對房地產企業成本控制的分析

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摘要：房地產企業成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機會成本和管理成本兩項內容。一般說來，土地成本、設計成本、建安成本等均可以計入不變直接成本，這些成本在一個項目中是相對固定且可以預測的，并且一旦發生就固定不變。

關鍵詞：房地產企業；成本控制

引言

在現今激烈的市場競爭下，房地產行業的發展也逐漸邁入成熟階段。提高房地產企業的核心競爭力，增加利潤空間，就需要對房地產的成本做出控制管理。房地產企業成本控制需要全方位的參與控制，上至領導層做出正確的成本控制決策，下至參與人員進行協調管理。實施成本控制，能夠有效的提升企業的工作效率和核心競爭力，同時在一定程度上規避了國家政策調整對于房地產行業的沖擊力度。促使企業創新成本管理模式，在市場經濟發展中占據有利位置。

房地產企業成本控制是指利用相應的信息數據對企業在生產經營過程中產生的關系成本的因素做出調控和管理措施。實質上就是對房地產生產經營成本中經濟的有效控制開支的措施。房地產企業在開發和經營過程中，只要涉及到經濟支出的問題都應該屬于成本控制問題中的分支，都需要根據成本控制的全面控制性作出相應的管理措施。在企業的開發過程中，成本控制是否得到有效得當的管理直接影響著房地產企業的生產效率和經濟效益。針對房地產企業的成本支出作出科學的控制管理，對于其應對政府方面的壓力和市場的競爭趨勢有著不可忽視的重要意義。能夠提高企業的核心競爭力和整體的經濟效益。

一、房地產企業成本控制的現狀情況

1.1、對于成本控制的觀念意識落后

房地產行業的發展空間和產生的利潤增值都相對較大，因此大部分企業對于房地產成本控制缺乏管理意識，缺乏創新和與時俱進的改革精神。在現今的房地產企業的成本控制管理中，沒有做到全部人員的參與和經濟預算籌劃，財務人員控制的局限性使企業只能在事后進行彌補控制。在成本控制的全過程中，不能將控制預算僅僅局限于工程造價和財務中，在其前期的建設和設計營銷過程中的成本控制以及建設中的管理費用等都應該實施有效的制度管理體系。全方位控制成本管理的全過程，不遺漏任何一個環節，對工程成本進行詳細的成本計算設計。

1.2、成本控制缺乏全局性的把控

對于成本的控制不僅僅是經濟上的預算，更是對于施工過程的全局性把控。房地產行業具有開發時間較長、投資金額數量大和不確定性因素多等增加了房地產成本控制的難度系數。房地產的成本投入數目較大，其主要依靠銀行借貸的資金進行成本投資，各種不可控因素的出現對于成本控制的全局性把控都提出了嚴格的要求。如果忽略了對于成本控制的系統性的資金控制，造成資金鏈的短缺資金無法按時回籠，直接影響房地產企業的經濟效益和未來發展。

1.3、對成本的預算值不準確

房地產項目因為其投資金額數目龐大，投資周期較長，因此需要對其的成本進行早期的考察預算。在前期的整體規劃過程中，對房地產的成本預算估計準確與否直接涉及到成本的投入控制。我國目前的房地產開發項目對于預算人員的要求相對缺乏，專業性的預算人員數量不夠多，專業水平還不夠強。致使企業無法在項目開發的過程中對總成本的控制做到全面性的預算估計，會出現后期完工階段實際資金投入比預算值超出很多。從而使房地產企業的銷售階段不得不提高銷售價格，使投入成本資金能夠得到有效的資金回籠和贏利。

二、房地產企業成本控制的解決措施

2.1、提高企業成本控制意識

從企業自身重視起房地產的成本控制問題，管理層人員要意識到成本控制的重要性，從而針對發展過程中的問題做出實際有效的判斷和解決措施。領導層觀念的更新使得企業的成本控制提升到了重要的位置，與此同時就要更新參與人員的成本控制意識。房地產的成本開發涉及到多個領域以及多方面的工程操作，要改變單一的企業決策，而是加強各個執行部門的協作管理。通過實施全面監管提升對企業的全過程成本控制，有效地做到節約成本支出，實現控制成本合理節約化支出。

2.2、建立健全的成本控制體系

成本控制要想真正在工程實施中得到有效實現，就要以規范化的成本控制體系來約束和管理各部分的成本支出。要從六方面進行全方位的體系建設，分別為土地成本控制管理、前期費用管理、工程成本管理、營銷成本管理、管理成本控制以及財務成本控制等。土地成本的控制是要從根本上解決房地產的用地問題，解決了成本預算中的30%到40%的費用支出，土地成本在一定程度上決定著項目的開發總成本的多少。前期的費用管理，包含規劃設計、監理費用、投招標、設計費用等前期預算費用。

在其前期費用的支出過程中，要制定標準化的設計標準對前期的成本花銷做出經濟適用的規劃。工程成本管理，在工程項目實施的過程中，要對各部分的項目進行責任到人的具體化分配工作，在采購原材料時堅持質優價廉的供應廠商，爭取降低工程項目的總成本。營銷成本控制，在工程順利完工后，對其房地產項目銷售要進行市場推廣的資金投入。在推廣的時候，綜合考慮各方面因素，采用競標投標的方式來選取高質量且成本相對較低的廣告公司來進行市場投放。管理成本控制，在人力資源管理和行政支出上，要以業績來作為考核和工資發放的標準，提高員工工作效率，同時加強成本的合理化分配。財務成本控制，財務方面要詳細了解政府的政策規章，充分利用國家對企業的扶持政策發展企業，爭取多方面的優惠政策并進行合理的稅收繳納工作。

2.3、拓展資金渠道來源

房地產的發展雖然擁有高額的利潤回報，但其前期的成本投入和資金回收周期都相對較長較大。因此，要拓寬建設的資金渠道來源，獲取資金投入的資金來源不能僅僅依靠銀行貸款這一單一模式，而是要結合現有發展模式，創新嘗試融資租賃或者債券集資的方式。擺脫單一渠道的過大壓力，能夠盡快的回籠資金，減小開發和投資的風險性。

結語

房地產行業的發展逐漸成熟，其面臨的發展壓力和挑戰也越來越大。目前房地產行業的發展面臨著社會和行業內的雙方挑戰。政府方面，因通貨膨脹而不斷出臺的宏觀調控政策對房地產行業的開發和內部管理起到了限制作用，房地產行業的增長效益會相對降低。行業內部方面，由于房地產行業近年來高額的利潤增長空間的提升，使得越來越多的開發商因其高收入和低進入門檻而大量涌進這一行業競爭中來。同行業的競爭壓力使得品牌建設更加具有關鍵性。在競爭日漸激烈的房地產行業中想要獲得預期的經濟收入，就要控制房地產的生產成本，同時提高企業的核心競爭力，提高其價值。

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作者簡介：

潘學建（1981.5.7）男河北省 滄縣人，中國人民大學人力資源學士，工程師，單位：中鐵置業集團北京安豐工程項目管理有限公司 研究方向：房地產成本控制管理。