論以房養(yǎng)老的房價波動風(fēng)險(xiǎn)及其法律應(yīng)對

摘要：“以房養(yǎng)老”作為一種養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的補(bǔ)充，其推行遇到了很多障礙，房價的波動是最重要因素。這使得老人和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對于此項(xiàng)舉措，都表現(xiàn)的很冷淡。怎樣降低房價波動的風(fēng)險(xiǎn)，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由誰承擔(dān)是本文研究的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；房價波動；風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

以房養(yǎng)老的推行受到了很多因素的制約，房價的波動是最重要的因素。房價的高度波動性和不確定的前景，使得老人擔(dān)心將來房價上漲，現(xiàn)在“賣”房吃虧，保險(xiǎn)公司擔(dān)心，房價下跌，貸款額無法全部回收。所以老人和保險(xiǎn)公司對于此項(xiàng)業(yè)務(wù)態(tài)度都很謹(jǐn)慎，以房養(yǎng)老遇到了冷遇。怎樣降低房價波動的風(fēng)險(xiǎn)，房價風(fēng)險(xiǎn)降臨時誰來承擔(dān)，就顯得尤為重要。

一、以房養(yǎng)老的房價波動風(fēng)險(xiǎn)

以房養(yǎng)老制度也稱住房逆抵押貸款。住房逆抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)是指在實(shí)行住房逆抵押貸款的過程中由于各種不確定的因素，使各方參與主體的利益受到損失，這種損失超越了參與者所能承受的某一安全邊界。住房逆抵押貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)有，利率風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)價值波動風(fēng)險(xiǎn)等。其中，房產(chǎn)價值波動風(fēng)險(xiǎn)是影響住房逆抵押貸款推行的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。

二、影響房價波動的因素

房屋價值的波動受多重因素的影響。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，房屋的價值是由生產(chǎn)該產(chǎn)品的社會必要勞動時間決定的，商品的價格圍繞價值上下波動，則是價值規(guī)律的基本內(nèi)容。商品交換以價值量為基礎(chǔ)實(shí)行等價交換則是價值規(guī)律的表現(xiàn)形式。房屋的價值，主要是由房屋自身價值的變化和房地產(chǎn)市場供需狀況的變化來決定的。各種因素對房價的影響都是通過改變房地產(chǎn)市場的供需變化來實(shí)現(xiàn)的。下面就這幾種因素簡單展開介紹。

1.房產(chǎn)供求相關(guān)因素

一般來說，人均GDP，儲蓄或財(cái)富越多，人們可用于消費(fèi)的資金就更為充裕，收入是消費(fèi)的前提和基礎(chǔ)。從而房地產(chǎn)市場的需求也就更為旺盛，房價就會上升，形成賣方市場，這兩者和房價的走勢呈正相關(guān)。住房空置率越高說明消費(fèi)者市場基于飽和，房價就會出現(xiàn)下跌，形成買方市場。上期價格、成本因素，直接決定房屋的價格，成本越高，房價越高，需求將會降低。

2.政策因素

財(cái)政政策和貨幣政策是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的兩種基本手段。土地政策的放寬、稅收制度放寬、完善公積金制度，這些都是積極的經(jīng)濟(jì)政策。財(cái)稅政策的支持就會使房價的內(nèi)部交易成本降低，房價就會下跌，出現(xiàn)買方市場。進(jìn)而有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，穩(wěn)定房價，活躍房地產(chǎn)市場。

3.房屋自身因素

一般來說，越靠近市中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、交通便利、周圍環(huán)境越優(yōu)美，房屋的價值就越高。在參與以房養(yǎng)老時，辦理機(jī)構(gòu)需要對房子的價值進(jìn)行估計(jì)，由于住房逆抵押貸款的實(shí)施周期較長，在這一過程中，房屋無疑會折舊，從而會引起房屋價值的波動，存在房價波動的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房價波動的影響

從以上可以看出，房價不只受市場自身的影響，也受到政府宏觀決策的影響。近些年來，國家采取了很多措施來降低房價，可是效果都不是很明顯，房價的高低波動，無疑會給以房養(yǎng)老的實(shí)施帶來重大阻礙。

假定老人和貸款機(jī)構(gòu)簽訂合同時，對房子價格進(jìn)行了預(yù)期估算，按照當(dāng)時的估算價格給予老人一定限額的貸款。隨著房價的不確定性波動，當(dāng)合同履行期間房價有可能出現(xiàn)大幅上升和大幅下降的可能性，那么這其中老人和貸款機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。假使房子價格上漲，老人就會利益受損，承擔(dān)房子升值而得不到利益的風(fēng)險(xiǎn)，從而老人在考慮是否采取以房養(yǎng)老時就會很謹(jǐn)慎。反之，當(dāng)合同履行期間，房價大幅度跌落，貸款機(jī)構(gòu)就要承擔(dān)貸款額不能全部回收的風(fēng)險(xiǎn)，這就意味著，貸款機(jī)構(gòu)在做了很多事情之后，不但沒有獲利反而要賠很多錢進(jìn)去。從而，貸款機(jī)構(gòu)在是否接納此項(xiàng)業(yè)務(wù)時也會非常的謹(jǐn)慎。從而以房養(yǎng)老的推行就會處于雙重不愿意的尷尬境地。

四、我國應(yīng)對以房養(yǎng)老房價波動的建議

針對住房反向抵押貸款開展過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，尤其是房產(chǎn)價值波動因素，借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，同時結(jié)合我國的實(shí)際情況，提出以下幾個建議：

1.建立住房反向抵押貸款組織聯(lián)盟機(jī)制

房價的波動在一定程度上是不可控制的，怎么樣應(yīng)對不可預(yù)知的房價波動所帶來的風(fēng)險(xiǎn)才是我們需要考慮的。銀行對于開發(fā)金融產(chǎn)品比較有經(jīng)驗(yàn)，對于住房飯抵押貸款的頂層設(shè)計(jì)要做好。房地產(chǎn)部門可以對房價做出一定的預(yù)測，給出較為合理的估價，可以降低各方對于風(fēng)險(xiǎn)的恐懼，提高大家對住房逆抵押貸款的信心。政府要做好各方面的支持和控制，協(xié)調(diào)各方利益，促進(jìn)平穩(wěn)推進(jìn)住房逆抵押貸款的實(shí)施。

2.借款人房屋維護(hù)風(fēng)險(xiǎn)的法律防范

房屋價值的變動很大一部分是由于房屋自身的因素所造成的，例如房屋的折舊等。在做好了住房反向抵押貸款的頂層設(shè)計(jì)的同時，在實(shí)施的過程中也要注重房子的保值。對于住房逆抵押貸款來說，住房的價格在不斷的變換之中，而且損害數(shù)額又是難以確定的，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是以房產(chǎn)的最終價值為限。從保持房屋價值穩(wěn)定的自身因素來說，建立住房反向抵押借款人的激勵機(jī)制和約束機(jī)制，將會有利于房屋自身貶值所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.建立政府擔(dān)保房產(chǎn)價值基金

反向抵押貸款作為一個舶來品，有必要借鑒其他國家的經(jīng)驗(yàn)。從上文中我們可以知道，各方主體不愿意參與其中的重要原因就是房價波動的不確定性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。政府作為一個兜底性的地位政府對此動用財(cái)政支持，降低各方所分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。政府對于這方面的補(bǔ)貼不一定是直接補(bǔ)貼，也可以借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，成立一個專項(xiàng)保險(xiǎn)基金，政府作為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的最終保險(xiǎn)人。當(dāng)價值波動較小，報(bào)信基金能承擔(dān)的范圍內(nèi)，在這部分保險(xiǎn)基金里扣除。這樣一種措施，就可以使借貸雙方的風(fēng)險(xiǎn)縮小到最小化，政府作為最終的利益保障者，參與者的積極性就會提高。

五、結(jié)語

雖然住房逆抵押貸款存在很多風(fēng)險(xiǎn)，房價的高度不確定性，使各方參與者積極性很小。本文提出的一些應(yīng)對措施，通過借鑒美國的成功經(jīng)驗(yàn)結(jié)合我國住房逆抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀將有利于分散或者減少這方面的風(fēng)險(xiǎn)。政府作為風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者為各方參與者提供了信心。風(fēng)險(xiǎn)性問題的有效解決將有利于推動以房養(yǎng)老的實(shí)施。