房產(chǎn)住宅項(xiàng)目管理的成本控制實(shí)戰(zhàn)

蘇州雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司 215000

摘要：根據(jù)本人多年從事房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目管理的體會(huì)，從實(shí)戰(zhàn)角度出發(fā)，對(duì)于建設(shè)方的成本控制進(jìn)行簡(jiǎn)單總結(jié)。住宅商品化至1998年以來(lái)的16年間經(jīng)歷了從中心城市小規(guī)模的試點(diǎn)到全國(guó)各縣鎮(zhèn)大面積開(kāi)花，從單一產(chǎn)品粗放式的管理到如今多檔次細(xì)分人群后的精細(xì)化管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平在不斷的進(jìn)步，樓盤(pán)的質(zhì)量和檔次也得到了極大的提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了幾次跌宕起伏的大浪淘沙式的變化。如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在比品牌、拼質(zhì)量、看管理，當(dāng)年阿貓阿狗買(mǎi)塊地就賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，要想在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)上立于不敗之地，謀得一碗飯吃就不得不從樹(shù)立企業(yè)品牌、在管理上精打細(xì)算上下功夫。房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)賬從拿地到交付有開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購(gòu)、施工管理、物業(yè)維護(hù)等諸多環(huán)節(jié)，本文僅從項(xiàng)目管理的角度進(jìn)行一些實(shí)戰(zhàn)性的闡述。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理；成本控制；措施

項(xiàng)目管理的主控戰(zhàn)場(chǎng)應(yīng)該在項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，但項(xiàng)目的成本控制卻大部分在項(xiàng)目實(shí)施前的準(zhǔn)備和項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各方資源的協(xié)調(diào)組織當(dāng)中更為重要。本文僅從項(xiàng)目管理的角度出發(fā)對(duì)成本控制的各階段做一些簡(jiǎn)單的分析并提出個(gè)人的一些不成熟的措施與讀者分享。

一、項(xiàng)目成本管理在設(shè)計(jì)階段的參與

設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目成本目標(biāo)制定及成本控制的關(guān)鍵階段，應(yīng)該說(shuō)設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目的成本控制中占到80%以上。那么除了設(shè)計(jì)院及公司設(shè)計(jì)管理部門(mén)對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制負(fù)責(zé)任外，我們工程項(xiàng)目管理人員應(yīng)該在設(shè)計(jì)階段做哪些工作呢？

1.參與公司產(chǎn)品類型的設(shè)定。

一個(gè)項(xiàng)目究竟要做什么樣的產(chǎn)品，給什么樣的人群使用是決定項(xiàng)目成本目標(biāo)的關(guān)鍵。如果是做別墅項(xiàng)目，那么它的成本中心就不在土建結(jié)構(gòu)上而是在建筑的外立面裝飾標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)市政配套及景觀成本的投入上。如果是高層及超高層的產(chǎn)品那么成本就在結(jié)構(gòu)類型的選擇、空間布局的安排。這一階段的介入可以憑借我們現(xiàn)場(chǎng)管理的經(jīng)驗(yàn)探討和表達(dá)從現(xiàn)場(chǎng)管理及使用的角度對(duì)產(chǎn)品詳細(xì)規(guī)劃的意見(jiàn)，比如配電房、垃圾房的布置位置，地下汽車庫(kù)與室外管線的位置安排等等。

再比如，根據(jù)容積率要求我們是做3棟33層的高層還是做5棟20層的小高層呢？我們的公建配套是單獨(dú)建造還是安排在某移動(dòng)單體中呢？

2.參與材料標(biāo)準(zhǔn)的選擇。

產(chǎn)品定位完成之后就是施工圖階段建筑作法及景觀標(biāo)準(zhǔn)的制定。建筑做法的選擇不能高于或低于產(chǎn)品的檔次。一個(gè)高端別墅樓盤(pán)，我們的外立面設(shè)計(jì)效果及材料設(shè)計(jì)師一般不會(huì)與產(chǎn)品脫檔，但關(guān)于一些細(xì)節(jié)可能就會(huì)被忽略。比如地下室公共走道的裝修標(biāo)準(zhǔn)，地下汽車庫(kù)地坪的建筑做法，一些公共部位防火門(mén)的使用標(biāo)準(zhǔn)，室外景觀的石材及樹(shù)木的選擇都有可能存在不搭配、不協(xié)調(diào)的狀況。還有一些關(guān)鍵部位防水材料及工藝的選擇，公共部位墻地面等的建筑做法是否仍采用老規(guī)范等不合時(shí)宜的做法等。我們作為長(zhǎng)期在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目管理的管理人員與施工單位及業(yè)主都經(jīng)常打交道，我們更了解目前的新工藝、新材料、新做法，更理解業(yè)主的真正需求，所以我們要在這個(gè)階段提出我們的寶貴意見(jiàn)。

3.參與基坑圍護(hù)方案、變更方案及臨時(shí)處理方案的設(shè)計(jì)。

基坑維護(hù)方案涉及現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)狀況及目前市場(chǎng)成熟的施工工藝，在這方面工程管理人員往往比設(shè)計(jì)人員更有發(fā)言權(quán)，現(xiàn)場(chǎng)變更及簽證方案的優(yōu)化更離不開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理人員的參與和提出合理化建議。

二、項(xiàng)目成本管理在招投標(biāo)過(guò)程的參與

1.參與公司主要供應(yīng)商的考察和評(píng)選。

供應(yīng)商的選擇特別是總包及景觀等主要承包商的選擇可以說(shuō)關(guān)乎到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。選擇一家有能力的承包商不但能夠把工程保質(zhì)保量的完成，而且在綜合成本的考量上還可以節(jié)約成本，防范重大風(fēng)險(xiǎn)。工作中我們對(duì)于總包供應(yīng)商的考察主要考察以下幾點(diǎn)：1）承包商直管公司或承包老板的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況，這一點(diǎn)是至關(guān)重要的，財(cái)務(wù)狀況良好，近三年有良好的工程誠(chéng)信記錄，并有不同階段的在建工程是擁有良好現(xiàn)金流的有力保障。2）考察其是否擁有固定且穩(wěn)定的勞務(wù)班組。3）投標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)理的實(shí)際履歷和是否能真正到場(chǎng)管理。

2.參與供應(yīng)商合同談判及條款的制定。

經(jīng)過(guò)考察通過(guò)的供應(yīng)商有不同的特點(diǎn)，再經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)標(biāo)的比選最后選定的供應(yīng)商可能存在不同的優(yōu)勢(shì)或劣勢(shì)，因此當(dāng)供應(yīng)商確定后需要根據(jù)不同的供應(yīng)商制定不同的合同制約條款及不同的付款方式。付款方式的談判要根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況及供應(yīng)商的財(cái)務(wù)狀況綜合考慮，如果自身公司財(cái)務(wù)狀況沒(méi)問(wèn)題，那么只要考慮在保證合同付款無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的情況下盡量保證承包商的現(xiàn)金流，如果付款條件嚴(yán)重傾向建設(shè)方，承包商的質(zhì)量及進(jìn)度管理可能會(huì)受到影響。

3. 施工單位的選擇及施工材料的組織要預(yù)留足夠的采購(gòu)時(shí)間及周期，一般排定的施工單位進(jìn)場(chǎng)時(shí)間要提前2個(gè)月提報(bào)給招投標(biāo)部門(mén)，以便其有足夠的時(shí)間選擇好的單位和談定好的價(jià)格。

4. 項(xiàng)目招投標(biāo)應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書(shū)面考察意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)。

三、項(xiàng)目成本管理在施工階段的簽證管理

1. 合理規(guī)劃，做好前期平面布置，避免無(wú)效成本產(chǎn)生；

2. 方案先行，避免不合理的方案造成成本增加；

3. 發(fā)生簽證后，必須立即對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行復(fù)核，且保證至少三方以上人員參與；

4. 認(rèn)真解讀合同，弄清楚工作范圍，分清責(zé)任界限，減少交接時(shí)產(chǎn)生簽證；

5. 定期梳理，防治漏報(bào)漏發(fā)簽證資料上傳確保附件齊全真實(shí)；

6. 辦理完各項(xiàng)手續(xù)后再開(kāi)工，避免因停工造成的經(jīng)濟(jì)損失；

7. 現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理；

8. 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限。

9. 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)；

10.凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。

11.加大圖審力度和頻率，特別是深化圖紙，避免不必要的返工產(chǎn)生；

12.加強(qiáng)對(duì)施工單位付款的監(jiān)督控制，不得超工程量報(bào)審資金申請(qǐng)。

四、項(xiàng)目成本管理對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料控制和成品保護(hù)

五、總結(jié)

建筑相關(guān)滲漏問(wèn)題的防治有較強(qiáng)的系統(tǒng)性，滲漏問(wèn)題的產(chǎn)生以及防治涉及因素較多。為此，施工單位應(yīng)當(dāng)充分把握建筑自身結(jié)構(gòu)和各種防滲漏措施的特點(diǎn)，全面考慮建筑所在區(qū)域的實(shí)際氣候、地理環(huán)境條件等客觀因素的影響，從新型防水材料的選用、針對(duì)性的滲漏防治措施的實(shí)施、防治過(guò)程的管理等各個(gè)細(xì)節(jié)入手，力求滲漏隋情況的全面、高效改善。

參考文獻(xiàn)：

[1]李宏.工民建屋面防滲漏技術(shù)研究[J].江西建材，2014，06：69.

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