秋冬變奏曲 北京樓市意外上漲

在“金九銀十”的傳統旺季到來之時，北京樓市的各項指標卻出現了微妙的變化。

偉業我愛我家數據顯示，9月過半，北京新建純商品住宅成交僅2421套，同比大幅下跌37.6%。但受到豪宅入市帶來的結構性價格上漲，9月上旬北京新建純商品住宅成交均價為29180元/平方米，與上月新房成交均價相比上漲8.4%。

在量與價的此消彼長之間，政策利好與土地市場升溫卻為京城9月的樓市注入強心針。

“近期中央及地方再次出臺了多項有利于釋放改善性需求的樓市政策，同時土地市場的激烈競爭也傳遞出房價繼續上漲的市場預期，因此，預計今年第四季度北京市場將有望迎來成交的放量。”中原地產首席分析師張大偉表示。

高房價推手

“最近北京成交的土地，扣除配建面積，樓面價格基本都站上5萬元/平方米，這意味著未來北京住宅供應集中的區域，房價都將超過10萬元/平方米。”北京一大型房企營銷總監對記者表示。

北京市國土局官方網站公布的數據顯示，截止到9月10日，北京年內已出讓地塊50宗，土地出讓金總額已達到1012.83億元。盡管與去年同期土地出讓金實現1531億元相比下降33.8%，但同比樓面價卻出現了超過10%的上漲。

“目前，北京土地供應量相對較少，且北京樓市價格一直較為穩定，房企在北京投資拿地基本沒有風險，因此目前北京只要有土地成交，就是高價地。”一家全國大型房企負責人對記者表示。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，過去土地流拍，在于市場預期不穩定，北京此次地王重現，反映了目前房企對于后續市場的看好。

“市場回暖后，開發商在北京市場的拿地意愿更加明顯，尤其是北京目前幾個高端住宅較為集中的區域，如孫河、東壩、豐臺，之前出讓土地的成交價格、住宅銷售價格就已經較高，近期再推出的土地則更容易受到房企的關注。”張大偉表示。

據亞豪機構統計數據顯示，2015年1至8月，北京成交價突破6萬元/平方米的高端公寓共成交1170套，是去年同期413套成交量的2.8倍，高端公寓市場成交總金額更是由去年的54.24億元一舉躍升至231.08億元，市場容量大增4.3倍。

相比2013年7月中糧摘得孫河地王時的48444元/平方米，此次孫河新地王的樓面單價高出了5000余元。由于地價過高，中糧瑞府項目均價為68104元/平方米，一直面臨較大的銷售壓力。孫河新地王出現后，中糧孫河項目則成為受益者。

“目前，不僅是孫河、東壩這幾個熱門區域，隨著北京土地供應的減少，今年以來門頭溝等西部偏遠的郊區地塊都受到開發商的追捧。”北京市房協秘書長陳志表示。

“地價超房價，這在北京土地市場將成為常態。”張大偉說，今年以來，北京土地市場宅地供應不足是造成“地王”出現的主要原因，尤其是四環以內的居住用地，供應稀少使得每一宗住宅用地都成為“必爭之地”，從今年6月大興等南城系列地王開始，多宗土地的成交價格都超過了區域內的房價。

政策兩端發力

毋庸置疑，樓市利好政策的窗口期已經打開。

9月14日，國務院下發《關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》（下稱“《通知》”），要求房地產開發項目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變，其他項目由30%調整為25%。

“《通知》中所說的其他項目主要是指高端住宅項目以及商業、產業項目等，對于開發商而言，降低資本金比例就意味著釋放一部分自有資金，這在目前房企融資成本不斷攀升的市場環境下，無疑是一個利好。”北京一位中型房企負責人對《CM華夏理財》記者表示。

就在此前的9月12日，北京市根據中央在9月初下發的相關文件，調整了公積金貸款購房的首付比例，擁有1套住房并已結清公積金貸款的，二套房公積金貸款最低首付款比例降至20%。而購買二套房的主要人群仍為改善性需求購房者。

“房地產投資的持續下滑對宏觀經濟的拖累非常明顯。從近期中央及地方出臺的政策來看，促進改善性需求仍是本輪調整的主要目標。”國務院發展研究中心一位負責人指出，降低資本金比例這一政策，很明顯就是在傳遞政策利好，刺激房地產投資。

就在《通知》下發的前一天（9月13日），國家統計局公布的數據顯示，2015年1～8月份，全國房地產開發投資61063億元，同比名義增長3.5%，增速比1～7月份回落0.8個百分點。房地產投資增速自2014年起，連續20個月呈下滑趨勢。目前，房地產投資同比增速已從兩年前的20%以上跌至不足4%。

“降低資本金比例的政策是直接從投資端口減少了開發商的資金投入，這在房企庫存高企、現金流緊張的背景下顯得更為實際。這是在供應端口予以刺激。”上述國務院發展研究中心負責人告訴《CM華夏理財》記者， 同時9月初中央要求各地調整公積金貸款政策，降低購買二套房的首付比例，這則是在需求端口進行刺激。

“供應端和需求端同時發力，這足見決策層對房地產投資帶動宏觀經濟復蘇寄予厚望，因此，這對市場和開發商而言，無疑是個去庫存、調結構的最佳時機。”一家全國大型房企營銷總監告訴記者。

金九銀十可期？

“從目前的政策和市場環境來說，市場可以說進入了比較好的銷售周期，尤其是對于豪宅市場而言，銷售將實現放量。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

亞豪機構提供的數據顯示，2015年9月，北京商品住宅市場預計將有34個項目入市，其中豪宅項目占比超過6成，包括使館壹號院等20個純新盤，以及包括龍湖？西宸原著、五礦萬科如園等在內的14個老項目后期。此外，懋源？釣云臺、首開龍湖？天璞等純新豪宅項目也在9月份亮相蓄客。

首開龍湖？天璞項目營銷總監李亮表示，近期貨幣信貸放松等利好政策，成為豪宅客群釋放購房需求的主要原因，加之“限外令”解禁，從外籍及港澳臺客群的購房特點來說，位于第三使館區的天璞項目則具有先天的位置優勢。

開發商對銷售的自信源自豪宅項目近期的成交走勢。

亞豪機構的數據顯示，8月份北京售價在6萬元/平方米以上的公寓豪宅共有34個項目實現成交，共成交342套，環比上漲4%。與此同時，8月北京公寓豪宅市場成交均價為69698元/平方米，環比上漲5%，這一成交價也創造了近6個月以來的新高。

不過，豪宅市場的一枝獨秀卻并未帶火整個樓市。

根據偉業我愛我家的統計數據顯示，9月過半，北京新建純商品住宅成交僅2421套，比上月同期下跌37.6%。

鏈家網研究院李巧玲認為，9月份北京市場成交較8月份大幅下滑，一方面是受小長假的影響，網簽數據有所滯后；另一方面，由于北京樓市在7、8月份一直銷售較好，因此出現了供應不足的情況，使需求難以充分釋放。此外，通州限購升級后，部分原本打算在通州購房的大量潛在需求難以入市。

“看似金九銀十可期，市場有望繼續繁榮，但其實隱憂凸顯。”偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，從目前看來，市場上的增量供應焦點大多集中在高端豪宅，但這類頂豪產品明顯不是主流改善性人群的購房目標，公積金貸款總額上限過低，使得降低首付對改善性購房支持力度極其有限。

李巧玲分析稱，預計9月份市場的供應量還將有明顯增加，9月1日-13日新增期房住宅供應量2547套，較8月同期上漲34.7%。預計后續入市項目還將有望增多，加上當前政策環境的持續寬松，在市場預期上也將有助于后續成交的走高。