jīng)營(yíng)，做著種種嘗試。

本期專題我們從我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展大勢(shì)、傳統(tǒng)購(gòu)物中心的變局、中小城市商業(yè)地產(chǎn)招商難、公寓寫字樓眾創(chuàng)空間的興起以及酒店業(yè)的新型模式等方面為您羅列幾個(gè)案例分析，或許對(duì)您有所啟發(fā)。