不動產登記會撼動高房價嗎？

《不動產登記暫行條例》已經頒布并在3月1日起施行。《條例》正式落地，一直高企的房價是否會下行？房產稅征收是否會加快推進？對我國房地產市場會產生什么影響？這都是大眾關心的問題。

短期難以撼動高房價

《條例》的出臺，確實給公眾帶來了很多的期望。不過認為房價將因此而大幅跌落，恐怕難有預期結果。

不動產登記，是將包括土地、海域以及房屋、林木等定著物列入登記范圍，并非專門針對房地產，不是以調節房價為目的，與限購、限貸等調控措施存在本質區別。

首先，不動產登記制度并不直接瞄準房地產市場調控，不能簡單理解為房屋登記。住房買賣行為一直都在住建部門實行登記備案，《條例》只是在信息系統方面的整合，有利于對不動產目前的存量和潛在供應有清晰把握。有媒體和公眾把注意力集中在商品房，其實過去十年來，多數城市的商品房登記已經相對比較規范。未來規范的重點是非商品房領域、非城鎮建設用地領域，也即農村地區的宅基地、耕地、林地、海域等，這與城鎮地區的商品房價格變化，并無多大關系。

其次，影響房價的因素很多，最主要的是市場供求關系。還有稅收法律、國家宏觀經濟走向等。統一登記等于是給不動產上了“戶口”，但并不涉及房地產市場整體供求。據研究機構數據，2013年我國商品銷售面積為13.06億平方米，2014年前11個月，商品房銷售面積為10.17億平方米。商品房市場的盤子如此之大，即使登記會引起少數拋房現象，也不會對當前的房地產市場造成太大的影響。

再者，不動產登記的全面鋪開是一個循序漸進的過程，今年健全配套措施制度，平穩有序實施；2016年全面形成制度體系，正常有效運行；到了2017年，方可實現信息共享，依法公開查詢。很顯然，這并非一朝一夕即可實現。可以這樣認為，不動產登記當前仍屬于一種“摸著石頭過河”的狀態，所以《條例》中才有“暫行”二字。在落地初期，因其相關的制度體系尚不成熟，房產稅及遺產稅也很難在短期內出臺，現在談對房價的影響為時過早，在短期內難以對高房價現象產生撼動。

《條例》體現了產權明晰的物權法定原則，對于發揮市場機制在土地資源配置中的基礎作用，會有重大促進意義。短期來看，將促使消費心理變化，可能會在局部市場引發部分官員及利益團體的二手房源拋售，增加存量房交易市場的供給，減緩或暫時抑制房價上漲，但對現行土地制度下的整體房價影響不大。從長期來看，不動產統一登記后，可以更清楚了解全國不動產的數據和分布、閑置情況，也將成為樓市調控長效機制的權威基礎資料。

加快房產稅推出預期

近年來，“房姐”“房叔”等的頻繁出現，備受社會關注，從一個側面也反映了社會貧富懸殊的加大。對于這類特殊的群體，一方面，需要嚴厲監管，加大反腐力度：另一方面，更需要國家制定相關政策，減小社會貧富差距。而開征房產稅、遺產稅，無疑是一個有效的手段。

房產稅征收的目的之一，在于調整貧富差距，實現社會公平。然而在上海、重慶的試點運行中，調控房價沒有取得好的效果，還引發了社會對房產稅征收效果的擔憂。重慶的房產稅試點主要針對存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，并未對市場整體需求產生太多影響。而上海的房產稅試點則主要針對新增房量，并未打擊囤積的存量房。

不動產統一登記制度的實施，會對尚處在試點階段的房產稅征收帶來什么影響呢？毫無疑問，會給包括稅收等政府職能部門依法行政提供方便和條件。

只有明晰了哪些人擁有哪些房產，才能真正在全國范圍內推廣房產稅。房產稅全面征收的前提條件便是擁有不動產統一登記信息，稅務部門才能有效地依據業主的房產數量征稅。不動產登記將全國不動產的數量、類別、分布及產權狀況等建立基礎數據，可以說是房產稅征收的重要基礎。

《條例》首先保障了不動產登記工作有法可依，為“摸清家底”做好制度保障；同時可以使相關部門實現信息互通。有助于推動全國房地產信息聯網，為推進房產稅（或是房地產稅制改革）及遺產稅的立法進程做好鋪墊。

當然，不動產統一登記為房產稅向存量征收創造了技術條件，但并非決定因素，其一是開征房產稅需伴隨稅收結構調整，目前房地產總體稅種多、稅負重，全面征收房產稅應以現有稅種減少和合并為對沖，而非增加整體稅負：其二，在目前土地財政依賴短期難以改變的情況下，房產稅開征大概率仍將以溫和漸進的方式起步。

不會抑制房地產業發展

據前瞻產業研究院發布的報告顯示，2013年我國商品房交易金額為8.14萬億元，同比增長8.14%；2014年前11個月，商品房交易金額為6.45萬億元，同比下降7.8%，主要原因是房地產持續低迷，價格環比不斷走低。

房地產市場的迅速降溫促使了各種“救市”政策緊密出臺，限購松綁、房貸松綁、公積金政策放寬，以及央行的不對稱降息。然而，接連的“救市”舉措并未為市場帶來很強的提振效果。

恰逢這個時候，《條例》頒布實施，對正處于調整期的房地產市場而言，是不是雪上加霜？又將帶來哪些影響？

從近幾年樓市調控過程可以看出，在住房分配結構性失衡的背景下，由于無法摸清住房的配置狀況。缺乏完整透明的住房信息，只能依靠行政高壓手段。正因為基礎數據信息缺失，就會造成市場機制效率的損失。

只有摸清了全國不動產的分布狀況和底數，才能針對樓市的積弊進行對癥下藥式的調控。由此可以看出，對涉及到民生概念的房地產市場而言，《條例》是必需的基礎設施和基本制度，提高了市場經濟信息的完備性，從而為房產稅等市場化調控手段的出臺提供信息基礎，在一定程度上能夠提高房地產市場調控乃至宏觀調控的運作效率。不論是前幾年樓市的非理性火爆，還是當前陷入低谷，均表明了樓市運行的不穩定性，究其根源就在于缺乏市場化的調控機制。而實現不動產信息在不同部門、不同地區間的共享，正是市場調控手段出臺的前提條件。

成熟的市場經濟需要完善的基礎制度框架，才能發揮市場機制的調節作用，否則會造成價格信號的失真。從總趨勢看，不動產統一登記能促進房地產市場更加公平地交易，有利于房地產調腔的長效機制建設，有助于更加科學、合理的制定調控政策與措施。

最后總結，《條例》第一條開宗明義，闡述了出臺這項制度的原因和目的，它不是房地產調控政策，與調控樓市、打壓房價并無直接關系。從長遠的角度來看，確實會對房地產市場帶來不可估量的積極影響，為房地產市場的長期健康發展奠定良好的基礎。