萬達商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新“輕資產(chǎn)”模式

2014年，萬達商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新了！為了長遠發(fā)展，經(jīng)過一年多研發(fā)，推出了一種專門設計的“輕資產(chǎn)萬達廣場模式”。這是一個怎樣的模式？萬達為何要這樣做？此舉對萬達乃至整個的商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？……你可以猜猜，萬達下一步怎么玩？

2014年1月初，萬達商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設約20余座萬達廣場。這標志著萬達商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動，萬達商業(yè)地產(chǎn)將走上“輕重并舉”的發(fā)展道路，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。

過去萬達商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的城市綜合體模式取得巨大成功，發(fā)展規(guī)模和速度在中國遙遙領(lǐng)先，已經(jīng)成為世界行業(yè)領(lǐng)袖，引來眾多企業(yè)學習和競相模仿。城市綜合體模式中商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設、管理全部由萬達自己完成，通過房地產(chǎn)銷售收入現(xiàn)金流來投資萬達廣場，被稱為“重資產(chǎn)模式”。萬達商業(yè)地產(chǎn)為了長遠發(fā)展，經(jīng)過一年多研發(fā)，推出了一種專門設計的“輕資產(chǎn)萬達廣場模式”。即萬達廣場由合作機構(gòu)專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌、“慧云”信息管理系統(tǒng)、電子商務系統(tǒng)。這種投資項目資產(chǎn)全歸投資方，所獲得的租金凈收益，萬達與投資方按一定比例分成。萬達的輕資產(chǎn)模式?jīng)]有任何房地產(chǎn)銷售，徹底去房地產(chǎn)化，成為一種準金融投資行為。對投資者而言，除了獲得現(xiàn)金回報外，還可享受投資資產(chǎn)的全部增值收益。

輕資產(chǎn)模式的推出對于萬達意義重大。首先，輕資產(chǎn)模式豐富了萬達的商業(yè)模式，未來萬達商業(yè)地產(chǎn)將“輕重并舉”，保障長期穩(wěn)定發(fā)展。二是，輕資產(chǎn)模式企業(yè)收入來源于租金分成，不需通過房地產(chǎn)銷售獲得現(xiàn)金流，可使企業(yè)收入不受房地產(chǎn)市場波動影響，變得更加安全。三是，實行輕資產(chǎn)模式，萬達不需投一分錢，但每年獲得的收益相當可觀，高于行業(yè)平均水平，可減少資金壓力，降低企業(yè)負債，大幅提升凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。四是，輕資產(chǎn)模式市場需求旺盛，正契合了中國經(jīng)濟發(fā)展以依靠內(nèi)需及消費為主的新發(fā)展模式，有利于企業(yè)迅速擴大規(guī)模，提高市場占有率。

輕資產(chǎn)模式的推出標志著萬達商業(yè)地產(chǎn)已進入用企業(yè)品牌、商業(yè)資源、專業(yè)水準賺錢的階段。據(jù)悉，萬達還與多家海內(nèi)外大型投行、保險公司和基金洽談，上半年有望簽約更多輕資產(chǎn)萬達廣場投資協(xié)議。

剛剛赴港上市的萬達商業(yè)地產(chǎn)股價一反此前平穩(wěn)態(tài)勢，呈現(xiàn)高開高走，截至收盤時收于每股49.05港元，股價大漲5.14%，創(chuàng)出上市以來最大單日漲幅。

誘使公司股價大漲的原因，是當日高盛、匯豐、花旗和德意志等多家國際投行發(fā)布看多報告，各家投行均在報告中紛紛給出“增持”和“買入”評級，這其中，高盛給出的最高目標價為73.8港元/股，而德意志、匯豐和花旗等投行給出的目標價位分別為65港元、66港元和68港元。高盛在報告中認為，萬達商業(yè)地產(chǎn)專注于創(chuàng)新產(chǎn)品、優(yōu)化租戶組合、建立O2O平臺等舉措，將使其區(qū)別于其他地產(chǎn)商，因此預期萬達商業(yè)地產(chǎn)在2014年到2016年期間每股基本盈利的年均復合增長率可達35%，領(lǐng)先于同行業(yè)。

而花旗銀行在報告中同樣認為，萬達商業(yè)地產(chǎn)的模式是區(qū)別于同行業(yè)的。在花旗看來，萬達商業(yè)地產(chǎn)的模式是建立在中國城市化浪潮基礎(chǔ)上的服務消費平臺提供商，未來具有極大的增長潛力，其目前已經(jīng)覆蓋了全國111個城市，而預計在2016年萬達商業(yè)地產(chǎn)將成為全球最大的物業(yè)持有地產(chǎn)商。

根據(jù)萬達集團公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全年萬達商業(yè)地產(chǎn)合同收入1827.3億元，同比增長25.7%；其中房地產(chǎn)（10.08，-0.530，-5.00%）合同收入1601.5億元，完成年計劃的101%，同比增長26.8%。截至2014年底，萬達商業(yè)地產(chǎn)旗下新增持有物業(yè)面積452.7萬平方米，累計持有物業(yè)面積達到了2156.6萬平方米，距離全球最大的自持物業(yè)地產(chǎn)商美國西蒙地產(chǎn)只有一步之遙，而按照萬達商業(yè)地產(chǎn)目前的開工面積計算，預計在2015年底萬達商業(yè)地產(chǎn)就有可能超過西蒙地產(chǎn)，躍居成為全球最大的自持物業(yè)地產(chǎn)商。

各家投行的研究報告當中，都注意到了萬達商業(yè)地產(chǎn)上市后的一系列資本運作，特別是在1月中旬萬達商業(yè)地產(chǎn)和幾家金融公司合作啟動的輕資產(chǎn)運營模式，突破了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)上的重資產(chǎn)模式，同時也破除了掣肘萬達商業(yè)地產(chǎn)高速增長的資金供應問題。在地產(chǎn)行業(yè)分析師看來，這一創(chuàng)新的商業(yè)模式可以減少萬達商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力，降低企業(yè)的負債，同時還能大幅提升企業(yè)的凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。

“輕資產(chǎn)模型進一步優(yōu)化資產(chǎn)負債表，盈利增長前景更加清晰。”花旗銀行在報告中認為。

除此之外，萬達商業(yè)地產(chǎn)在電商業(yè)務上的拓展也引起了各家投行的關(guān)注，萬達集團將電商業(yè)務和文化、旅游、金融等業(yè)務并列成為萬達集團第四次轉(zhuǎn)型后的支柱行業(yè)。

隨著萬達集團在成都建設的云計算中心即將竣工，以及在全國103個萬達廣場的WiFi基礎(chǔ)設施改造完成，再加上剛剛完成收購的快錢支付系統(tǒng)，萬達集團根植于萬達商業(yè)地產(chǎn)平臺之上構(gòu)筑的一個完整線下消費生態(tài)圈已見雛形。

花旗銀行在報告中特別強調(diào)，萬達商業(yè)地產(chǎn)之所以區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)商，就是“基于其‘體驗式’消費基礎(chǔ)上構(gòu)筑了清晰的O2O 戰(zhàn)略”。

萬達的成功主要是商業(yè)模式的成功。萬達在行業(yè)內(nèi)真正領(lǐng)先的不是規(guī)模，甚至也不是速度。在歷經(jīng)一代單店、二代組合店、三代城市綜合體的連續(xù)升級之后，萬達集團已然成為商業(yè)模式創(chuàng)新的扛旗者，甚至于，萬達商道也被奉為中國商業(yè)地產(chǎn)的“王道”。

萬達集團已成商業(yè)地產(chǎn)跟進者研究、學習和模仿的榜樣，然而，面對激烈的市場競爭，胸襟廣闊的萬達毫不吝惜自己的商業(yè)智慧，而是抱著一種開放的態(tài)度，與業(yè)界分享經(jīng)驗。萬達無私地將內(nèi)部總結(jié)的《開業(yè)手冊》《銷售手冊》等20多項寶貴的商業(yè)管理培訓資料大方地贈予各路考察團；到萬達集團總部索取從招商、建造到運營各個環(huán)節(jié)的《商業(yè)地產(chǎn)操作規(guī)則》，你拿到的規(guī)則跟在萬達內(nèi)部使用的并無兩樣；抓住總部里任何一位西裝革履的萬達人，每個人都可以對你滔滔不絕地解釋他理解的商業(yè)地產(chǎn)。但是，十年之后，萬達的模仿者們并未出現(xiàn)。這無疑印證了王健林的那句老話：除非你挖走整個鏈條，否則，能拿U盤拷走的，還算什么核心競爭優(yōu)勢呢？

（作者系本刊特約撰稿人）