房屋承租人優先購買權的法律研究

胡海雷

（中央財經大學法學院，北京 100081）

優先購買權制度很早就已出現，但是房屋承租人的優先購買權制度則產生在第二次世界大戰之后，在德國的民法典中初次對其做出了規定。雖然我國的《房屋租賃糾紛解釋》第21條至24條對房屋承租方優先行使購買權的相關問題作了規定，但是該規定比較簡單粗略，現實操作性不強，造成司法實踐中的很多問題。

一、房屋承租人優先購買權的界定

（一）房屋承租人優先購買權的概念

房屋承租人的優先購買權是指某些特殊主體依據相關法律規定或者合約的約定，當房屋所有權人出售此房屋時，這些特殊的主體在同樣的條件下擁有的優先購買的權利[1]。房屋承租人的該項權利是優先購買權中的一種，臺灣地區將此項權利稱之為房屋優先承買權，是指擁有房屋所有權的主體在出售房屋時，承租此房屋的人擁有在同樣的條件下優先購買的權利。德國將此項權利稱為房屋先買權，并且在其民法典中的債權部分和物權部分，分別對此權利做出了規定。總地來說，中外學者對房屋承租人擁有的優先權所下的定義大同小異。

（二）房屋承租人優先購買權的權利性質

對于此項權利性質的界定，一直是理論界爭議的焦點。對于此項權利性質的研究，直接決定了研究此權利的方法和方向。

第一種觀點認為，此項權利為一種請求權。即認為在所有者出售其擁有的房屋時，此房屋的承租方擁有在一樣的條件下請求優先購買的權利，是一種請求優先訂立合同的權利[2]。優先訂立合同的請求權只是一種請求權，承租人只擁有請求出租人將房屋出售給自己的權利，而不能自己獨立取得此房屋，其取得房屋的所有權需要出租人履行特定的行為[3]。臺灣實務界主要采此種觀點。

第二種觀點認為，此項權利為一種形成權。即認為在房屋的所有者出售其房屋時，此房屋的承租人只依自己單方的行為便可在同樣條件下與出賣人簽訂房屋的買賣合同，而不需要獲得出賣人的同意，擁有的是一項積極的形成權。我國臺灣部分學者持此觀點，“認為此項權利，無論它是被法律規定或者由當事人約定，認為其屬于形成權，即特定主體得以單方的意思表示，形成與出賣人出賣于其他人同樣條件為內容之契約，而不必經出賣人承諾”。

第三種觀點認為，此項權利為一種期待權。此種觀點認為，房屋的所有者尚未將房屋出售，那么承租方的權利尚未變成現實，只是處于期待權狀態。王澤鑒教授認為：“所謂期待權，是指由于具備權利完成的部分內容，所以法律對其予以保護，使之具有權利性質的法律待遇。”期待權可以從兩個角度把握：從積極方面來說，權利的構成，雖然尚未完成，但是已經進入完成的過程，權利人已有所期待；從消極方面來說，實現權利的過程尚未完成，權利尚未賦予。此外，應該具備哪些內容，方能構成期待權，應該考慮兩方面，一是取得該權利部分內容已受法律保護，二是有賦予權利地位的需求。

筆者認為，此權利是一種期待權，它是一種可能實現也可能無法實現的權利。它的實現需要具備所有人出售房屋和承租人在同樣條件下購買此房屋這兩項條件，當這兩項條件具備時，承租者方可行使優先購買權，這符合期待權的定義和特征。如按王澤鑒教授的觀點分析之，承租方的此項權利自消極層次而言，在出租方出售租賃房屋之前，權利還未發生；自積極方面言，承租方已有所期待。其中，由于房屋出租方和承租方存在合法有效的租賃關系，同時承租方的此項權利為法律賦予，其已受法律的保護。又如前所述，承租方的此項權利具有重要的制度價值，對其做出規定有助于實現社會資源的優化配置，因而有對此項權利賦予權利性質的需求和必要。所以房屋承租方的優先購買權應是一種期待權。

二、房屋承租人優先購買權制度中的問題

（一）次承租人是否享有優先購買權的問題

我國法律規定了房屋承租方的優先購買權，但是對次承租人是否享有此權利并沒有做出規定。那么，次承租人是否也享有此項權利呢？首先，我們應當明確承租方的此項權利和次承租人的該項權利有何不同。如前所述，房屋承租方該項權利存在的基礎法律關系是所有人和承租方之間訂立的租賃合同，涉及的當事人包括出租方、承租方和購房的其他人；次承租人此項權利存在的基礎法律關系是轉租方和次承租人之間訂立的轉租合同，涉及的當事人包括房屋出租方、承租方（轉租方）、次承租方、購房的其他人。雖然在實際操作中，次承租人擁有的權利在很多方面會參考承租方享有的權利的規定，但是基于兩者在基礎法律關系和涉及的當事人等方面的不同，致使次承租人的此項權利和承租人的權利仍存在較大的差別。

關于次承租人是否享有此項權利的問題，學界存在著不同的觀點。有學者認為，房屋的所有人與次承租人不存在合同關系，故在所有人出售房屋時，即使承租方不行使優先購買權，次承租人也不享有此項權利[4]。另有一些學者認為，承租方將房屋轉租，產生了一個新的租賃權，將由次承租人行使該房屋的部分所有權的權能，因此次承租人應當享有優先購買權。還有一些學者認為，次承租人的優先權不能超越承租方的此項權利，只有在承租方不行使此權利時，次承租人方可行使優先權[5]。對于以上觀點，筆者都不完全贊同，認為在所有人出售房屋時，次承租人不僅享有優先購買的權利，而且在承租人和次承租人的權利發生競合時，次承租人的權利應優先行使。

目前的通說是不承認次承租人擁有此權利，主要基于以下理由：（1）承租方享有此權利是由法律直接規定的，我國并沒有對次承租人的此項權利做出規定；（2）在房屋被多次轉租的情形，如果賦予次承租人該權利，將會有多個人享有購買權，從而加重了房屋所有人的義務，并且房屋所有人都無法了解誰是最終承租者，從而無法履行通知義務，以使自己的部分權能受到限制[6]；（3）承租方行使該權利的基礎是與房屋出租方簽訂了租賃合同，而次承租人與出租方不存在直接的權利義務關系，所以次承租人不能向出租方主張該房屋優先購買的權利，同時出租方也不負在同樣條件下向次出租人轉讓房屋的義務[7]。

對于以上不同意次承租人享有優先購買權的學說觀點，筆者不甚同意：（1）法律雖然沒有明確規定次承租人享有此權利，而根據法律解釋學的方法，并不能將次承租人排除在承租者范圍之外，并且無論原合同還是轉租賃合同，皆屬于租賃合同的范疇。（2）因為承租者在轉租其租賃的房屋時，需要得到出租人的同意方能有效的轉租。并且在轉租的情形，出租方不是轉租合同的當事人，原租賃合同的承租方才是轉租合同的當事人，因此所有人在出售其房屋時，應由原租賃合同的承租方履行告知次承租人的通知義務，而出租人只需在合理的時間內通知原租賃合同的承租方即可，不必由出租人向次承租人履行通知義務。（3）“承租方行使該權利的基礎是與房屋出租方簽訂了租賃合同，而次承租人與出租方不存在直接的權利義務關系，所以次承租人不能向出租方主張該房屋優先購買的權利”的說法，沒有根據[8]。因為次承租人行使該權利是基于其和承租方簽訂的轉租合同，而不是承租方和出租方簽訂的原租賃合同，所以次承租人行使該權利并沒有突破相對性原則。

（二）關于承租人行使房屋優先購買權時的同等條件問題

根據我國《合同法》第230條的規定，承租人行使優先權是以與其他購買人處于同樣條件為前提的，否則不僅侵犯了其他購買人的權利，同時也會損害出賣方的相關利益。那么，在實踐中，應如何確定同等條件的內容和標準呢？同等條件是以房屋所有人與購買方在訂立買賣租賃房屋合同時擬確定的條件為標準的，就其內涵而言，我國法律和司法解釋對其尚未作出明確規定，但是學術界對“同等條件”的內涵解釋存在兩種觀點：一是“完全同等理論”，此觀點主張承租方行使優先權的條件需要與其他購買人完全相同；二是“相對同等理論”，此觀點主張承租方行使此項權利的條件與其他購買人大約相等即可。目前，大部分學者比較認可“相對同等理論”[9]。從司法實踐來看，兩種觀點皆存在不合理之處：如根據“完全同等理論”適用，則所有人可能為了限制承租方的此項權利而故意設置一些苛刻條件，使承租方不能順利地行使該項權利，從而使此制度流于形式。而“相對同等理論”存在的問題，就是難以對“大約相等”這個標準作出界定，并且由于在實踐中缺乏統一標準，主觀裁量尺度過大，從而使優先權制度難以實施。

綜合以上兩種觀點，筆者認為在實踐中應采用“相對同等理論”，但應當以規范形式對其必備的要素進行規定。“同等條件”應具備的要素主要包括以下幾點：

第一，交易價格。所有人出售其出租的房屋也是為了獲取房屋的對價，無論交易對象是承租方或者是其他購買人，都必須滿足出賣方心里預期的最大利益。出賣方只會將房屋出售給報價最高的購買人，所以承租方行使購買房屋優先權利的前提是與其他購買者具有相同的價格。

第二，交易期限。在交易價格相同后，不同的交易期限會影響出賣方出售房屋所獲得的對價。從出賣方角度看，獲得對價的期限越早，越有利于出賣方利益的最大化，因此交易期限也是“同等條件”中的一項重要內容。但是，此處存在另一個問題，如出賣方同意其他購買人分期付款，那么承租方是否也享有相同的條件呢？有學者認為，出賣方同意其他購買人分期付款是建立在對他人支付能力信賴的基礎上的，是買賣合同的一個條件，而承租方不具備這樣的條件，因而不享有分期支付的權利[10]。但筆者認為，不能以對交易對象的信賴作為限制購買房屋權利優先行使的條件。否則，房屋出賣方將會以此為由限制承租方的此項權利，不利于承租方利益的保護。

第三，交易方式。買賣合同中的交易方式包括交付現金、以物換物、債務抵消等。一般而言，交付現金是上述交易方式中最有保障的方式。因此，房屋出賣方也最希望以交付現金的方式來交易。所以，當其他購買人采用交付現金方式完成交易，而承租方采取其他方式時，承租方不符合“同等條件”的規定，不享有購買房屋的權利優先行使的條件。

此外，以上討論的均是同等條件的必備要素。那么是否具備這些條件后，承租方就可以行使優先購買的權利了呢？答案是否定的。承租人此項權利的行使是建立在平等主體的基礎之上，如果其他購買人與承租方存在法定的利害關系時，則承租方應喪失此項權利。因為在保障承租方相關權利的同時，立法者應考慮親屬血緣關系對于交易的影響。筆者認為，對于家庭內部之間的相關交易，不應做出過多的約束。因此，在此種情況下應不受承租人優先權的限制。

（三）房屋承租人優先購買權與第三人利益保護的沖突

當出租方出售其所有的房屋，并且存在其他購買人時，承租方的權利行使勢必會牽涉第三人利益保護的問題。其中，關于出租方與其他購買人簽訂的合同是否一定有效的問題，我國2009年最高法司法解釋第21條已經做出相關規定。筆者認為，這主要是欲對承租人優先購買權的性質做出清晰的界定，以糾正《意見》第118條長期的錯誤觀點。并且筆者認為，如果出賣方與其他購買人故意抬高商定價格，而私下低價成交，刻意排除承租方行使權利的，屬于出租人和其他購買人的共同侵權行為，應認定其簽訂的合同無效，但此時合同的無效并非基于《意見》第118條的規定，而是基于合同法惡意串通，損害第三人利益的規定。此情況下，承租方可以出租方與其他購買人實際成交的價格，優先取得該房屋。此外，本文主要通過對以下三種情形的分析，來研究房屋承租人優先購買房屋的權利與第三人利益保護沖突的問題。

第一種情形：出租方剛有出售房屋的意向，在尚未與其他購買人接觸時，承租方提出行使購買此房屋權利的情形。此時承租方行使購買權，或是基于房屋出租方出售房屋的通知，或是自己通過其他渠道知曉。那么，此時承租方權利的行使便不能拘泥于法律規定的“同等條件”的限制。因為此時其他購買人尚未出現，“同等條件”無從談起。如果非要僵硬地來安排一個其他購買人與出租方商談出售條件，然后再由承租方按照出租方與其他購買人談定的“同等條件”來行使購買房屋的權利，這顯然對其他購買人是不公平的。因此，對于此種情況，應由出租方和承租方直接商定條件，若能達成一致，自然和立法規定承租方優先購買房屋權利的意圖相契合，若不能達成一致，出租方繼續出售房屋的，承租方可以再次行使此項權利。

第二種情形：出租方與其他購買人已經簽訂房屋買賣合同，但房屋尚沒過戶時，承租方提出購買此房屋的情形。此情形下，承租方主張購買權的，根據強制締約請求權的屬性，將在出租方和承租方之間成立另一個此房屋的買賣合同。而出租方和其他購買人的合同，在不具備無效的情形時，此合同有效。此時，形成了一物二賣的情形。那么，此時出租方應向承租方履行合同還是享有選擇履行合同對象的權利呢？關于此問題，目前存在較大的爭議。筆者認為，雖然在“一房二賣”的情形，兩個合同均有效，但是應從立法者設立優先權的目的來解決此問題，就是應認可承租方優先于其他人購買的權利。如果出租方以對承租方相應的賠償為對價，來代替出租方向承租人履行合同的義務，那么承租方優先權制度便失去了應有的意義。因此，在一房二賣的情形，筆者比較支持出租方應向承租方履行合同的觀點。

第三種情形：出租人已與其他購買人辦理房產過戶登記手續，承租方主張優先行使購買房屋權利的情形。根據《房屋租賃糾紛解釋》第24條的規定，“有下列情況之一的，承租者主張優先行使購買房屋權利的，人民法院不予支持：……

（四）其他購買人善意購買出租的房屋并已經辦理登記過戶手續的”。按照此條款的規定，承租者是否享有優先行使購買房屋的權利還要看其他購買人是否是善意的，若其他購買人是善意的，自然取得房屋所有權，承租方即不得再主張此權利。如果其他購買人是惡意的，則承租方仍可繼續主張優先行使購買房屋的權利。筆者認為，該條款的規定是不合理的，房屋出租人作為所有權人，其處分權能并沒有失去，根據合同相對性，其與其他購買人簽訂的房屋買賣合同，如果沒有法律規定的無效或者可撤銷情形，應認定為有效。由于已辦理過戶登記手續，則無論其他購買人是惡意還是善意，均已取得房屋所有權。不過，在其他購買人是惡意時，承租方可以向出租人和其他購買人主張損害賠償請求權。

此外，還存在對“善意”如何理解的問題。一般情況下，是從租賃房屋是否進行過登記備案進行衡量。對于租賃房屋的登記備案制度，我國相關法律規范有明文規定，但是這些規定在現實生活中并沒有得到很好的執行，沒有進行過備案登記的房屋租賃合同大量存在。此時，對其他購買人是否“善意”的判斷，應采用推定的方法，如果租賃合同已經備案登記，視為其他購買人已經知道這一情形。在這種情況下，如果其他購買人仍受讓此房屋，則推定其為“惡意”；如果房屋租賃合同沒有進行備案登記，并且沒有充分的證據能夠證明其他購買人知曉這一情形，則視為其不知道房屋已被出租，推定其為“善意”。

三、結語

承租人優先購買權作為承租方的一項重要權利，對承租者生產、生活的重要意義不言而喻，其作為民法學上的一項重要制度，在當今經濟生活中，發揮著越來越大的作用，但由于立法上的粗糙及過于簡單，使承租人這項重要權利有流于形式之虞。

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