房地產對經濟增長和產業鏈的影響分析

鄧雄

摘 ? 要：本文通過支出法和投入產出表測算表明，2013年房地產對GDP增長的貢獻率和拉動率分別達到12.84%和1個百分點。房地產業通過產業鏈帶動相關行業迅速發展，但其他行業卻在投入和消費兩端受到抑制，房地產業對其他行業固定資產投資的擠出效應始終存在，同時對勞動力的吸納作用也有限。應樹立正確的房地產投資觀念，加速推進產業結構轉型升級，加大措施降低實體經濟融資成本，引導資金流向實體經濟。

關鍵詞：房地產;經濟增長;產業鏈;經濟結構

中圖分類號：F830.31 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：B ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-0017-2015（2）-0014-05

房地產業本身不僅對投資和消費有重要意義，更在于房地產業聯系著一長串的產業鏈條，通過這些產業鏈條可以間接影響宏觀經濟。同時，房地產業的高速增長會帶動房地產相關行業的快速增長，也必然會對其他行業增長產生一定程度的沖擊和抑制，這種增長差異對我國經濟結構的影響是深遠的。全面而清醒地認識房地產行業，對理解當前的經濟“新常態”和堅定加快產業結構調整的理念具有重要的理論和現實意義。本文在文獻回顧的基礎上，通過支出法和投入產出表測算了房地產對經濟增長的影響，并從產業鏈角度分析了房地產與其他行業的增長差異對產業鏈的影響。文章的結構安排如下：第一部分是文獻回顧，第二部分是房地產對經濟增長影響的測算，第三部分是房地產與其他行業的增長差異對產業鏈的影響，最后是結論和啟示。

一、文獻回顧

產業關聯定量研究始于1941 年美國經濟學家沃西里·列昂惕夫（Wassily W.Leontief）《美國的經濟結構，1919-1929》，該書中建立了投入產出模型，并應用該模型對美國經濟的結構進行了研究，列昂惕夫建立的投入產出模型標志著產業關聯定量研究的開始。美國經濟學家羅斯托于20世紀50年代提出的經濟增長階段論（即經濟成長主導產業理論）是研究產業帶動效應的理論基石。1989年錢納里應用投入產出模型對日本、韓國等9個國家的經濟發展進行了比較研究，揭示了隨著國民收入的提高，中間產品需求的增長速度大于最終產品增長速度這一變化趨勢。錢納里這一研究結果為后來產業交換關聯研究奠定了理論基礎。房地產對經濟增長的影響較大，Ehirinko、DeHaant 和 Sterken（2004）對13個發達國家的房地產對消費、產出等宏觀經濟變量的影響進行實證分析研究發現，房地產能顯著影響消費、產出等宏觀經濟變量，房價每上漲1個百分點就能夠帶動消費增加0.75個百分點。一些研究結論表明，房地產業與其他產業的協調發展會帶動國民經濟的健康發展，否則，可能會對整個國民經濟帶來負面影響。如Mills（1987）認為政策鼓勵使得美國房地產投資的回報率偏低，房地產投資水平不合理，長期以往不利于整體經濟的發展，William.C和Denise（1998）對美國、英國等17個國家不同經濟發展階段房地產業增加值和國民經濟增長速度的比較研究，認為房地產業增長速度與國民經濟增長速度應保持1.4：1或者1：0.7的比率，這樣可以保持經濟增長的平穩發展。在分析房地產對其他產業鏈的影響時，研究者的結論則相對比較廣泛。Coulson 和 Kim（2000）研究發現房地產投資對GDP的促進作用比非房地產投資更大，且促進作用會比其擠出效應更大，原因在于房地產投資能夠帶動消費和非房地產投資。Glaeser 和 Sacerdate（2004）認為房地產投資存在很多的正向外部效應，不能僅從投資回報率來判斷房地產投資是否處于合理水平。Miles（2009）研究指出房地產投資對消費和非房地產投資的影響增強，而且由于金融市場的創新，非房地產投資對房地產投資的擠出效應減弱了。

隨著房地產行業在我國經濟中的地位愈加突出，許多國內學者也開始對房地產投資和宏觀經濟之間的關系進行相關的研究。國家統計局綜合司課題組（2005）認為房地產投資對經濟增長的影響日益增大，房地產行業的發展必須與經濟整體發展相適應。在對需求的影響方面，一方面房地產投資的增加能夠拉動國內需求，另一方面也可能會擠壓其他消費支出。李雪松等（2005）基于 VECM 模型分析得出：1%的房地產投資增加能帶動0.167%的經濟增長，1997 -2003年間，房地產投資對GDP的貢獻率大約為 2.3%。王國軍、劉水杏（2004）通過投入產出模型，運用國內外數據，詳細分析了我國房地產行業對于其他產業的拉動效應。夏明（2009）通過對投入產出表的研究發現，相比于其他需求，房地產投資對經濟的拉動作用更大，此外房地產投資對于其他行業還具有結構性的影響。唐志軍等（2010）研究認為房地產投資額的增長率上升1%將帶動GDP增長率上漲0.181個百分點，房地產價格波動對社會消費品零售總額的波動有顯著的負影響。李成武、李婷（2010）研究了1999-2008 年我國房地產市場價格的空間特征和財富效應，發現31個省市區的房地產價格呈現出空間聚集趨勢，且全國的房地產市場呈現出負向財富效應。張洪等（2014）通過空間動態計量模型分析，發現房地產投資對經濟增長還存在地區之間的空間溢出效應，且存在地區差異。

二、房地產對經濟增長影響的測算

作為國民經濟的重要組成部門，房地產業對GDP的增長影響較大，同時，房地產行業的關聯性較強，無論是對產業鏈中上游的鋼鐵、水泥、有色、機械等行業，還是對產業鏈下游的家具、金融等行業都有較大影響。如何定量分析房地產對宏觀經濟的影響？一般來說常用的有三種方法：第一種方法是運用計量模型，將經濟增長對房地產和相關產業的時間序列歷史數據進行計量建模，但計量模型的結果受模型設定和樣本選擇的影響較大;第二種是支出法，即利用房地產投資數據估算其對資本形成的貢獻，并推算其對GDP增長的影響;第三種方法是投入產出分析，依據投入產出表，追蹤生產和分配過程中的定量相關關系，經過一定的處理后，可以得到房地產對產業鏈各行業增加值進而對整個GDP增加值的定量影響。本文主要采用支出法和投入產出表分析房地產業對GDP的影響。

（一）支出法分析房地產對GDP增長的影響

房地產對GDP增長的貢獻和拉動可以通過房地產占固定資產投資比例和資本形成對GDP增長的貢獻與拉動來估算，即房地產對GDP增長貢獻=房地產占固定資產投資比重×資本形成對GDP增長的貢獻;而房地產對GDP增長的拉動=房地產占固定資產投資比重×資本形成對GDP增長拉動。計算結果如圖1所示。

由圖1可以看出，在過去14年間（2000-2013年），房地產業對GDP增長的貢獻率年均約為10.3%，平均每年拉動GDP增長1個百分點。最高點出現在2009年，房地產對GDP增長的貢獻達到16.4%，對GDP增長的拉動達到1.51個百分點，最低點為2000年，分別為4.2%和0.36%。從趨勢上看，房地產業對GDP增長的影響有所減小。2009年之前，房地產投資對GDP的貢獻和拉動持續上升，危機以后，隨著政府加強對房地產領域的調控，房地產對GDP的貢獻和拉動有所降低。2013年，房地產投資對GDP增長的貢獻已降至10.7%，對GDP增長的拉動降至0.83個百分點。

（二）投入產出表分析房地產對GDP增長的影響

關于房地產業對產業鏈和經濟增長的投入產出分析，目前學術界和業界已經有一定的研究成果，但是這些研究成果，大都是基于2007年投入產出表的測算。我們知道，“4萬億”的經濟刺激計劃之后，中國的經濟結構實際上與2007年前相比已經有了本質的變化，2010 年的投入產出延長表根據最新的調查統計數據對2007年的投入產出基準表做了調整和修正，更能反映“4萬億”之后的經濟結構變遷，因此從這點意義上來說，基于2010年投入產出延長表來量化分析房地產對產業鏈和宏觀經濟的影響更為準確。

此部分我們采用完全消耗系數來估算房地產業對其它行業的帶動作用，進而推算房地產對經濟增長的影響。完全消耗系數反映的是某產業在生產過程中的直接和間接消耗之和對別的產業產生的拉動影響作用。其經濟含義是，某產業或部門單位產值的最終產品對另一個產業或部門產品的完全消耗量。完全消耗系數越大，說明一個產業對另一個產業的需求拉動作用越大，產業之間的完全關聯度越大。

由表1可以看出，根據2007年投入產出表，所有行業的完全消耗系數為1.18，而根據2010年投入產出表計算的結果是1.20，這意味其對GDP增長貢獻會產生乘數效應，且經過“4萬億”之后的乘數效應增加了。根據支出法計算結果，2013年房地產投資對GDP增長的貢獻和拉動分別為10.7%和0.83個百分點，考慮到房地產對其他行業會產生1.2倍的乘數效應，因此，房地產對GDP增長的貢獻和拉動將達到12.84%和1個百分點。

三、房地產與其他行業的增長差異對產業鏈的影響

從產業鏈分析上看，房地產業除了帶動上游的非金屬礦物制造業，也推動了商貿業、租賃業等服務業，還增加了對裝潢、家具、電器等的需求。此外，房地產業通過貸款與銀行、信貸、利率等密切相關，通過房地產交易稅增加了地方的財政收入，通過促進勞動力密集的建筑業來解決大量剩余勞動力的就業問題。房地產與其他行業增長差異的影響是長期的，這主要是由占行業投資比例最高的房地產投資的特性決定的：房地產投資占用資金規模巨大，其效應釋放需要一定時間;房地產投資時間跨度較長，導致房地產投資的影響在其相關聯行業作用的傳導與擴散需持續時間較長。因此，我們要從長遠的角度關注這種增長差異的效應。

（一）對產業結構的影響

分析房地產業對產業結構的影響可以結合三次產業的投入結構和產出結構來看，即分析各行業的固定資產投資額占比和產業增加值占GDP的比重。2007-2011年間房地產業行業增加值占GDP的比重平均為5.36%，固定資產投資比例達到了24.17%以上。期間第二產業投資比例逐年下降，但與房地產關聯最密切的制造業卻是上升的，且占比最大。從產出結構上看，第二產業中又以制造業增加值占GDP的比重占絕對優勢。第三產業中批發零售業和交通運輸倉儲郵政業是兩個主要的行業，自“4萬億”之后，房地產業后來居上，在三次產業中的占比從2007年的5.2%上升到2011年的5.7%，但占比依然不大。由此可見，房地業投資的快速增長，對行業增加值所占GDP比重帶動作用有限，同時分析發現房地產業固定資產投資投入的快速增長反而嚴重抑制了產業中其它行業的發展，再加上房地產本身增加值占GDP比重比較小，所以第三產業中占GDP比重較大的仍然是傳統的以勞動力投入為主的交通運輸、倉儲及郵政業和批發與零售業等。第三產業投資比重平均在53.97%，產業增加值僅為42.7%;而第二產業投資比重僅僅為43.19%，而產業增加值卻占GDP的46.94%。造成這種巨大差異的原因在于占第三產業投資總額44.78%的房地產業增加值只占GDP的5.36%，固定資產投資效率低下，對第三產業內部其它行業GDP增加值帶動作用也不明顯，但是其對制造業和建筑業GDP增加值的帶動作用巨大。這也是為什么近年來第二產業和第三產業固定資產投入與產出不匹配的原因。從上述分析可以得出，雖然房地產業投資額快速增長，但是其對第三產業的增加值比重提高貢獻有限，房地產業投資比例的堅挺靠的是削弱其它行業投資為代價的，造成其它行業固定資產投資相對不足，這兩種作用疊加，就是第三產業GDP增加值比重固步不前的原因所在。

（二）對就業結構的影響

2012年三次產業結構的勞動力結構比為2.22：47.57：50.21，全國房地產業就業人數僅占全社會總就業人數的1.8%，2007-2012年間房地產相關行業就業人數占總就業人數的比例從1.32%穩步上升到1.8%，上升速度緩慢，房地產相業就業人數如此之少的原因在于：房地產業對其它行業后向拉動能力較強，中間投入多，房地產業還是偏向于資本和原材料型產業，對就業的吸納能力比較有限。在其它行業中除農業外，交通運輸倉儲及郵政業、批發與零售業、教育等傳統行業，從業人數較多，而這幾個行業都屬于第三產業。一些發達國家第三產業內部就業結構演進的歷史表明，隨著第三產業的快速發展，傳統服務部門的就業比重總體上保持下降趨勢，代表工業化進程方向和市場發育程度的新興部門的就業比重將逐步提高。但傳統行業就業人員還在增加，而第三產業中的其它行業就業人員增加不明顯。原因在于：一是房地產業的固定資本投入擠出效應，使得其它行業發展受到抑制，從而使勞動力向這些新型行業的轉移速度受到限制。二是其它行業的就業門檻要高于傳統行業。上述分析可以看到，雖然房地產業及其相關行業發展速度比較快，但是其對勞動力的吸納能力比較有限。同時，由于房地產業投資擠出效應作用，其它行業未得到充分發展，勞動力吸納的增長速度同樣有限。可見，這種房地產相關行業的高速發展，對優化產業間就業結構以及優化第三產業內部就業結構并沒有起到預期的作用。

（三）對其它行業發展的影響

房地產相關行業對其它行業發展有抑制作用，這種抑制作用除了前文所提出的通過固定資產投資的擠出效應來實現，還會通過其它行業產品消費增長的抑制作用來實現。居民購房能力和居民的收入是呈正相關關系，與商品房價格呈反向變化趨勢。通過收入和房價的關系，就能分析出購房能力，例如房價收入比分析法。房價收入比是指一套商品房總價與家庭年收入的比值，該指標能夠用來衡量居民的商品房購買力。按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在 1.8：1-5.5：1之間，發展中國家合理比值在3：1-6：1之間。

2007-2012年間，只有2008年房價收入比為5.89：1，其它各年房價收入比都超過了6：1的上限，2007年甚至達到6.77：1，這表明城市居民商品房購買力有限，這種購買能力由于居民可支配收入增長速度低于房價增長速度而導致購買能力較低。而在此期間的商品房銷售面積及銷售額度來看，無論哪個指標都大于人均支配收入的增長幅度。在不斷上漲的高房價面前，城市居民的購買能力較為有限，按道理來講商品房銷售面積增長幅度應該小于城市居民人均可支配收入增長幅度。但是結果恰恰相反，商品房銷售面積增幅大于城市居民人均可支配收入，其原因在于：一是商品房是居民生活的必需品，無論價格漲跌，剛需是長期存在的。商品房由于房價比較高，對普通城市居民來講要花費普通家庭一輩子積蓄，或者借助銀行按揭。但無論如何都要不斷儲蓄和還貸，這必然導致對其它行業產品消費的擠出效應;二是由于房地產業過快增長，致使房價快速上升，面對暴利，各路資本紛紛進入房地產行業，使得本應該對其它行業產品進行消費的資金轉移到商品房或者與商品房有關產品的消費中，從而對其它行業產品消費的產生擠出效應。其它行業產品消費受到這樣的長期抑制，這種抑制作用可能需要很多年才能消化，將會在相當長的一段時期內影響經濟持續穩定增長。

四、結論及啟示

近年來我國房地產業發展迅速，房地產業通過產業鏈帶動相關行業迅速發展，但其它行業卻在投入和消費兩端受到抑制，其擠出效應長期存在。房地產業與其它行業發展差異會對國民經濟結構造成影響。房地產業固定資產投資高速增長，但其增加值對GDP的貢獻有限。同時房地產相關行業對勞動力的吸納作用有限，由于對其它行業發展抑制，使得其它行業對勞動力的吸納作用沒有完全發揮。應正確對待房地產業投資，在促進房地產業健康發展的同時促進其他行業的順利轉型升級。

（一）房地產投資下滑影響短期難以彌補，中國經濟探底和穩增長“新常態”循環

2012年以來，各行業去產能，金融機構去杠桿，地方政府去債務，各種因素相互疊加，造成經濟恢復增長的過程大大延長。房地產投資增速下滑，其它投資很難完全彌補，對制造業投資和基建投資增速、投資和經濟增長形成較大壓力。目前經濟主要還是靠基建投資，但短期難以完全抵銷房地產投資的下滑，僅可部分緩解經濟下行壓力。中長期看，中國經濟將會處在探底和穩增長的“新常態”循環中：政府為維持民生支出和其它支出，力保7%左右的增長速度。在房地產投資及相關行業投資下行的情況下，政府必須依靠基建投資來穩增長。但過度依賴基建投資會帶來嚴重的擠出效應，既擠出民間投資又擠出民間消費，長期增長動力不斷下降。未來較長時期，穩增長將使一段時間經濟增速保持相對穩定，在新的經濟增長點未形成之前，經濟下行的壓力依然持續存在。

（二）樹立正確的房地產業投資觀念，明確政府職能

首先應明確房地產業的屬性，房地產業是要為城市經濟發展提供基礎性、先導性服務的，因此應合理控制房地產業投資，明確房地產業在經濟增長中的基礎性、先導性位置，將房地產業投資為經濟增長服務作為其主要作用，保持與整體經濟運行相協調的發展幅度。另外應明確政府在城市房地產業投資中的職能觀念。當前市場主要的問題是房地產業固定資本投入過度而引發的房地產相關行業固定資本投入過度，這就要求政府首先在源頭上控制固定資本投入規模，提高房地產及相關行業資本進入門檻。而對于作為引發問題的房地產市場投資和投機日益嚴重的現象，具體可以從規模與速度控制以及促進市場信息對稱方面入手，解決市場信息不對稱的矛盾，讓市場機制的作用發揮出來，結合適當的政策、法規調控為房地產投資降溫，進而為其相關行業投資降溫。

（三）加快新興產業的發展，加速推進產業結構的轉型升級

中國制造是過去30年中國經濟成長的基石。短期看，內部各種成本因素上升，外部雙重競爭壓力上升;長期看，成本優勢不斷減弱，核心技術缺失，跨國經營不足，知名品牌缺失，中國制造急需轉型升級。目前來看，高端裝備制造業等新的經濟增長點已初露端倪，有的進展較快，但遠未形成房地產和出口這樣的對過去10年經濟形成較強拉動的經濟增長點。但我們也應該看到，2013年以來，在整體經濟低迷的狀況下，戰略性新興產業較快發展，部分產業增長速度為工業總體的兩倍左右，成為經濟的重要引領力量。因此，一方面我們要加大對戰略性新興產業投資，支持新興產業創投基金的發展，另一方面還要加快傳統行業向新興行業轉型升級，利用信息化、智能化等高新技術和先進適用技術改造提升傳統行業，優化產業布局，提高技術水平和核心競爭力。

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The Analysis on the Influence of the Real Estate on the Economic

Growth and the Industrial Chain

DENG Xiong

（Ningbo Municipal Sub-branch PBC， Ningbo Zhejiang 315040）

Abstract：Through the measurement by means of the expenditure method and input-output table， the paper estimates that in 2013， the real estates contribution to GDP growth and pull reached 12.84 percent and 1 percentage. The real estate industry drives the rapid development of the related industries through the industry chain， but other industries is restrained on both ends of investment and consumption， and there still exists the crowding out effect of the real estate industry on the investment in fixed assets of other industries， and at the same time the absorption effect for labor is limited as well. Therefore， we should establish a correct concept of the real estate investment， accelerate the transformation and upgrading of the industrial structure， strengthen measures to reduce the financing cost of the real economy， and guide the capital to flow to the real economy.

Keywords： real estate; economic growth; industrial chain; economic structure

責任編輯、校對：張德進