上海樓市上漲 背后有何玄機

9月中旬保利、首創、旭輝、上海建工等知名房企，在上海外環以外的寶山、青浦高價拿地，從一個側面反映出開發商看多上海樓市。

8月份，上海樓市成交價格和成交量都較去年同期出現大幅上揚，則在供求關系上反映出滬樓市的供需兩旺。另據克而瑞近日公布的中國城市房地產市場前景排行榜，上海位列廣州之前，在四個一線城市中居于首位，而北京和深圳的樓市前景分列第三和第四位。

分析師指出，政策刺激、銀行、公積金等房貸金融杠桿政策，都對樓市回暖起到了重要作用。在股市的震蕩中，資金外溢到樓市，也助長了滬樓市的成交量與價格。而從更長遠的角度看，上海樓市內部需求的更新升級，以及政府對城市基礎設施的投資，以及城市產業吸納能力的增強，也成為上海房地產市場被看多的重要理由。

大型房企做多滬樓市

上海連外環外的房價都要超過4萬元/平方米，如此快速上揚的房價，到底是個什么節奏？這話得從9月16日上海拍出的三幅地塊，連連創下新高說起。

當天，保利地產以41億元的價格拍得寶山大場鎮一幅土地，2.23萬元/平方米較起拍價翻了一倍還多。寶山區處于上海北部，大場鎮位于上海外環以外。保利所拍下的土地，是什么概念，這其中又蘊含著哪些未來房市的信息？

據了解，與上述地塊同一區域的二手樓盤，目前的市場價格在2.6萬元/平方米左右，目前在售新房的價格，也只有3萬元/平方米左右。業界預計，如果加上建安、財務及營銷成本，保利在大場鎮的項目未來的售價將在4萬元/平方米以上。這意味著幾年以后，該區域的房價將從現在的3萬元/平方米，漲到4萬元/平方米以上。這樣的價格，不是在上海內環以內的成熟地段，而是在上海的外環以外。

預期上海郊區將賣到4萬元/平方米以上的，不止保利地產一家。

同樣是9月16日，旭輝與上海建工聯合體以26億元拍得的上海青浦區趙巷鎮嘉松中路地塊，高達2.2萬元/平方米的樓板價，幾乎與當地在售二手房價格持平。同一天，首創也在青浦以近11億元的價格拍得一地塊，高達1.7萬元/平方米的樓板價，在不少人看來也是“很難看懂”。分析師指出，旭輝與首創將在所拍地塊開發別墅項目，樓盤保守銷售價格將在5萬元/平方米以上。

在不少人看來，開發商看多上海樓市、豪賭地價、房價大幅上漲，最多代表開發商對未來市場的預判。在某種程度上，開發商其實是在冒險，并不意味著房價會繼續呈現上漲趨勢。

對此克而瑞研究副總經理林波指出，開發商的確也會出現判斷失誤，但大型房企集體失誤的概率卻很小。

林波在接受《CM華夏理財》記者采訪時表示，每家公司都會有失誤，大公司也不例外。但相對來說大型有實力的房企的判斷較精準，對未來房價有很強的指導意義。如果上海房地產市場沒有出現大逆轉，地價趨勢往往過兩年就會反映到房價上。

“按這個規律，從外環外的地價開始上揚來看，外環外房價上揚的空間不小。而對于外環以內的房價來說，又會呈現怎樣的走勢，也就不言而喻了。”林波說。

不斷注入市場的新需求

如果說開發商是市場的供應者，買地投資帶有相當的投資甚至是投機性，其對房價的預判斷具有一定的主觀性，那么從市場的供求來觀察，則相對客觀一些。從最新的成交數據來看，上海房價雖然沒有出現深圳式的暴漲，但今年3月以來的量價齊升態勢仍然在延續。

據中國指數研究院的最新成交數據，上海8月住宅成交均價2.2萬元/平方米，較去年同期上漲了29.5%。8月是樓市銷售的傳統淡季，但滬樓市成交量仍相當驚人。雖然上海8月191萬平方米的成交面積較7月小幅下降了6%，但比去年同期仍然大幅上漲了56%。“淡季不淡，九十月滬樓市的成交可能會更加火熱。”中國指數研究院研究總監陳延彬表示。

上海房價上漲的推動力究竟從哪里來，哪些人在不停地買進，助推滬房價持續上揚？

分析師指出，在限購退出后，政策刺激成為房地產市場增長的重要原動力。銀行、公積金等房貸金融杠桿政策，對促進樓市消費起到了相當重要的基礎作用。在股市的震蕩中，相當一部分沒有被套牢的投資者逃離股市后，資金外溢到樓市，也助長了樓市的成交量與價格。

另一個不可忽視的樓市購買力量，來自上海樓市內部需求的大量轉換與轉移。

林波指出，上海有大量的中高端置換需求，不斷推高了最頂級豪宅的價格。然而如果沒有改善性及剛性需求的后續支撐，上述需求進行大批量置換是不可想象的。而今年剛需及改善需求的數量不但沒有減少，還出現了爆發式的增長。

一位不愿具名的分析師表示，這部分需求主要來自上海舊區改造和棚戶區拆遷。去年以來包括黃浦、閘北、楊浦、虹口等市中心的人口大區，都在進行大范圍的舊改拆遷。老房子拆遷后，需要對被拆遷居民進行安置。有不少人用安置款購買了動遷房，但也有相當一部分人用這筆資金到市場去購買新房，形成一股相當龐大的購買力。“正是這股新加入的購買力，加上市場上原有的需求，對今年上海的房地產市場形成了強有力的支撐。”上述分析師說。

就舊改對滬樓市的影響，《CM華夏理財》記者走訪了黃浦、閘北、楊浦等幾個舊改基地。楊浦平涼某舊改地塊的動遷居民張先生告訴記者，他們所在的街坊有三百多戶籍人口被納入動遷范圍。按以往的政策可能一年也簽約不了，但新的動遷政策出臺后，一個月的時間里基本上都已簽約。

“有的動遷基地比我們還大，有上千戶人，他們甚至兩個多星期基本都簽約了。”閘北天潼路某舊改地塊的劉先生告訴記者，多數人選擇買安置房；但也有不少人選擇貨幣化補償，用動遷款加上自己的積蓄購買了新房。

城市潛力助力房價上揚

一位房地產分析師告訴《CM華夏理財》記者，人口內部的大遷移，以及產業政策對新人口的吸納，對上海樓市形成了最基礎、強有力的支持。

陳延彬指出，通過舊改，這部分群體獲得了進入樓市的入場券。很多原本沒有首付能力或購房能力欠缺的人，提高了首付和購買力，因而得以進入樓市。而未來幾年上海的舊改仍將繼續，因此，這部分不斷涌入市場的需求，也將持續存在，并對上海房價產生相當堅實的支持。

“有一個與房地產消費密切相關的指標，叫首付能力。全市城鄉居民人均儲蓄，按照當地房價算一下可購房面積就可以算出首付。”易居中國執行總裁丁祖昱表示，儲蓄越多，購買力越強，當然也要看當地的房價。

隨著上海市區人口結構的變化，還將產生另一個作用：市中心人口的購買力得到了提升。

“從中心城區看，閘北、徐匯及普陀區等人口密度增長較快的區域，房價漲幅也相對較快。”易居研究院分析師謝金龍指出，中心城市部分人口遷移出去后，很快會有新的人口加入。而如果新進入的人口具有更強的消費力，將進一步推高該區域的房價。

除了需求方面的推動，分析人士認為政府的投資也將對房價產生重要影響。

林波指出，房地產跟政府投資密切相關。現在大家已經了解到一個很簡單的道理，一條地鐵就能把近一個區域的房價拉起來。而克而瑞對各城市樓市的研究中，也用政府對城市的基礎設施投資，來衡量一個市場是否具有發展前景。

在分析人士看來，房地產不僅僅是供求之間的關系，在房價中，往往還附帶有地塊本身以及周邊配套的價值。如果政府持續對城市交通、基礎設施以及教育、產業、服務等軟件方面進行投資，那么這個城市的房價一定會持續上揚。

“政府的這些投資，是比房價賬面上的增值更有價值的基礎設施，也將決定一個城市或某個區域的房價會不會上漲。反之，如果政府的投資力度不夠或在下降，那么這一地區的房價增長也將放緩或停滯。上海的基礎設施投資一直排在全國前列，也在不斷強化產業的吸納能力。從這些角度來看，上海房價即使不會大漲，至少在未來幾年還有一定的增值空間。”林波表示。