被高估的住房需求

甘犁

長期以來，“城鎮(zhèn)化”一直被認為是支撐中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要動力。不過，由于人們對城鎮(zhèn)化的認識存在一個普遍的重大誤區(qū)，使得人們大幅度地高估了短期內城鎮(zhèn)化可能帶來的住房需求。這是造成中國住房市場高空置率的重要原因。

關于城鎮(zhèn)化支撐房地產(chǎn)市場的邏輯并不復雜。首先，從現(xiàn)有的存量看，過去五年我國年均城鎮(zhèn)化率為1.5%，每年約2000萬農(nóng)村居民進城。1998年-2013年，城鎮(zhèn)化率從33.6%上升到53.7%，新增大約7000萬個城鎮(zhèn)家庭。這些家庭或租房或買房，都有居住需求。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)竣工面積，1998年-2013年房地產(chǎn)竣工總面積為106億平方米，扣除約30億平方米左右的拆遷面積，城鎮(zhèn)地區(qū)約新增70多億平方米的住房，也就是7000多萬套住房，與新增城鎮(zhèn)家庭的數(shù)目相當，房地產(chǎn)市場供需看起來大致是平衡的。

從潛在增量看，2013年我國的城鎮(zhèn)化率53.7%，與發(fā)達國家75%-80%的城鎮(zhèn)化率相比還有很大提升空間。以它們?yōu)槟繕诉M行估算，未來還有2.5億以上的農(nóng)村人口將轉移到城鎮(zhèn)地區(qū)。

因此，未來房地產(chǎn)市場還有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＪ聦嵣希擎?zhèn)化已經(jīng)是政府、業(yè)界和廣大老百姓普遍認為的未來房地產(chǎn)市場最重要的推動力。據(jù)了解，中央及各級政府和許多房地產(chǎn)開發(fā)商也廣泛參考相關的城鎮(zhèn)化數(shù)據(jù)進行土地和房產(chǎn)的開發(fā)和規(guī)劃。

被誤解的城鎮(zhèn)化

值得重視的是，對城鎮(zhèn)化的理解普遍存在誤區(qū)，這使得城鎮(zhèn)化帶來的住房需求被大幅度高估了。在城鎮(zhèn)化進程中，農(nóng)村家庭進入城鎮(zhèn)地區(qū)生活，成為城鎮(zhèn)地區(qū)常住人口，一般都認為他們會背井離鄉(xiāng)，“扛包進城”。

但這個理解是有偏差的。事實上，中國的城鎮(zhèn)化包含兩種形式：一種是主動進城的農(nóng)村家庭，即我們一般理解的進城農(nóng)民工家庭。他們在城鎮(zhèn)地區(qū)沒有住房，因此有剛性的住房需求。

另一種是農(nóng)村家庭“被進城”，這些農(nóng)村家庭并沒有離開居住地，其農(nóng)業(yè)戶籍和社會保障也未發(fā)生變化。但由于其居住地的城鄉(xiāng)分類碼發(fā)生了改變，由農(nóng)村變成了城鎮(zhèn)，在統(tǒng)計意義上他們變成了城鎮(zhèn)常住居民，被納入了城鎮(zhèn)地區(qū)的統(tǒng)計范圍。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計用區(qū)劃代碼和城鄉(xiāng)劃分代碼，截至2013年8月，全國共69.4664萬個社區(qū)。其中，29.5%的社區(qū)為城鎮(zhèn)社區(qū)（居委會），70.5%為農(nóng)村社區(qū)（村委會）。另外，國家統(tǒng)計局從2009年起，每年公布各社區(qū)的分類碼。從分類碼的變化中，可以看到，2009年-2013年全國共有3.5%的社區(qū)由農(nóng)村社區(qū)變?yōu)榱顺擎?zhèn)社區(qū)。居住在這些社區(qū)的農(nóng)村戶籍居民也就變成了城鎮(zhèn)居民，他們就是我們所說的“被進城”部分。

這部分人的數(shù)量有多少統(tǒng)計局并沒有公布。根據(jù)中國家庭金融調查的數(shù)據(jù)，常住城鎮(zhèn)地區(qū)的農(nóng)村戶籍家庭中，57%其戶籍所在地與常住地一致，也就是“被進城”。另外43%的常住城鎮(zhèn)地區(qū)的農(nóng)業(yè)戶籍家庭的戶籍所在地與常住地不一致，為主動進城，“被進城”農(nóng)村戶籍家庭比例顯著高于主動進城的農(nóng)村戶籍家庭。

虛高的住房需求

“被進城”家庭與主動進城家庭有很大的差別，其中最重要的差別是“被進城”家庭在常住地的住房擁有率高達90%，遠高于主動進城家庭;人均居住面積達36.1平方米，顯著高于主動進城家庭的22.2平方米。“被進城”家庭的住房以自建房為主，占比達67%，商品房占比僅為14%。

事實上，“被進城”家庭的住房情況，包括在現(xiàn)有房屋的居住年限及人均居住面積，與農(nóng)村家庭非常接近。他們本來就是農(nóng)村家庭，只是因為地區(qū)編碼變化而被人為歸類為城鎮(zhèn)家庭。

盡管如此，我們不能因為住房的特點接近于農(nóng)村住房而認為這些住房不是城鎮(zhèn)住房。首先，這些住房解決了“被進城”的城鎮(zhèn)常住居民的住房需求，應納入城鎮(zhèn)住房的分析之中。另外，根據(jù)中國家庭金融調查2013年的數(shù)據(jù)，13.5%的“被進城”的家庭將其住房出租，部分解決了外來人口在城鎮(zhèn)地區(qū)的住房需求。因此，這部分住房是不能從城鎮(zhèn)住房中直接剔除的。

為了進一步研究各類家庭的住房需求，必須對剛需和改善型需求有清晰定義。中國家庭金融調查將住房剛需定義為常住地無房或有分家需求，將改善型需求定義為在現(xiàn)有住房居住20年以上家庭或人均居住面積小于當?shù)刂形粩?shù)的家庭。

依此計算，“被進城”家庭中有剛性住房需求的比例為19.5%，與城鎮(zhèn)戶籍家庭相當，顯著低于主動進城家庭的39.6%。“被進城”家庭改善型需求為16%，與城鎮(zhèn)戶籍家庭的14.6%接近，但顯著高于主動進城家庭8個百分點。

當然，不是所有的剛需或改善型需求的家庭都能有足夠的經(jīng)濟實力滿足其需求。結合家庭收入與常住地房價，按家庭還貸能力，我們估算了當前可實現(xiàn)住房需求。有剛需的“被進城”家庭中，目前可實現(xiàn)的比例僅為57%，高于有剛需的主動進城家庭可實現(xiàn)比例的36.9%。有改善型需求的“被進城”家庭中，當前可實現(xiàn)比例僅為34%，略高于主動進城家庭的30%。

消除“被進城”的影響

總體看來，在認識城鎮(zhèn)化進程上，忽視“被進城”現(xiàn)象至少在兩方面影響了房地產(chǎn)市場。首先，“被進城”家庭在常住地擁有住房的比例非常高，因此這些家庭目前的剛需遠低于主動進城家庭。由于“被進城”家庭的比例高于主動進城的家庭比例，因此將“被進城”家庭誤認為主動進城家庭，就會嚴重高估當前城鎮(zhèn)地區(qū)的住房需求。這種高估恐怕是當前房地產(chǎn)市場過度過快開發(fā)的一個重要原因。

“被進城”帶來的直接后果就是房地產(chǎn)市場的錯配現(xiàn)象：一方面是新建的大量商品房空置，房地產(chǎn)市場的過度開發(fā)以及在各地區(qū)的不均衡發(fā)展，導致供給遠大于真實的住房需求。另一方面是許多“被進城”家庭的自有住房陳舊，產(chǎn)權不清，意味著長期對住房有潛在的需求。只是由于現(xiàn)階段的購買力限制等，而暫時沒有短期內的住房需求。

這意味著，如果“被進城”高估了短期的住房需求，長期而言我們有可能低估因城鎮(zhèn)化帶來的潛在需求。“被進城”家庭現(xiàn)在居住的房屋的房齡普遍很長，條件也相應比較差。雖然在短期內他們很難有足夠的資金和意愿購買商品房，但隨著他們家庭收入的提高，“被進城”家庭潛在住房需求會釋放出來，中國住房市場還會有很大的發(fā)展。但這種潛在住房需求的實現(xiàn)不是現(xiàn)在，也不會是最近幾年的時間，而是多年以后的未來。因此，必須意識到這種房地產(chǎn)市場長短期錯配對宏觀經(jīng)濟造成的不良后果。