論房屋更正登記

摘要：《房屋登記辦法》第七十四條規定：權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交下列材料，申請更正登記。

關鍵詞：更正登記

一、房屋更正登記概述

我國《物權法》第十九條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”《房屋登記辦法》第七十四條規定：“權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交下列材料，申請更正登記：（一）登記申請書;（二）申請人的身份證明;（三）證明房屋登記簿記載錯誤的材料”。《物權法》第一百零六條規定了善意取得制度，即便登記存在錯誤，善意且以合理價格受讓的第三人也可以取得不動產物權。因此，登記簿的記載對于房屋等不動產權利人也可以取得不動產物權。例如，某甲與某乙的共有房屋僅登記在某甲的名下，某甲將該房屋以市場價格賣給某丙并辦理了轉移登記，在此情況下，如果某乙不能證明某丙明知該房屋系共有，某丙就取得了房屋的所有權。故而《物權法》規定了更正登記，允許真正的權利人申請對登記簿的錯誤記載加以更正，使登記簿與真實狀況相一致，從而維護真正權利人的利益。

二、更正登記的概念與構成

所謂更正登記，是指權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤時，依照其申請，及其提交的登記簿記載的權利人對更正的書面同意或者證明登記確有錯誤的證據，登記機構對錯誤事項進行更正的登記。理解這一需要注意以下幾個方面的問題：

1、權利人與利害關系人

更正登記申請人中，所謂權利人是指登記簿登記記載的權利人，不僅包括所有權人和他項權利人，還應當包括預告登記、查封登記的權利人，如預購商品房的買受人、查封申請人。而利害關系人是指登記記載錯誤可能損害自己利益的人，即對登記簿記載的權利的歸屬存有異議，認為權利內容與實際狀況不符，從而損害自己利益的人。

2、更正的內容

不動產登記簿記載的事項包括自然狀況、權利狀況以及其他事項。就權利人而言，其可以就自然狀況、權利內容以及其他事項真實狀況不一致的情形申請更正登記。就利害關系人而言，其更正登記的內容包括：第一權利歸屬狀況。如某甲認為登記簿上記載為某乙的房屋應當歸屬于自己，從而申請更正。第二，權利內容。第三，其他事項，例如房屋買受人認為房屋上的查封登記系登記機構筆誤，該房屋并未被法院查封，從而請求更正以便辦理房屋所有權轉移登記。

三、更正登記申請

《房屋登記辦法》以依申請登記為原則。在登記發生錯誤的情況下，自然也應當按照私法自治的原則，原則上由權利人或者利害關系人提出請求。依據《房屋登記辦法》第七十四條規定，在申請更正登記時，申請人應當提交登記申請書、申請人的身份證明以及證明房屋登記簿記載錯誤的材料。利害關系人申請更正登記的，還應當提供權利人同意更正的證明材料。此外，權利人申請更正登記，應當提交其權屬證書。在此對上申請人的身份證明、權屬證書不再剖析，需要強調的是：

1、關于登記申請書

更正登記是對登記簿上特定房屋的記載加以更正，因此，在登記申請書中，必須指明需更正的房屋。利害關系人作為申請人時，其必須在登記申請書中就其請求更正的事項對其的影響予以說明。

2、證明房屋登記簿記載錯誤的材料

筆者認為，在申請人提交了下列能夠證明登記錯誤的材料時，方可認定登記確有錯誤，從而能夠成立更正登記：第一，登記檔案。登記檔案是登記過程中的原始資料，是判斷登記存在筆誤或者遺漏的最基礎的證據材料。如果通過對比登記檔案發現確實存在筆誤或者遺漏等情形，應當就為登記確有錯誤。例如，經核對登記檔案，發現登記時誤將房屋門牌號、面積或者權利姓名寫錯。第二，登記基礎文件被撤銷的法律文書。例如測繪機構其測繪報告的法律文書、公證機構撤回其公證文書的法律文書。在登記審查過程中，登記機構往往需要依賴相關中介機構對特定法律事實加以審核，而登記機構僅對中介機構出具的相關文書進行形式審查。第三，登記簿、權屬證書上的相關記載。例如登記機構在記入登記簿時對權利人的姓名發生筆誤，而登記簿上還登記了權利人的身份證號碼。則該身份證號碼也可以作為證明登記錯誤的根據。第四，法院、仲裁機構的法律文書。

3、權利人同意更正的證明材料

權利人同意更正的證明材料，即房屋登記簿記載的權利人對利害關系人更正申請的書面同意。只有在利害關系人就權利歸屬或內容申請更正登記時，才有可能存在權利人的書面同意。如果申請人提交了登記簿記載的權利人的書面同意并已經辦理了更正登記，而權利人事后反悔，登記機構也不能直接撤銷已經辦理了更正登記。因為更正登記的完成，就意味著登記機構認可了錯誤登記的存在，其顯然不能僅因權利人撤回書面同意而撤銷更正登記。

四、予以更正登記的情形

在符合更正登記條件，即房屋登記簿記載確有錯誤的情況下，登記機構應當予以更正登記。依據《房屋登記辦法》第七十四條第三款及第二十條的規定，符合下列條件，方可予以更正登記：1、申請人與更正登記申請書材料記載的申請人一致，申請人系登記簿記載的權利人或者與登記簿的記載存在利害關系;2、作為申請人或者被申請人的權利人系登記簿記載的權利人;3、申請人提交的材料包括權利人的書面同意，能夠證明登記簿的記載確有錯誤;4、更正登記不影響房屋登記簿上記載的其他房屋權利的利益。

五、更正登記的效果

在確認符合以上條件的情況下，登記機構應當予以更正登記。鑒于更正登記可能影響相關權利人的利益，故而登記機構應當書面通知相關權利人。這里所言的權利人，應當包括所有因更正登記利益受到影響的權利人，包括了所有權人、他項權利人以及預告登記和查封登記的權利人。

問題在于，此時可能權屬證書的記載也存在錯誤，是否要求申請人同時對權屬證書申請更正？筆者認為，更正登記僅僅是針對登記簿的記載錯誤時進行的，而不動產權屬證書系權利人享有不動產物權的證明，其應當與登記簿的記載保持一致。在登記簿的記載更正之后，權屬證書的記載顯然與登記簿不一致，從而出現記載錯誤，在此情況下，不能進行更正登記，只能由登記機構重新發證。

如果不符合上述條件，即房屋登記簿記載無誤，登記機構應當不予更正，并書面通知申請人。此外，即便登記簿記載有誤，但因其上存在其他權利，登記機構無法更正的，登記機構也應當不予更正并書面通知申請人。

參考文獻：

〔1〕《物權法》中華人民共和國主席令第六十二號

〔2〕《房屋登記辦法》中華人民共和國建設部令第168號