房地產稅猜想

2014年12月22日，備受關注的《不動產登記暫行條例》正式出臺，接下來是否會出臺房產稅細則成為各界關注的焦點。業內人士分析認為，雖然不動產登記不是開征房產稅的理由，但卻將為房產稅的征收打下基礎。

筆者從基層稅務機關出發，立足構建新的房地產稅這一地稅主體稅種的角度，對新的房地產稅進行探討。

財政影響

我國現行征收的有18個稅種，其中直接與房地產行業相關的有9個稅種，房地產方面稅種過多是當前面臨的一個重要問題，因此需要對房地產稅費進行整合。筆者認為，整合時應考慮將房地產相關的土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、印花稅等納入統一的不動產稅收進行管理。如果條件成熟，也可將取得土地環節的土地出讓金和市政配套費納入房地產稅的范圍，這樣符合本輪稅制改革中“清費立稅”原則。

然而，自我國建國以來，還未進行過如此大規模、多稅種的調整，因此房地產稅費如果調整起來難度將會非常大。目前來看，擬改革的房地產稅，需要合并現有地稅收入的土地增值稅等5個稅種。在這5個稅種中，屬于房地產交易環節一次性課征的有土地增值稅、契稅、印花稅;屬于分年計征的有房產稅和城鎮土地使用稅，因此，5個稅合并開征新稅時，影響財政收入減收的稅種主要是土地增值稅、契稅、印花稅3個稅種。

以某地級市為例（見表），2013年財政收入為648.29億元，地稅稅收收入284.65萬元，地稅收入占財政收入的43.91%，地稅收入構成中合并當年減收影響的土地增值稅、契稅、印花稅3個稅種，占地稅稅收收入的比重為9.7%，占財政收入的比重為4.25%，其影響財政收入比重是當時農業稅改革時占財政收入比重的5.8倍。

而在稅負方面，如果“清費立稅”，將土地出讓金一并并入，由于土地出讓金在取得土地環節的費用比例非常高，為平衡稅負和財政收入的壓力，會導致新開征的房地產稅的稅率非常高。

由于擬制定的房地產稅會依據房產的評估價值或市場價值作為計稅依據，其計稅依據會隨著市場的變化不斷進行調整，稅負設計應盡量與現行財政收入水平保持一致或略低較好，符合老百姓的接受程度和法理精神。

目前，對企業納稅人而言，將現行征收的土地增值稅等5個稅種和土地出讓金并入到新的房地產稅中，稅負保持不變。對于個人納稅人，由于原房產稅和土地使用稅免征，如果繼續免征這兩部分稅收，稅負保持不變;如果開征這兩部分稅收，稅負必然增加。

要素設計

建立以家庭為納稅人的房地產稅體系將最能體現社會公平，建立以個人為納稅人的房地產稅系統則最能體現效率原則。關于房地產稅設計以家庭還是以個人為納稅人，與我國家庭戶籍信息和房產信息的聯網程度密切相關，如果沒有相關信息作為支撐，將無法實現稅制要素的以家庭為納稅人的設計初衷。隨著科技的發展和信息化程度的提高，筆者認為，建立以家庭為納稅人的房地產稅最為適宜。

借鑒2012年上海和重慶房產稅改革的經驗，如果僅對增量房或高檔住房進行征收，對社會的實際影響面會非常小，也對擠壓存量房的泡沫影響不大，筆者建議實行對所有個人住房進行普遍開征，實行低稅負、寬稅基，為今后發展留有空間。

另外，在對城市開征的同時，如條件允許對農村的房屋也應適時開征，這樣能防止納稅人鉆空子，從技術上解決稅收漏洞。但這需要國家及時修訂《土地法》，對農村所有不動產進行及時確權登記，并入住建部門的不動產登記系統。

在稅率的制定方面，筆者建議實行全國統一的浮動稅率，各地區地方人民政府根據本地實際情況確定具體稅率。并且應區別單位納稅人和居民個人納稅人分別考慮。對于個人或家庭擁有的140平方米以下普通標準住房按0.5%或1%稅率;對于個人或家庭擁有的非普通住房（含別墅等）按1.5%稅率;對于單位擁有的按2%稅率。

征管制度設計

現行征管制度方面根據國家稅務總局2011年在全國推行的契稅存量房評估系統的使用，如果建立了不動產的原始數據庫和家庭納稅人的原始數據庫，并通過相應的服務器將其關聯，現行的稅收征管制度還是能滿足開征房地產稅的需求。

但仍然有需要解決的問題，一是還需建立一個完整的房地產稅的數據存儲和查找的專門的數據庫系統。二是對現有的存量房評估系統進行升級改造，其參數設計需對所有的現有小區及新建小區進行初始的評估系數的設定和修訂。

此外，要實現房地產稅的開征，需掌握居民家庭的信息和房產的信息。要做好這方面的信息收集，需要稅務部門的征管系統與公安部門戶籍系統、民政部門的婚姻登記系統、住建部門的不動產登記系統進行信息的交換，實現以家庭為納稅人的房地產稅的征收;或者由稅務機關直接上門排查搜集相關信息，但是目前社會無法實現稅務機關直接上門收集相關信息。另外，對于現役軍人的信息，因為有很多使用軍官證或士兵證登記房產信息的情況，對此也應綜合進行考慮。

目前，稅務部門與住房建設等相關部門的信息共享主要在兩個方面：一是利用當地財政部門綜合治稅平臺實現的信息采集;二是地稅在房管交易部門設立征收窗口，按照“先稅后證”原則，集中征收、一站式辦理。如果實行房地產稅，就需要稅務部門與相關部門建立高效的信息共享機制，只有信息共享，才能掌握納稅人的底數資料，為公平高效的征收打下基礎。

筆者認為確立好房地產稅的征管制度設計，需要把握好以下幾個方面，一是原有抓手地位消失。一直以來以營業稅、契稅為抓手的各種稅收均是房地產登記的前置條件，實現了“先稅后證”。但隨著營改增的逐步推進，新的房地產稅的逐步推行，原由房地產取得登記環節的稅收平移到了房地產的持有環節，再以不動產權屬證書為抓手顯然不合適。

二是應對措施。對新增或交易房產，可由房產交易中心安排專人集中進行受理，對其納稅義務進行一對一的專業輔導。對舊有房產，在開征初期需要通過媒體等形式進行廣泛宣傳報道，明確需要以納稅人主動進行申報為主要手段。輔助由住建部門、公安部門、民政部門向稅務機關傳遞相關電子數據，稅務機關及時通過短信、上門等方式督促，對未及時納稅的納稅人限制其出國、旅游、購車、貸款等消費行為，通過住建、金融、公安、民政等全社會的信用體系的建立實現房地產稅的抓手問題。最后通過住建部門的“先稅后證”進行控管，房屋交易必須對之前的稅款進行清繳。

三是筑牢房地產稅最后一道防線。雖然改革了稅收征收模式，原“先稅后證”的抓手地位有所削弱，但是還要繼續建立和完善房地產登記制度，通過房屋權證證書的信息庫，動態實時掌握房地產稅稅收的底冊數據，使稅務機關征稅有的放矢;并且筑牢權屬登記變更的最后一道防線，從納稅人心理和實踐操作中都是對稅務機關征稅起到非常關鍵的后盾作用。因此，稅制改革后征管模式變化，還要把握好“先稅后證”的抓手地位。

此外，房地產稅的征管還需要其他包括信用體系建設、各部門數據庫的互聯互通、對金融結算方式以及不動產登記等配套措施的完善等。

（作者供職于河北省石家莊市地方稅務局）