遼寧省縣域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題分析

張健恩　何紅

摘 要：通過對遼寧省縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展運(yùn)行情況和遼寧省縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析，提出遼寧省縣域房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題。

關(guān)鍵詞：遼寧省；縣域房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；問題

中圖分類號(hào)：F127 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）04-0070-02

一、遼寧省縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展運(yùn)行情況

遼寧省100個(gè)縣區(qū)，其中44個(gè)縣（包括縣級(jí)市）、30個(gè)城市郊區(qū)、26個(gè)城市區(qū)，所轄44個(gè)縣（市）土地面積占全省89%，聚集了57%的人口，地域廣闊、資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢大、潛力大，是遼寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新空間，是開拓市場的新領(lǐng)域。縣域財(cái)政狀況，決定著縣域經(jīng)濟(jì)的興衰。縣域財(cái)政狀況的好壞，直接影響省、市和國家財(cái)政，影響基層政權(quán)的穩(wěn)定，影響農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民收入的增加，影響農(nóng)村社會(huì)的全面進(jìn)步。

近年來，隨著遼寧縣域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，遼寧省縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。2009年，遼寧省縣域經(jīng)濟(jì)異軍突起，發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)受到了社會(huì)各界越來越高的重視，遼寧省各地認(rèn)真貫徹委、省政府推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體部署，咬住“保增長”目標(biāo)不放松，制定切實(shí)可行的政策措施，加大工作力度，使曾被視為“短板”的遼寧省縣域經(jīng)濟(jì)逆勢飄紅，增速大大高于全省平均水平，主要指標(biāo)都基本達(dá)到或超過全省平均增速的兩倍以上，終于使縣域經(jīng)濟(jì)走在了遼寧保增長的前列，為全省保增長作出了重要貢獻(xiàn)。

二、遼寧省縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

2010年2月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號(hào)）等政策的發(fā)布，為縣域房地產(chǎn)發(fā)展提供了政策保障。遼寧省政府始終將房地產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要引擎，堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、市場調(diào)節(jié)、市民受益”的原則，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。縣域房地產(chǎn)發(fā)展是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容之一。從全省縣域地區(qū)整體的房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，目前的開發(fā)企業(yè)以當(dāng)?shù)氐男⌒烷_發(fā)商為主，且開發(fā)規(guī)模有限。但隨著近年來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、縣域經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣域地區(qū)，原有的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商正在向規(guī)模化和實(shí)力化方向轉(zhuǎn)變，并已逐漸伴有外來的區(qū)域性或全國性的大型品牌開發(fā)商的進(jìn)入，例如，瓦房店、大石橋、海城等地已吸引了眾多知名品牌開發(fā)商。可以說，開發(fā)企業(yè)的規(guī)模化和品牌化應(yīng)該成為未來縣域房地產(chǎn)發(fā)展的主流方向。另外，品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，也規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)市場，先進(jìn)的管理理念及高品質(zhì)的產(chǎn)品為活躍當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場起到重要作用。

遼寧省城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展較快，房地產(chǎn)市場需求較大，其獨(dú)特的地理位置——東三省內(nèi)的沿海省份，使其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，人民生活比較富裕，并且在居住觀念上也由以前的大城市向山清水秀宜居的縣域轉(zhuǎn)變，同時(shí)，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)、遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶等發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)確定，城鄉(xiāng)一體化步伐不斷加快，這些都為遼寧省縣域房地產(chǎn)的發(fā)展提供非常有利的條件，隨著縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，遼寧省縣域房地產(chǎn)開發(fā)量明顯呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢。在遼寧省縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，縣域房地產(chǎn)在投資、開發(fā)以及銷售三方面產(chǎn)生了很大變化。隨著遼寧省城鎮(zhèn)人口的快速增加，城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，遼寧省縣域房地產(chǎn)市場供求大幅增長，縣域房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，逐步成為縣域經(jīng)濟(jì)的重要支撐產(chǎn)業(yè)。

三、遼寧省縣域房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，縣域城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程方面，發(fā)揮著越來越重要的作用。但是，也應(yīng)看到，縣域房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了一些新的問題和矛盾，已經(jīng)影響到了房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

1.縣域房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營不規(guī)范，市場監(jiān)管不嚴(yán)

目前，縣域地區(qū)開發(fā)商良莠不齊，資金來源結(jié)構(gòu)不盡合理，存在一定的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)自有資金所占比例偏低，部分開發(fā)商預(yù)收房款和其他融資占開發(fā)資金總額的50%左右，開發(fā)經(jīng)營存在一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，縣域房地產(chǎn)市場中還存在一些不具備開發(fā)資質(zhì)條件的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在一定程度上，造成國家的稅費(fèi)流失，給社會(huì)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。

在商品房銷售過程中，還存在違規(guī)銷售期房的現(xiàn)象，不利于社會(huì)穩(wěn)定。目前，縣域房地產(chǎn)領(lǐng)域期房銷售比例偏高，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得預(yù)售資格的情況下，便提前違規(guī)預(yù)收房款，提前長期占用購房者資金，造成商品房銷售面積大于竣工面積，需求大于供給的假象。另外，未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)提前申請按揭貸款，還會(huì)增加購房者的利息負(fù)擔(dān)，同時(shí)增加銀行按揭貸款的階段性擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，不利于社會(huì)穩(wěn)定。

2.配套體系不完善，總體居住品質(zhì)較低

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小，商品房開發(fā)層次不高。房地產(chǎn)開發(fā)不能適應(yīng)市場需要來提供布局合理、套型多樣、設(shè)施完善的商品住房。個(gè)別住宅小區(qū)內(nèi)的水電路、通訊、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、學(xué)校、停車場、綠化等配套服務(wù)設(shè)施不能滿足居民生活需要。同時(shí)，市民物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)，小區(qū)物業(yè)管理難以開展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存困難，散舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作有待進(jìn)一步推進(jìn)，總體的居住品質(zhì)有待于提升。

3.住房供應(yīng)體系不規(guī)范，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

住宅體系建設(shè)及商品房開發(fā)缺乏整體規(guī)劃，對于住房的供應(yīng)體系以及產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)均缺乏合理性。大多數(shù)消費(fèi)者需要的中、低價(jià)位和小戶型商品房供應(yīng)明顯不足，中、高價(jià)位和大戶型商品房供應(yīng)相對偏多。另外，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等保障性住房的供應(yīng)比例不高，不能滿足低收入家庭的住房需求。

4.總體發(fā)展不平衡，存在地區(qū)差異

根據(jù)調(diào)查，遼寧省縣域房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出不平衡狀態(tài)，地區(qū)間差距較大。由于受到地域、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政策導(dǎo)向等方面因素的影響，遼寧省縣域房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出地域間的差異，發(fā)展不均衡，一是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好的地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，二是房地產(chǎn)政策好的地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展快。遼寧省44個(gè)縣（市）的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，總體上呈現(xiàn)南高北低的發(fā)展態(tài)勢，以瓦房店市、大石橋市為首的東南沿海縣（市）總體發(fā)展好于以彰武縣、西豐縣、義縣為代表的遼西北縣域地區(qū)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 孔凡文，于淼.遼寧省縣域房地產(chǎn)發(fā)展對策研究[J].遼寧經(jīng)濟(jì)，2010，（2）.

[2] 劉麗華.縣域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、問題及建議[J].河北金融，2010，（6）：70.

[責(zé)任編輯 陳麗敏]endprint