業委會夾縫求生

無論是外部環境，還是業主的素質，都決定了業委會在中國的發展需要諸多突破24年前的那個午后，陳之平不曾想到，一場商住電費價格的收繳，讓他這個物業管理處主任，無意間促成了中國第一個業主自治委員會的成立。

誕于偶然

24年前，在深圳萬科天景花園里有一棟商住樓，小區規劃時設計了兩臺變壓器，分供住宅樓和商鋪。居民入住一段時間之后，由于變壓器負荷不足，管理處便向供電局申請通過供給商鋪用電的變壓器補充居民樓，電費統一按照商業用電收取。小區居民對此甚是不滿，部分干脆拒繳電費。

“要是全不繳可以直接停電，倒好解決些，只有一部分不繳納反而很難辦。”陳之平對《中國新聞周刊》解釋當時的處境。找供電局不能解決，又無法停電，管理處只能暫替業主墊繳，但這種墊支遠超物業公司的能力范圍。與此同時，業主的意見越來越大。

陳之平試著找一部分理性的業主心平氣和地一起協商解決辦法，并策劃以成立“業主管理委員會”的方式來搭建一個溝通平臺。他告訴《中國新聞周刊》，當時的方案是從小區全部6棟樓14個單元中以每單元為單位，選出1位代表作為業委會委員，加上管理處1位執行秘書共15人組成業主管理委員會。

1991年3月22日19點30分，中國第一個業委會宣告成立。包括王石在內的萬科高管，與第一屆15位業委會委員，對業委會的章程、用電、水使用及費用情況、增設休閑椅和果皮箱、管理費構成等問題進行了討論，并就議案形成了決議。

這是一個令陳之平至今記憶猶新的時刻。在業委會的協調下，商業用電的分類收取得以解決。在這一過程中，陳之平感受到了業委會成員的能量。

業委會宣布成立一個月后，第二次會議通過了《天景花園業主委員會章程》，選舉產生了會長、副會長。由于電費問題獲得圓滿解決，業委會這種社區組織模式也獲得了業主的認可。

而成立業委會之后的一次物業漲價，卻又促動了深圳物業管理條例的實施。上世紀90年代，天景花園延續舊的房產管理模式，提供水電維修及清潔服務，安全則是由派出所委派保安執勤，物業服務收費標準很低。

“清潔費每戶每月僅2元，根本不夠清潔工的工資。于是我就做了一個方案，要把清潔費提高到每戶每月10元，用以支付清潔工工資及相關工具更新。”據陳之平的回憶，業委會商議后，要求管理處做到了樓道、樓梯、草坪等隨時都看不見煙頭等垃圾，就認可上調收費標準。

物業管理處實現了業主的要求，業委會也兌現了承諾。但這次漲價違反了物價局的規定。“物價局對此以亂收費責問管理處。”當時，陳之平差一點受罰。

此后，陳之平參與起草了全國第一部物管地方性法規——《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》，該條例對物業收費調整做出了規定。這種“業主自治和專業服務相結合”的管理模式日趨成型，并有了一定的法規。

業主維權專家舒可心認為，這只是物業公司達到自己利益訴求的一種方式或者說策略，物業公司對業委會的成立從根本上講并沒有主觀之意，但其客觀訴求的確促使業主維權邁出了第一步。

上世紀90年代初期，深圳正處于改革的蓬勃期，很多領域的改革都在探索。而陳之平無意間踩中了業委會這塊石頭。

土壤有別

從全國范圍看，中國業委會的發展過程有一個清晰的脈絡：它們往往從革命性的維權起步，后來在各種現實的限制與考量后，慢慢轉向建設性。

在業委會的初創階段，“鬧”非常普遍。“這符合中國的現狀，‘鬧有時候更能有效引起關注。”一位受訪業委會專家表示。大多數的業委會，也是在“鬧”的過程中逐漸聯合成為一個組織。但在政府眼里，這就是不和諧因素，其所面臨的外界阻力也自然形成。

在中國，從“鬧”這一階段走出來的維權領袖有幾千人，分布在全國幾百個即時通訊群里。

雖然有這么多人的努力，但目前建立業主委員會的小區占比仍然偏低。據業主維權專家陳鳳山估算，全國目前擁有業委會的社區占比為10%左右，公開數據中產生過業委會的小區占據30%～35%。

在業委會的成立方面，上海是一個極其特殊的城市。陳幽泓等人提供的數據顯示，上海整個城市業委會小區所占比例為85%。

陳幽泓是海淀和諧社區發展中心的教授，研究中國社區發展狀態多年。和諧社區研究中心原是中國人民大學2002年成立的一個研究課題組，2005年海淀區政府破例讓其登記注冊成為一個民辦非企業法人。陳幽泓告訴《中國新聞周刊》，上海市是一個強政權城市，有點類似新加坡，有著強權政府干預的基因。在這個城市，業委會幾乎都是由基層政府組織成立，這在一定程度上削弱了業委會的維權屬性，也不可能形成權力制衡。

在全國性的社區論壇上，陳幽泓可以感覺到上海的業委會領袖相對較少，其知識儲備和自發的維權素養也較低于其他省份。

而與上海緊鄰的江浙地區，卻完好地保存了傳統的民間組織氛圍。陳幽泓以工商聯為例，對《中國新聞周刊》闡述了溫州的業委會發展環境。全國各地的工商聯組織，基本都屬于具有行政事業編制的民間組織，而唯獨溫州是小商業主自發組織成立。這與其經濟發展基礎有關，也與民間意識有關。政府看到了這些私有經濟業主組織在發展GDP時所做的貢獻，于是在業委會這個民間組織上表現出更為開明和寬松的態勢，“無為而治”。

在江蘇省，這種政府環境則更為明顯。陳鳳山對《中國新聞周刊》表示，2014年最新實施的《江蘇省物業管理條例》，是全國第一個將“業主委員會代表制度”明文寫進地方法規的，這在法律意義上明確了業主委員會的發展模式和法律地位。

相比上海和江浙地區，沈陽則成為中國業委會發展最好的地方。陳幽泓說，沈陽屬于東北老工業基地，特定歷史時期形成的老舊小區特別多。這些小區的物業管理相對落后，而且盈利性相對較差，于是出現了大面積的托管現象。這給沈陽的業委會組織提供了成長的沃土。

陳幽泓介紹說，在托管的期間，一些小區業主委員會發揮了很大的作用，該市社區業主委員會協會會長楊樹林所起的建設性作用，也得到了政府部門和業主的認可。“業委會這種組織的存在，讓政府省了不少心也嘗到了甜頭。”

多位受訪專家告訴《中國新聞周刊》，業委會的成立與發展，既受制于整體的大環境，也受制于區域環境。比如，雖然深圳市在業委會的發展上有很多的經驗，但基于特區的背景，其經驗并沒有普適性。

“進”與“退”

知名打假人王海，也在和同伴一起探索業委會管理的模式。

王海和崔麗娜同為和諧社區發展中心的成員，后者為天津業委會聯合會會長。他們在天津的幾個物業托管小區，正在推行“麗娜模式”。這種模式以業委會主導、合同制管理為中心，意在擴大業主的自主權，增進業主的公共意識，降低物業管理的各項支出成本。

對物業公司而言，“麗娜模式”的利潤相比傳統的模式要少得多，但好處在于明確了權責，減少了矛盾和摩擦。在很多業內人士看來，這是一種共贏的經營模式。過去，物業管理企業通常是從開發商手中接單簽約，之后由于成本壓力、與業主之間的矛盾等，或棄盤不管，或與業主之間水火不容。

陳幽泓把這一模式解讀為“共有財產區分，財產權關系明確的業主自治經理人模式”。其實現階段分為業主當家作主、財產明確、經理人實現、專業化管理外包四個階段。該模式的核心，是“區分窮盡、物權自主、量化公開”。

在“麗娜模式”中，將小區共有部分的管理，設定為對“分不出去”部分的管理。凡是“分不出去”的，由物業管理公司管理，由全體業主承擔成本，由物業維護費開支費用，在權責分明下實現物業管理費最低。

還有很多的業主維權人士在探索自己的模式，并在幾百個業主群里“百家爭鳴”。

作為和諧社區的研究專家，陳幽泓更期待“業主自治”的“鄉規民約”。在她的架構中，把實現和諧社區分為五個階段，稱為“五部曲”：業委會成立、物業酬金制、契約機制、兩委三方（物業、居委會、業委會）聯動、生態社區。陳幽泓的最終目標，是靠目前的NGO力量實現生態社區建設。

陳幽泓說，目前這個階段，社區治理領域的政策法律仍處于初步發展階段。而業主自治的問題，僅靠國家的法律遠遠不能解決，需要小區在相關政策和法律的基礎上，去協商制定自己的規則。“兩委三方”應該通過聯動，依托三方協商制定的“鄉規民約”來約束和實現自治。

陳幽泓說，國家和社會之間從來就存在一種博弈，有時候是進退關系，有時候是互補關系。他說，目前形勢下，政府應該退，民間應該進。

自治的瓶頸

但在當下，業委會在中國的發展不僅面臨誰進誰退的問題，還有很多其他的困境。

陳幽泓說，目前，在占據城市面積一半左右的居住小區內，業主組織仍處在體制的邊緣，其法律地位和組織特征不是很清楚，共有區域的法律確權也相對模糊。在很多小區，物業公司已經架空了業主的所有權。

物業專家舒可心認為，小區里在住宅以外、規劃紅線之內的區域，全都屬于全體業主。“公有的東西很多，包括一草一木、一磚一瓦。”但中國現在在所有權的登記上還有缺失，法律不登記共有財產。另外，在小區內，居委會、物業公司與業委會的權利也不對等。這導致業委會很難在法律上主張這部分共有權利。

陳幽泓表示，在中國，物權的突變式變革，造成了小區管理制度的缺位和斷層。物權所有人在自治意識尚不成熟時，就已經肩負起維護小區共有權利的責任。這是政府大跨度改革的一種冒進。

而在業主的意識和能力層面，業主大都是遇到事了才聚起來，聚起來就打打殺殺。而受訪專家大多認為，業委會要發展，就必須形成固定的議場。要定期選舉，產生一個組織去執行議事規則下達成的具體協議。但是目前在小區內部，正常換屆都很困難。

一位受訪專家認為，在業主現有的意識和能力下，業主的組織很容易呈現一種循環的狀態：當外部勢力入侵，到了一定程度，大家開始組織對抗，就有了業委會。而一旦有了業主組織，發展商就不太敢侵權。業主一看發展商不再來了，就容易做鳥獸散。而業委會一旦不存在，物業公司就又開始來欺負業主，到了一定的程度后，就又組織業委會。一位受訪專家認為，業主組織發展的一個突出問題是可持續性的問題。“一個可持續的小區的評價機制，是業委會能不能正常更換，正常選舉。一個小區是不是成熟，要看小區有沒有發生過對業委會的罷免。”

但是現狀不容樂觀，大多數業主組織都遇到了可持續發展的瓶頸，定期選舉無法實現，參與者后繼無人。房地產商人任志強在一次受訪時說：“年輕人連業主委員會的責任都不愿承擔。”

業主維權專家陳鳳山把小區比喻成一個五臟俱全的社會。他說，現階段民間組織遇到的問題，業委會都有可能遇到，但最主要的還是制度建設和法律依據。陳幽泓說，《物權法》中并沒有規定關于侵犯物權的懲罰性措施。按照《物業管理條例》的規定，開發商、物業公司侵犯業主的物權，僅被處罰幾萬元。

多位受訪專家認為，對于私人財產權長期以來缺乏法律保護，政府有不可推卸的責任。政府應該在自己的權力范圍內培育社會自治能力，因為如果沒有政府的支持，業主組織要維權并不容易。

（實習生田姬熔、張詩妤對本文均有貢獻）