批量評估技術(shù)下房地產(chǎn)評估企業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型

郭慶瑤

摘 要：近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)有了長足的發(fā)展，如房地產(chǎn)買賣、抵押、租賃、贈與、課稅、保險(xiǎn)、征地拆遷、司法鑒定等此類經(jīng)濟(jì)活動都離不開房地產(chǎn)評估企業(yè)；10余年的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)仍然屬于新興產(chǎn)業(yè)，批量評估技術(shù)背景下，國內(nèi)評估機(jī)構(gòu)粗放式的發(fā)展模式與房地產(chǎn)發(fā)展所需的更高標(biāo)準(zhǔn)更深層次的服務(wù)不相適應(yīng)，通過為國家稅務(wù)機(jī)關(guān)制定批量評稅系統(tǒng)、為商業(yè)銀行提供貸后風(fēng)險(xiǎn)管理、為其他客戶提供咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)的拓展，將促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級。

關(guān)鍵詞：批量評估技術(shù)；房地產(chǎn)；評估機(jī)構(gòu)

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）05-0015-02

引言

在我國，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有起步晚、發(fā)展快、業(yè)務(wù)單一、結(jié)構(gòu)混亂的特點(diǎn)。但是，有關(guān)主管部門的指導(dǎo)下，經(jīng)過近幾年發(fā)展創(chuàng)新，逐步建立起房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，機(jī)構(gòu)運(yùn)營也逐漸步入正軌。然而，評估機(jī)構(gòu)的傳統(tǒng)運(yùn)營模式嚴(yán)重壓縮了估計(jì)機(jī)構(gòu)的發(fā)展上升空間，不少企業(yè)也慢慢意識到了這點(diǎn)，不斷求新求變。近些年，隨著涉稅批量評估技術(shù)、銀行貸后風(fēng)險(xiǎn)管理、政府事務(wù)咨詢、侵權(quán)損害賠償、評估數(shù)據(jù)拓展應(yīng)用等活動實(shí)施房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)帶來新的發(fā)展契機(jī)。在存量房涉稅評估這一塊，國外普遍采用的是批量評估技術(shù)，在借助于國外的研究成果和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，估計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)從批量評估視角著眼，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，增強(qiáng)企業(yè)公信力，建立評估業(yè)務(wù)所需的專業(yè)人才隊(duì)伍，運(yùn)用先進(jìn)的管理理念，選擇最有利的商業(yè)盈利模式，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型。

一、傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)評估企業(yè)內(nèi)部存在的問題

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不明晰是房地產(chǎn)評估企業(yè)存在的首要問題。其具體表現(xiàn)為：首先，評估機(jī)構(gòu)與其雇傭的評估人員并未實(shí)現(xiàn)完全的脫鉤改制。其次，評估人員素質(zhì)普遍偏低無法滿足行業(yè)發(fā)展的要求。評估師職業(yè)資格考試只側(cè)重理論知識，對工作經(jīng)驗(yàn)工作年限方面要求不高評，對房地產(chǎn)估價(jià)師的再教育還比較缺。再次，評估結(jié)果缺乏社會公信力。目前，大部分房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)沒有建立自己的數(shù)據(jù)庫，沒有信息化的平臺采購，又無報(bào)酬率、可比實(shí)例等翔實(shí)的數(shù)據(jù)來源。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作業(yè)過程中容易受到行政部門的干涉以及房地產(chǎn)開發(fā)商的利誘，又或者為了私利迎合拆遷者不合理的要求，導(dǎo)致評估結(jié)果與實(shí)際相背離，久而久之，社會公眾就對評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生不信任感。最后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于單一無法激發(fā)評估機(jī)構(gòu)和人員的創(chuàng)新力。

（二）房地產(chǎn)評估企業(yè)外部發(fā)展環(huán)境

我國雖然針對評估師制定了一些規(guī)范，例如《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等，但是其效力與法律還是差別很大，并且這些規(guī)定中關(guān)于具體實(shí)施的細(xì)則不完善不規(guī)范，處罰力度也不夠，此外，對于不同用處的房地產(chǎn)沒有專門的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房產(chǎn)管理部門、土地管理部門，甚至金融部門都可以對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行干預(yù)，這些管理部門在政策執(zhí)行上各行其是，擾亂原本完整的市場。另外，由于準(zhǔn)入門檻過低，不少資質(zhì)等級較低的企業(yè)抱著逐利投機(jī)的心理進(jìn)入房地產(chǎn)評估行業(yè)，這些企業(yè)無序的惡性的扭曲的競爭壓縮了行業(yè)的利潤與生存空間。

二、批量評估技術(shù)的應(yīng)用對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的影響

近幾年，政府管理部門、司法機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)評估的要求是同案同估，即：評估目的相同的情形下，同一城市、同一類型、不同時(shí)間點(diǎn)，評估參數(shù)相同；而評估結(jié)束后，使用批量評估系統(tǒng)的基本信息平臺處理評估信息，避免評估報(bào)告完成以后仍要浪費(fèi)人力資源進(jìn)行掃描和數(shù)據(jù)評估處理這一弊端，并能實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)順利對接。

（一）為國家稅務(wù)機(jī)關(guān)制定批量評稅系統(tǒng)

在政府的支持下，近些年房地產(chǎn)市場的發(fā)展可謂突飛猛進(jìn)、一路高歌，全國各地房地產(chǎn)交易額和交易量都顯著增長。但在稅基評估過程中，買賣雙方為了少繳稅，常常簽訂“陰陽合同”，計(jì)稅價(jià)低者繳稅時(shí)使用，計(jì)稅價(jià)高者才是真正的合同，這就導(dǎo)致稅基評估成為房地產(chǎn)稅征收環(huán)節(jié)最容易引起爭議的部分。批量評稅系統(tǒng)被設(shè)計(jì)用于評估房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格和物業(yè)稅，并采取低稅率、寬稅基的原則，取消按房產(chǎn)原值或者租金收入為標(biāo)準(zhǔn)征稅的做法，統(tǒng)一實(shí)行不動產(chǎn)的評估價(jià)值征稅。其在稅基評估中的應(yīng)用可以解決“陰陽合同”問題，從而科學(xué)合理、準(zhǔn)確有效計(jì)算域征收房地產(chǎn)稅，體現(xiàn)賦稅的公平。

（二）為商業(yè)銀行提供貸后風(fēng)險(xiǎn)管理

評估企業(yè)為稅務(wù)部門制定批量評稅系統(tǒng)，該系統(tǒng)開發(fā)使用后，大面積覆蓋了城市規(guī)劃范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，數(shù)據(jù)來源真實(shí)可靠、評估結(jié)果權(quán)威可信，并且在系統(tǒng)開發(fā)過程中，評估企業(yè)在設(shè)計(jì)系統(tǒng)、價(jià)值網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。而為銀行設(shè)計(jì)貸后風(fēng)險(xiǎn)管理的批量評估系統(tǒng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有評稅系統(tǒng)那么復(fù)雜，這些經(jīng)驗(yàn)完全可以指導(dǎo)評估機(jī)構(gòu)以更低廉的開發(fā)成本設(shè)計(jì)系統(tǒng)。根據(jù)股份制銀行不同的需要，打包商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)，建立個(gè)性化的動態(tài)管理平臺和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。系統(tǒng)的準(zhǔn)確性高、錯(cuò)誤率低，彌補(bǔ)了人工處理的缺陷。

（三）為其他客戶提供咨詢服務(wù)

除了以上兩種服務(wù)，批量評估系統(tǒng)還可以開拓新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。例如，可以幫助政府管理部門更有效地監(jiān)控不同區(qū)域不同類型的存量房、增量房的市場價(jià)格；為房地產(chǎn)開發(fā)商提供價(jià)格咨詢、投資建議；為投資者提供房地產(chǎn)投資價(jià)值決策輔助系統(tǒng)服務(wù)，還可以為其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供可比實(shí)例查詢、評估技術(shù)參數(shù)設(shè)置參考等服務(wù)。這些服務(wù)已經(jīng)超越了批量評估本身，將給估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來不可估量的新的市場機(jī)會。

三、房地產(chǎn)評估企業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級

（一）增強(qiáng)企業(yè)公信力，樹立專家顧問的品牌形象

1.用更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)維護(hù)好現(xiàn)有的品牌。房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾十年的發(fā)展與創(chuàng)新，逐漸形成了自己的選擇淘汰模式。評估機(jī)構(gòu)能經(jīng)歷房地產(chǎn)市場的風(fēng)雨洗禮而依舊屹立不倒，說明其公司品牌評估質(zhì)量己通過市場的檢驗(yàn)。所以，這些機(jī)構(gòu)應(yīng)該珍惜來之不易的品牌形象，在維護(hù)現(xiàn)有聲譽(yù)和現(xiàn)有客戶的基礎(chǔ)上，更加了解客戶所想，提升服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率，在服務(wù)好老客戶的同時(shí)開拓新客戶、贏得新市場。