房地產成本管理在建設工程控制中的應用

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摘要：成本控制作為房地產開發管理中的一項重要內容，貫穿于房地產項目運作的整個過程。本文從項目決策、設計、施工和竣工結算四方面，闡述如何進行工程成本的控制。樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系。房地產企業必須根據項目運作的不同階段性價比進行優選，大力倡導全員、全過程的成本控制方法，這是實現成本控制的唯一途徑。

關鍵詞：房地產；項目決策階段；項目設計階段；項目施工階段；竣工結算階段；成本控制

引言：合理有效的房地產成本管理控制不僅可以有效衡量工程質量，而且可以確保工程中各方面的經濟利益，使整個房地產工程建設得到全面而深刻地管理、技術和資金保障。本文從工程造價控制的經驗出發，根據我國房地產工程造價管理的現狀，針對建筑工程造價控制的重要性，指出房地產建筑工程造價控制應貫穿于項目的全過程，并分階段的工程造價控制進行了探討，以實現預期投資目標，充分發揮投資效益。

房地產企業要想在目前的經濟市場中獲得較強的競爭力，降低成本、控制費用支出必然成為關注的焦點。成本控制是房地產企業形成核心競爭力，實現可持續發展的重要保障。

1.房地產成本管理在建設工程中的應用

1.1在項目決策階段的應用

項目的篩選是開發過程中最重要的一環，合理的投資決策是項目開發成功的必要前提。對投資環境的準確把握及制定相關的投資決策制度是做好高質量投資的保障。做好投資決策需要注意以下四個方面：

1.11重視產品定位和銷售價格預測

在項目投資決策準備階段，掌握預先選擇項目所在地的規劃情況，對預先選擇的產品項目產品進行市場定位和評估預測。合理預測擬定開發項目并制定相應的未來市場評估計劃，開發具有廣闊市場前景的項目，來確保預算的可行性便于房地產開發。

1.12重視成本因素調研分析

必須明確項目所在地的用地情況、市政配套設施條件、周邊環境、所需成本費用、主要施工設備的價格、當地的建設環境等各因素。因此在選擇項目之前，必須進行認真充分的市場調研，有助于更有效的控制成本，以此來最大限度的降低開發成本，使房地產在經濟市場中形成競爭優勢。

1.2在項目設計階段的應用

合理的項目設計是工程建設的重點。設計階段的成本控制對整個項目成本控制起著決定性作用，開發公司制定合理的項目設計是房地產降級成本管理的保障。

1.21優化設計方案

優秀的項目設計方案對項目盈利起著關鍵性決定作用。應從科學技術、資金投入、市場需求等多角度進行方案優化。對項目總體布局、選址、構造形式、材料節能、材料和施工設備等多方面進行對比，從施工方案的可能性和效益性出發。通過方案優化，在保障工程建設的順利實行的同時最大限度節約資源材料，追求環保和可持續發展。

1.22加強技術溝通、實行限額設計。

各專業在保證使用功能的前提下，根據限定的額度進行方案篩選和設計，嚴格控制開支，以保證總投資在預算范圍。

1.3項目施工階段成本控制

1.31認真做好招投標工作

在市場經濟模式下工程招投標工作首先應充分引進市場競爭機制，以實現優勝劣汰提高企業效益的目的，并可促使投標方在質量、價格和周期等角度提高自己的市場競爭能力，在一定程度上實現競標方降低成本以及招標階段造價控制的優化，同時由于建設項目受到價格規律的影響，因此只有充分遵循市場價格機制，基于市場的供求情況和價格規律才能做好招投標階段的造價管理工作。

建立企業清單定額庫。企業應結合自身技術和管理水平建立自己的定額以反映自身企業能力，由于企業的技術和管理水平不同導致企業定額水平存在差距，編制過程中應遵循國家及行業的有關規定的原則，具體實施可通過定額修正法、經驗統計法、現場觀察測定法等方法，最終實現能夠結合企業自身實際情況以及工程量清單計價規范的基礎上建立內部企業定額。

項目成本控制的重要環節是招投標工作。通過對多家施工單位進行對比選擇，在確保工程質量和工期的同時，更有利于降低工程成本，實現工程建設成本最低化。

1.32加強合同管理，避免工程索賠

施工合同是工程建設的主要合同，是承發包雙方進行工程建設、撥付工程價款、工程結算、工程索賠的依據。

1.33認真做好工程變更、洽商控制

控制變更的關鍵在開發單位，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。對于已經簽認的洽商變更，專業工程師及預算工程師要監督施工單位的執行情況，避免簽認變更后施工單位不執行變更或走樣執行。預算人員要廣泛掌握建材行情，及時向市場詢問現行價格。

1.4竣工結算階段成本控制

建設工程竣工過程的造價管理重點包含：準確了解設計圖紙，研究竣工有關信息，審核項目數量，對于未做的項目在結算時需要對應扣除；審核現場簽證是否準確合法，要到具體環境審查，確保其準確。審查相關建材價格調整依據，對于簽證單信息和設計圖紙有關信息，要審查是否存在重復問題，對重復條目及時去除，嚴格審查施工協議，有效規避糾紛。具體為：明確結算范圍和施工期，準確落實索賠，明確承包形式；準確落實建材價格審查；改變單純憑借單據當作建材審查憑據的審查方法。審核是否根據要求計算建材差價，審核是否具有建設部門要求采購的建材歸入工程造價管理問題；審查流程中，妥善處理雙方關系。竣工結算是建設項目成本控制的最后一關，竣工結算辦理的認真與否直接關系到工程造價的高低。施工單位，開大公司都要根針做好相關工作，避免造成誤差。

2.房地產成本控制的必要性

因房地產成本投資中出現缺乏科學性、嚴肅性、全面性等問題，因此要合理做好房地產成本控制。房地產行業作為國民經濟的重要組成部分，它會受到國民經濟發展水平的制約。因其又具有基礎性和先導性作用，房地產企業的發展又必然會促進經濟增長。此外，由于房地產開發企業資金投入大、建設周期長、專業性強、受政策及市場不穩定因素影響大，所以該行業也是一個高風險的行業。因此在房地產開發過程中，必須樹立全面整體的成本控制體系。

3.總結

成本控制是房地產開發管理中的一項重要內容，貫穿于房地產項目運作的整個過程。房地產企業必須根據項目運作的不同階段性價比進行優選，大力倡導全員、全過程的成本控制方法，這是實現成本控制的唯一途徑。它對一個國家的國民經濟的產業結構，產業政策，產業協調發展都有著重要影響。然而影響房地產開發經營成本因素眾多，關系經濟社會的方方面面，控制房地產的開發經營成本，需要適應不同時期、不同經濟社會環境的要求。因此，加強成本控制，降低企業經營成本無疑是房地產企業走出困境的有效途徑，對促進房地產企業集約經營，繁榮我圍房地產市場的有著重大意義。房地產成本管理是一項集技術、質量、管理等學科于一體的系統工作，對其進行有效管理應貫穿整個工程建設的始終，使其與工程建設每個環節都密切聯系，因此要求工程參與人員各負其責，從各自的范圍著手對資金進行有效控制和優化利用，最終才能實現建筑工程取得良好的經濟效益和社會效益。

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