房地產上市企業資本結構優化分析

摘要 我國上市房地產企業資本結構也面臨諸多的問題，需要更加重視資本結構優化，不斷拓展融資渠道，營造良好的市場環境，實現上市房企的健康可持續發展。

關鍵詞 房地產 上市公司 資本結構 優化策略

隨著我國房地產調控政策的不斷變化，房地產市場由供不應求到漸趨飽和，上市房地產企業資本結構也面臨諸多的問題，不少企業出現資金緊張，面臨資金鏈斷裂的風險。盡管最近國家出臺一系列利好政策穩定房地產市場，但是，上市房企的股價卻在不斷創造新低，企業經營面臨很多的困境。在這樣的背景下，上市房企需要更加重視資本結構優化，結合宏觀經濟政策和市場發展現實，運用新思維、新方法不斷優化房企的資本結構，推動企業健康發展。

一、積極拓展多種融資渠道，降低對銀行貸款的過度依賴

成熟的房地產市場房企的融資渠道都比較多，比如，美國房地產企業的負債比例都在三成左右，而我國大部分房企的負債比例超過七成，比美國的兩倍還要多。雖然美國經濟比我國經濟發展和成熟，但是，他們的很多做法指導我們借鑒。我國現在正處于經濟高速發展時期，我國調整產業結構的壓力比較大，對銀行對房地產企業的信貸也在壓縮，我國上市房企的融資渠道也處于發展時期，一直以來，大部分房企只能通過上市融資、銀行信貸以及企業債券等形式，銀行信貸是房企的資金的主要來源，造成當前我國房企融資方式單一，融資渠道較窄。我國政府需要做成更多的努力，因為我國的房地產市場與國家政策聯系非常密切，政府需要鼓勵企業拓寬融資渠道，制定和完善法律法規，對金融市場做好監管，引導上市房企在較為健全的金融市場環境中獲取更多的融資渠道，減低對銀行的過度依賴，優化企業資本結構。

二、增強企業償債能力，靈活應對市場變化

我國上市房企負債比例較高，短期債務和長期債務是影響企業資金鏈的重要因素，企業在發展和經營過程中需要不斷發生各種信貸關系，需要不斷獲取新的融資，又需要對已有的債務進行償還。由于我國的上市房企負債比例較高，償還本息是很多上市房企的重要問題，這樣的債務比例使得上市企業無法更好地發揮負債的杠桿作用，影響企業的發展穩定，讓企業隨時面臨一定的財務風險。房企一旦出現資金鏈斷裂，嚴重的債務危機必然是企業陷入困境甚至絕境。為此，上市房企必須未雨綢繆，一方面需要不斷提升企業的償債能力，防止企業財務危機發生；另一方面，需要積極穩妥地拓展融資渠道。我國上市房企獲取長期貸款的難度一般都比較大，由于國家政策要求房企必須具有較強的盈利能力，在資金使用和企業的凈資產等方面都有非常苛刻的要求，因此，上市房企要想獲得長期債務較為困難，房企不得不不斷尋找更多的短期負債渠道，短期償債壓力非常大。所以，我國上市房企需要強化短期償債能力，優化短期債務的時間和債主結構，準確把握市場變化，合理安排短期債務的增長速度。

三、提高企業盈利能力，不斷優化內部融資比例

企業資本結構的核心是盈利能力，只有企業的盈利能力提升了，企業才能更好地發展，企業的融資渠道才能暢通，才能不斷提升企業的償債能力，才能確保資本結構合理和安全。很多的上市房企都處在高速發展的關鍵時期，需要儲備大量的土地，甚至為了發展商業地產，還要100%持有物業，這樣會讓上市房企占用很多的資金。無論是以商業還是住宅為主的企業，都需要不斷提升盈利能力，不斷增強企業的收益留存，改變單一地對外融資局面，降低外部融資比重。利用上市房企每年的利潤增加自由資金投入，既能降低對外部資本的依賴，又能夠降低融資和經營成本，又有利于企業的資本優化。為此，上市房企土地積累到一定數量以后，對土地儲備的需求可以適當降低，不必再跟風拿地或者炒地，選擇那些具有更大開發價值和發展前景的項目。在經營過程中，企業根據市場變化和自身發展積極嘗試多元化經營模式，降低或者分解經營風險，加快資金回籠，提高存貨的周轉率，增強企業資金的循環能力，不斷優化企業的資本結構，實現企業的可持續健康發展。

四、積極發展金融市場，構建多元化融資渠道

我國上市房企的資金來源于國內貸款、自籌資金、購房預付款、外商直接投資以及利用外資等，主要融資方式如圖1：

從上圖可以看出，我國上市房企的融資渠道貌似很多，但是渠道確實非常狹窄。要想更好地優化企業資本結構，需要不斷拓展融資渠道，需要發展完善的金融市場。首先應該健全法律法規，為上市房企營造一個較好的發展環境；其次，需要鼓勵房企積極探索各種融資模式，實現多元化融資，促進上市房企根據市場環境和自身發展優化資本結構。

五、健全房地產市場法規制度，形成成熟的金融市場

我國房地產市場化起步完，發展速度遠遠高于市場化建設速度，很多的法律制度跟不上我國房地產市場的發展，造成房地產政策管理和服務相對滯后，出現很多不規范問題，前期影響房地產質量，現在影響房地產企業融資發展壯大。尤其是當前我國房地產市場缺乏完善的融資法律法規，無法對房企資金來源和用途進行有效監控，沒有對房企自由資金、金融信貸、海外直投等比例作出統一的規定，很多的政策、法規都處在不斷變化之中，不利于整個行業的長期穩定發展。在比較成熟的歐美市場，可以更好利用房地產投資基金，可以實現房地產證券化模式經營，而在我國才剛剛研討，缺乏較為完善的政策和法規支持。為此，我國要確保房地產市場的健康穩定發展，需要構建較為完善的適合房地產可持續發展的金融法律體系。首先應該在《公司法》《合同法》《商業銀行法》等基礎市場經濟法律法規中融入房地產金融方面的法律條款。其次，制定房地產金融專門法律，比如，房地產開發項目資金管理條例、房企融資法等，對融資方式、資金使用等方面做出嚴格規定。再次，為房地產信托、證券化、投資基金等融資模式提供較為完善的法律支撐。

總之，我國房地產走過了黃金十年，在推動我國社會經濟發展和改善人民居住條件的同時，也是實現了發展壯大和升級，房地產企業完成了上市以后，規模不斷擴大，業績不斷提升。但是，還應做好上市房企資本結構多元化，不斷拓展融資渠道，實現上市房企的健康可持續發展。