房屋買賣居間合同居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)

摘要：隨著人們生活水平的不斷提高，社會(huì)活動(dòng)日益頻繁，民事糾紛不斷增加，就拿訴請(qǐng)法院裁決的居間糾紛而言，也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。多數(shù)的居間糾紛，多是因居間人的報(bào)酬及其報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)如何行使的問(wèn)題引發(fā)的。了解房屋買賣居間合同以及居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)涵與特征，可以有效減少居間糾紛的產(chǎn)生。

關(guān)鍵詞：房屋買賣居間合同；居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)；居間糾紛

居間合同與其他勞務(wù)合同不同，居間合同的根本特性在于居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)取決于居間人是否促成委托方與第三方締約，然而并不是所有居間人和委托人都清楚這一點(diǎn)，從而導(dǎo)致居間爭(zhēng)議的產(chǎn)生。并且，在我國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)居間活動(dòng)涉及不多的現(xiàn)實(shí)狀況下，難免會(huì)造成司法程序中解決居間糾紛的無(wú)法可依狀態(tài)以及由此帶來(lái)的不確定性。

一、房屋買賣居間合同的概述

（一）房屋買賣居間合同的定義

房屋居間合同是指，房屋居間人為委托人在房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等活動(dòng)中提供訂立合同的信息、咨詢或提供代理或策劃的服務(wù)，并需要委托人支付一定報(bào)酬的合同。通俗來(lái)講，房屋居間合同，也可以稱之為房屋中介服務(wù)合同，這是由房屋中介提供的一種有償服務(wù)（房屋咨詢、給他人提供房屋信息、代理房屋買賣以及房屋價(jià)格評(píng)估等）活動(dòng)。

房屋居間合同包括房屋買賣居間合同。房屋買賣居間合同是指居間人在房屋轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)中提供信息、咨詢或提供代理服務(wù)以獲得報(bào)酬而簽訂的合同。在房屋買賣居間合同中，居間人履行一般的居間義務(wù)，如了解房產(chǎn)行情，發(fā)布房屋相關(guān)信息，了解房屋使用狀況，指導(dǎo)買賣雙方簽約等。可以明確一點(diǎn)的是，在房屋買賣的過(guò)程中，居間人必須忠實(shí)居間義務(wù)，包括如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，盡力提供居間服務(wù)的義務(wù)以及保守秘密的義務(wù)等。

（二）房屋買賣居間合同的法律特征

1.居間合同具有有償性與雙務(wù)性

房產(chǎn)買賣居間合同是一種有償合同，合同中涉及居間人與委托人的相關(guān)利益；并由居間人提供居間服務(wù)，委托人要向居間人支付居間活動(dòng)報(bào)酬，作為居間人服務(wù)的對(duì)價(jià)。不要報(bào)酬促成他人訂立合同的行為，不屬于居間合同，而是一種服務(wù)性活動(dòng)。居間合同的雙務(wù)性是指，居間合同一旦成立，合同雙方當(dāng)事人均需承擔(dān)一定的義務(wù)。居間人履行如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，委托人則履行與第三方簽訂合同后向居間人支付報(bào)酬的義務(wù)。

2.居間合同的主體具有特殊性

如同房地產(chǎn)中介市場(chǎng)對(duì)于中介的準(zhǔn)入有嚴(yán)格的制度要求一樣，房屋買賣居間合同的簽訂，對(duì)合同的主體也有嚴(yán)格的要求。一方面要求簽訂合同的當(dāng)事人雙方都必須具備簽訂合同的權(quán)利能力和行為能力；另一方面要求簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的服務(wù)提供方，必須是房地產(chǎn)中介人，即居間人必須具有在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)從事業(yè)務(wù)的能力。

3.居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的

在房屋買賣居間合同中，合同標(biāo)的是居間人進(jìn)行居間合同的結(jié)果，居間人通過(guò)居間活動(dòng)獲得相關(guān)報(bào)酬。房屋買賣居間合同的委托人之所以簽訂合同，是需要居間人為其在房屋租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓等活動(dòng)中提供服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)自己房屋實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。因此，只有居間人的活動(dòng)促成委托人與第三人之間建立起有效的合同關(guān)系，居間合同才具有現(xiàn)實(shí)意義。

二、居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)與特征

（一）居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)

首先，居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)是一種民事請(qǐng)求權(quán)，居間人為委托人提供居間服務(wù)，目的是為了獲取一定的報(bào)酬，這也是居間人的權(quán)利。居間人對(duì)于報(bào)酬的請(qǐng)求權(quán)，具有相對(duì)性與非正式性，即居間人有請(qǐng)求委托人為支付居間人提供居間服務(wù)支付一定報(bào)酬的權(quán)利，也有權(quán)受領(lǐng)委托人的報(bào)酬給付。

另外，居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)屬于期待利益。居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的前提是居間人促成第三方與委托人達(dá)成房屋買賣合同，在此合同成立之前，居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)是不完全的，也是不能實(shí)現(xiàn)的。這也就是說(shuō)，居間人獲得報(bào)酬在其促成的房屋買賣合同成立之前，只是具有獲得報(bào)酬的資格，但是這種利益是期待利益，不是既得利益，只有在房產(chǎn)買賣雙方達(dá)成有效合同后，期待利益才能轉(zhuǎn)化為既得利益。

（二）居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的特征

居間合同具有不確定性以及附條件性的特征。所謂的不確定性，是指居間人是否獲得因提供居間服務(wù)而得到的報(bào)酬，并不取決于居間人本人是否已經(jīng)充分履行其居間義務(wù)，而取決于委托人與第三人之間是否成功交易訂立合同；對(duì)于后者，并非是居間人主觀意識(shí)可以決定的，委托人與第三人之間才是重要因素，這從而導(dǎo)致居間人的權(quán)利義務(wù)實(shí)現(xiàn)也具有不確定性。

其次，居間合同的附條件性特征是指，居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的取得和實(shí)現(xiàn)以居間人促成合同成立為基礎(chǔ)，促進(jìn)合同成立同為居間合同的目的。如果居間人沒(méi)有促成委托人與第三人之間合同成立的事實(shí)要件，居間人是沒(méi)有請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬的權(quán)利的，也無(wú)法將請(qǐng)求支付報(bào)酬的期待利益轉(zhuǎn)化為一種實(shí)在的既得請(qǐng)求權(quán)。

三、居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的行使法定條件

（一）居間合同必須有效合法

居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)必須是建立在居間合同有效合法的基礎(chǔ)上的，如果居間合同是無(wú)效的或是被撤銷的，居間人并不具備報(bào)酬請(qǐng)求的權(quán)利。并且，根據(jù)我國(guó)《民法通則》第61條第1款之規(guī)定，居間人即使已依無(wú)效合同取得報(bào)酬，也應(yīng)予以返還。

（二）委托人與第三人交易之達(dá)成

委托人之所以與居間人訂立房屋買賣居間合同，目的就是想通過(guò)居間人的資源與能力，實(shí)現(xiàn)委托人房屋買賣的要求。因此，居間人最重要的任務(wù)，就是促使委托人與第三人達(dá)成交易。在這個(gè)過(guò)程中，居間人是就其提供服務(wù)的結(jié)果而不是服務(wù)的供給而享受報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。只有委托人與第三人達(dá)成交易，居間人才有權(quán)請(qǐng)求報(bào)酬；并且，委托人與第三人訂立合同還必須真實(shí)合法有效。

（三）居間人需履行對(duì)于委托人的法定義務(wù)

前文已經(jīng)陳述過(guò)，居間合同具有雙務(wù)性，居間合同一旦成立，合同雙方當(dāng)事人均需承擔(dān)一定的義務(wù)。就居間人而言，居間人需要承擔(dān)據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)，對(duì)在其提供居間服務(wù)活動(dòng)的過(guò)程中，對(duì)其所知的與訂約存在影響的事項(xiàng)，都需據(jù)實(shí)向委托人報(bào)告。此外，居間人還應(yīng)承擔(dān)對(duì)委托人忠實(shí)的義務(wù)，忠于委托人的利益，誠(chéng)實(shí)講信用。