西安市房地產企業財務風險分析

□文/張愛輝（西安外事學院 陜西·西安）

西安市房地產企業財務風險分析

□文/張愛輝
（西安外事學院 陜西·西安）

本文在分析西安市房地產企業發展現狀的基礎上，結合企業資本循環運動的過程，探尋西安市房地產企業存在的財務風險，提出應對策略。

房地產企業；財務風險；風險防范

收錄日期：2015年1月23日

近年來，西安房地產業得到迅猛發展，越來越多房地產企業把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業相比發達地區起步晚、基礎差、規模小，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率保持在70%以上，這給其發展帶來巨大的財務風險。如何應對西安房地產企業的高財務風險來保障企業的科學規范發展，是值得關注的問題。

一、西安市房地產企業發展現狀

近年來，西安市房地產市場持續保持穩定、快速發展態勢，房地產市場出現了價格與成交量齊漲局面，供應項目明顯增多，尤其以高新、曲江和城北三大區域為主。隨著市政府北遷、金融論壇的舉行以及世園會的舉辦等大事件不僅引導了市場，也吸引了開發商的投資熱情。到目前為止已經吸引了中海、金地、綠地和萬達等國內眾多知名地產商來投資，而由其開發的樓盤備受購房者青睞。

二、西安市房地產企業財務風險分析

資本運動在籌資、投放、產出和分配四個節點上停留，由此引起籌資、投資、資金回收和收益分配四種類型的風險，下面將從這四個方面對西安房地產企業的財務風險進行分析。

1、籌資風險分析。從西安房地產企業資金來源可以看出，大部分企業利用財務杠桿效應，在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相對較低，貸款增長率持續偏高。在高利益回報的驅動下，很多企業盲目舉債，而不是真正從企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項獲得資金。在西安一些大型房地產集團，還出現連鎖籌資擔保鏈，這種做法相當冒險，一旦其中某一環節斷裂，就會給企業帶來致命打擊。

2、投資風險分析。西安市房地產企業投資狀況可從房地產投資總額/固定資產投資總額指標進行分析。國際上通常認為該指標標準值為25%。西安房地產這一指標近年來均高于25%，可以看出，西安房地產市場近幾年出現投資過熱的情況，每年有較多的資金流入企業，可能會造成當地投資結構失衡，存在一定的財務風險。

3、資金回收風險分析。從西安商品房銷售狀況和空置面積來看，房地產企業資金回收風險主要表現在房地產開發產品達到可出售狀態后，由于政策、市場因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，而企業自身負債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業的償債能力下降，經營現金流得不到保證，進而陷入財務困境，甚至導致破產。

4、收益分配風險分析。隨著東南部房地產企業大力進軍西部，其較高管理水平和技術設備對西安房地產企業提出巨大挑戰。企業自身消費與積累是一種此消彼長的關系，西安房地產企業在獲得收益的同時大大提高員工尤其是管理層的薪酬待遇，造就了房地產高薪行業，使得企業在分配環節耗費資金過多，有的甚至超過收益的50%，結果是積累資金比例過小。

三、西安房地產企業財務風險防范措施

1、確定合理的籌資結構，優化資本結構。西安房地產企業應適當減少負債，合理確定負債規模和結構，加強負債管理。一般來說，債務資金的成本較低，但風險較高；權益資金的風險較低，但成本較高。根據組合風險分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業的融資風險，單一籌資是不現實的，也可能是非常危險的或成本很高的。西安房地產企業應探索新融資渠道，部分大企業可通過發行股票、債券，或者信托基金等方式來進行籌資。企業應根據自身情況，通過提高權益資金的比例將風險控制在有能力承受的范圍內。

2、提高企業財務管理水平。首先，努力提高企業管理者的財務管理水平，對企業決策者進行培訓指導，對相關財務報表有科學認識，使管理者能夠根據客觀真實信息、企業自身情況以及所處外部環境做出科學決策，摒棄過去其主要依靠經驗或主觀感覺進行決策的習慣，這樣可以降低企業發生財務風險的可能性；其次，要加強對企業財務人員的管理與培訓。一方面要加強對企業現有財務人員的培訓，主要是專業知識和相關政策培訓，努力確保現有人員知識和能力能夠勝任目前財務工作；另一方面企業要吸收具有較高專業素質的財務人員，使人員有合理的流動機制。

3、加強資金流動性管理。制定合理的資金使用計劃，西安房地產企業應保證企業日常經營資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業資金支出多為大額、多筆，在財務收支上嚴格實施財務監控，合理安排資金調度，確保開發項目施工運營和營銷資金需求；第二，加速應收賬款回收，調整庫存，壓縮存貨資金占用，增強企業支付能力，提高企業信譽度，為下次融資進行鋪墊；第三，嚴格控制企業成本費用，防止費用超支，提高所投資金安全性和合理性，從而降低其財務風險。

4、提高企業自身競爭力。近幾年，西安房地產投資過熱，部分消費者處于觀望狀態的情況下，企業應積極應對激烈的市場競爭，不斷提高自身競爭力。選擇好的地段，開發適合大眾消費者的戶型，比如精裝修的小戶型。在確保企業盈利的同時，利用產品自身高質量與其他優勢贏得廣大消費者的青睞，尤其在價格方面讓消費者覺得物有所值。選擇有效促銷方式，如打折銷售、付現金折扣及商品保證等。提高房地產產品銷售量，降低西安房地產企業的存貨，從而降低資金回收風險。

主要參考文獻：

［1］徐春靜.試論房地產企業的財務風險及防范措施［J］.經營管理者，2012.13.

［2］謝超文.淺議房地產企業財務風險分析和控制［J］.商業文化，2011.2.

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