關(guān)于《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》的說明

浙江省人大常委會：

《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》（以下簡稱規(guī)定），已經(jīng)杭州市第十二屆人大常委會第二十九次會議修訂通過。根據(jù)立法法和地方組織法的有關(guān)規(guī)定，報請省人大常委會審議批準(zhǔn)。現(xiàn)就規(guī)定的有關(guān)問題作一說明。

一、規(guī)定修訂的必要性和經(jīng)過

《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》（以下簡稱原規(guī)定）制定于2000年。原規(guī)定實(shí)施以來，對規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展起到了積極的作用。但由于原規(guī)定出臺時間較早，許多條款是根據(jù)當(dāng)時我市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況制定的，與目前的管理實(shí)際相去甚遠(yuǎn)，已無法有效應(yīng)對實(shí)際遇到的問題，迫切需要結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況對原規(guī)定進(jìn)行全面地修改和完善。

規(guī)定是杭州市人大常委會2015年立法正式項目。2015年4月，市十二屆人大常委會第二十七次會議審議了市人民政府提請的規(guī)定草案。會后，市人大法制委員會根據(jù)常委會和市人大城建環(huán)保委員會的審議意見，進(jìn)行了立法調(diào)研，并請浙江大學(xué)和浙江工商大學(xué)的專家對規(guī)定草案進(jìn)行立法評估。同時，還分別征求了省人大常委會法工委、市人大常委會立法咨詢委員會、市人大代表及各區(qū)、縣（市）人大常委會的意見。在此基礎(chǔ)上，法制委員會對規(guī)定草案進(jìn)行了統(tǒng)一審議，形成規(guī)定草案修改稿，提請市十二屆人大常委會第二十九次會議審議通過。

二、規(guī)定的主要內(nèi)容

規(guī)定共三十條，采用不分章節(jié)的簡單型結(jié)構(gòu)。

（一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的配套設(shè)施建設(shè)。項目用地的配套設(shè)施如期建設(shè)對保障購房者的權(quán)益意義重大。對政府部門應(yīng)當(dāng)落實(shí)的配套設(shè)施，規(guī)定要求，“用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者劃撥前，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同發(fā)展和改革、教育、民政、國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、文化、衛(wèi)生、公安交警、土地儲備機(jī)構(gòu)等單位確定項目用地的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)主體、建設(shè)時序，作為國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)。”同時規(guī)定，“明確建設(shè)時序的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施應(yīng)當(dāng)如期完成；不能如期完成的，由監(jiān)察部門追究相關(guān)責(zé)任主體的責(zé)任。”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)落實(shí)的配套設(shè)施，規(guī)定要求，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定或者劃撥決定書的規(guī)定，將項目用地范圍內(nèi)的配套設(shè)施與房屋建設(shè)項目同步設(shè)計、同步建設(shè)，并按照規(guī)定同步交付使用。”

（二）關(guān)于商品房的預(yù)售條件。調(diào)整商品房預(yù)售條件是本次修訂的重要內(nèi)容之一。規(guī)定中商品房的預(yù)售條件除了依據(jù)上位法要求支付土地出讓金、取得土地權(quán)屬證書、商品房建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證以及確定施工進(jìn)度外，還根據(jù)我市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況對商品房建筑工程的完成量作了規(guī)定，即地上建筑為十層以下的，已完成建筑主體結(jié)構(gòu)的施工；十一層以上的，已完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的二分之一以上（且不低于十層）；一百米以上的（超高層），已完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的三分之一以上（且不低于五十米）。主要修改依據(jù)如下：

一是《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）中提到，“2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻，從工程投資和形象進(jìn)度、交付時限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理”。二是參考了外地的經(jīng)驗(yàn)。《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》第十四條規(guī)定：“取得商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：……（四）擬預(yù)售的房屋為八層以下的，完成主體建筑封頂；九層以上的，已建房屋建筑面積達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)的擬建房屋面積的二分之一以上……”《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》第五條規(guī)定：“預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到該項目工程建設(shè)總投資的25%以上。其中，申請預(yù)售商品房項目工程形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)為：7層以下（含7層）的，已完成主體建筑封頂工程；8層以上（含8層）的，已完成主體結(jié)構(gòu)工程的二分之一以上，且不得少于7層……”此外，上海、北京、深圳等城市也出臺了相關(guān)的文件對商品房預(yù)售時的工程形象進(jìn)度進(jìn)行規(guī)定。三是符合杭州實(shí)際情況，經(jīng)過浙江大學(xué)、浙江工商大學(xué)多名專家論證評估，具有合理性。

（三）關(guān)于商品房的預(yù)售資金監(jiān)管。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，規(guī)定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)向項目所在地銀行開立預(yù)售資金專用存款賬戶，并與銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。預(yù)售商品房所得款項應(yīng)全部存入預(yù)售資金專用存款賬戶。

此外，規(guī)定對銀行和房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管職責(zé)作出規(guī)定，“銀行應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)售資金入賬情況、資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。”

（四）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用管理。目前我市房地產(chǎn)開發(fā)大多以設(shè)立項目公司的形式進(jìn)行。項目公司作為獨(dú)立的法人，當(dāng)開發(fā)項目結(jié)束、相應(yīng)業(yè)績被計提后，可能會辦理注銷手續(xù)。為了保護(hù)購房者的利益，增強(qiáng)項目公司的責(zé)任意識，規(guī)定要求市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用檔案應(yīng)當(dāng)記載該企業(yè)的“資質(zhì)信息、開發(fā)項目建設(shè)信息、開發(fā)項目經(jīng)營信息、資產(chǎn)信息、人員信息、信用等級信息、獲獎信息和不良行為記錄等可以反映企業(yè)信用狀況的信息”，同時還應(yīng)當(dāng)記載該企業(yè)設(shè)立或者控股的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用狀況信息。

以上說明和《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》，請予審議。