國際旅游島房地產市場分析

□文/江 凱

（中國人民銀行?？谥行闹?海南·?？冢?/p>

一、發展概況

（一）房地產開發投資快速增長。受產業轉型及結構調整帶動，海南房地產開發投資總體較快。2015年1～8月份房地產開發投資1，042億元，同比增長23.2%，比上年同期高3.2 百分點。海南房地產開發投資增速名列全國第三，東部第一，增速高于全國平均水平19.7 個百分點。海南房地產開發投資額占固定資產投資額的52.1%，比上年同期高6.5 個百分點，高于全國平均水平34 個百分點。

（二）市場銷售有所好轉。2015年前8 個月，房屋銷售由年初的負增長轉正，但增速仍然偏低。1～8月份全省房屋銷售額616 億元，同比增長3.4%；房屋銷售面積616 萬平方米，同比增長0.5%，比上年同期高15 個百分點。

（三）房屋銷售價格基本平穩。2015年1～8月份房屋銷售均價9，988 元/平方米，比上年同期上漲3%。成交均價保持適度平穩，說明年初以來的房地產調控利好政策效應已初步發揮作用。受國際旅游島政策因素影響，2010年海南省房屋市場價格大幅上漲，此后5年政策效應遞減，價格逐漸回歸正常水平。

（四）開發企業資金來源面臨壓力。2015年1～8月份房地產開發企業到位資金為1，460 億元，同比增長12.6%，低于房地產開發投資增速10.6 個百分點。其中，國內貸款為258 億元，同比增長7.8%；自籌資金664 億元，增長13.2%；其他資金538 億元，增長14.2%。今年房地產開發企業收到的房屋定金及預付款項增長減慢，前8 個月來源于定金及預付款的資金為321 億元，同比增長5%，增速比企業到位資金低7.5個百分點，僅占企業到位資金的22%。

二、關注問題

（一）市場需求增長乏力，市場供給持續增加。市場延續了近年新開工面積大于銷售面積的態勢，2015年前8 個月新房新開工面積949萬平方米，新房銷售面積616 萬平方米，再考慮2014年末全省已建成但尚未出售新房面積956 萬平方米，市場供給已處于歷史新高水平。

（二）當前房地產對相關產業帶動不足。房地產業是當前海南經濟發展的主要產業，但目前海南省房地產業鏈條相對較短，建材、家具家電等多數從外省采購，對本省經濟拉動作用不強。2015年1～8月份海南省房地產稅收和國有土地出讓收入合計占地方財政收入的46%，財政收入對房地產業依賴較高。

（三）金融機構房地產貸款占比偏高和增速較快。市場銷售周期延長，房地產企業資金回流減速，更依賴銀行信貸需求。全省房地產貸款增速長期高于全省貸款平均水平，少數商業銀行房地產貸款占比偏高，銀行貸款風險集中于房地產行業。

（四）房地產政策預期不確定影響市場需求穩定增長。近3年外省籍客戶比重超過八成，除了少部分在本地工作的外省籍客戶外，多數買房者來自省外需求。由于本地剛需、改善性需求增長有限，未來一段時期內房地產稅對于穩定存量房和促進新增購房影響很大。

三、市場展望

在國家及地方政府出臺多項房地產利好政策下，海南東部地區有望發揮自身優勢，調整結構，向高端房地產業發展，率先走出低谷，帶動全省房地產進入快速發展軌道。東部地區房地產市場占全省總量七成，無論是銷售面積，還是銷售額的增速都領先于中、西部地區，是帶動全省市場發展的根本因素，2015年前8 個月東部地區開發投資增長36%、銷售面積增長5%，處于東部地區的海口及三亞將是今后帶動全省市場增長的主要因素。

隨著海南房地產規模不斷擴大，新開工面積不斷增長，但銷售還在逐步回暖，全省市場面臨去庫存壓力也隨之增大。今年海南棚戶區改造提速還將導致市場供給增加和本地需求相對減少，房企面臨較大的銷售壓力。未來現房銷售情況會好于期房，購房者更加注重實惠，偏向選擇證件齊全，符合居住入住的樓盤，從而減少風險、保證交易的安全。市場調整以及房屋空置率普遍較高，說明房地產供給偏高、結構不合理，同時也說明城市基礎設施有待改善，商業、醫療、教育配套建設不足，產業經濟發展落后、吸納勞動力人口能力較弱。

四、幾點啟示

（一）著力推進房地產配套設施建設。加大城市基礎設施投入，加快推進棚戶區改造，完善城市功能品質，改善房地產生活配套，提升商品房使用價值。

（二）搞好房地產規劃、開發和市場發展。按照“多規合一”的原則，統籌安排全省房地產開發規劃，支持和完善土地一級開發模式，提高土地開發利用率。協調運用規劃、稅收、土地、金融等綜合手段，把握好調控市場供求的時機、節奏和力度。

（三）加大購房貸款和住房公積金政策支持。進一步研究通過降低銀行按揭貸款首付比和利率、提高公積金貸款額度等措施，支持本地居民解決首套住房和改善性需求。加快推進全國住房聯網，支持通過異地公積金互認和異地商業貸款的方式，擴大市場需求。

（四）完善銀行貸款抵押辦法，構建信息共享機制。建議政府部門改進房屋土地抵押辦法，解決業務流程分離、信息不共享和重復抵押的問題。構建跨部門房地產信息共享機制，共同監測房地產市場需求總量和結構變動，加強政策措施的協調配合。

［1］宋一.房地產問題的幾點思考［J］.資源與產業，2015.8.

［2］彭艷.投資性房地產處置問題［J］.企業改革，2015.6.

［3］徐培.房地產統計指標體系的構建［J］.統計與決策，2014.11.