房地產企業財務管理現狀剖析及對策研究

鄧洪英

摘 要：本文結合房地產的發展現狀，針對房地產財務管理現狀進行分析存在的問題，主要包括，財務管理制度不健全、企業資本比例問題和資本回收風險較大、財務工作人員的職業素養有待提高等。最后，根據上述問題提出對策，加強企業人員財務管理意識、建立、健全科學的財務管理制度和提高財務人員的職業素養等。

關鍵詞：房地產；財務管理；現狀；對策

近年來，市場的逐步完善、政府出臺的各項大力措施、居民的逐漸理智使得房地產市場逐步趨于正常，供求關系、市場理論等逐漸與社會發展相接近。從政府對于房地產行業的約束增強，對于房地產的科學調控、規劃，促進長期發展和可持續發展到銀行對于房地產信貸的改觀，房地產行業的調控十分明顯。由此可見，房地產的發展前景必然是廣闊的，另一方面，我們應該觀察到，房地產行業的資本投入決定的“高收益、高風險”的行業性質增加了企業的財務風險。

一、房地產財務管理存在的現狀

隨著行業競爭的日益激烈和行業財務風險的增加，市場對房地產財務管理提出了新的要求。結合我國房地產行業現狀，針對房地產行業企業的財務管理存在的問題進行討論和分析。

（一）財務管理制度不健全。建立、健全企業內部財務管理制度，制定實施可行、科學的財務管理條例具有重要的企業管理意義。合理的有效的內部監督機制是提高單位效率、監督內部體制人員工作行為和防止舞弊的重要手段。通過行之有效的財務管理制度，保證了企業的工作效率，形成了健康積極的工作風氣。正確認識企業內部財務管理制度的職能，充分發揮財務管理的作用，對于房地產企業改革發展具有極其重要的意義。而國內現階段房地產行業企業內部存在著許多無制度可依的現象，這種財務管理制度漏洞對財務人員切實實行財務管理加大了難度，對財務管理造成了管理混亂、工作程序不規范、職責不清等弊端。與此同時，財務管理制度不健全對監督檢查財務也形成了阻礙。財務管理制度漏洞間接促使房地產行業的私設小金庫、資金賬外使用、多頭開戶等違反條例的情況產生。

（二）企業資本比例問題。房地產行業的大量資本投入需求使得融資對于房地產行業而言十分重要。而現階段的房地產融資渠道較為單一使得融資風險增加，為提高財務管理水平增加了難度。目前而言，房地產行業的融資主要來源于銀行的貸款，因此直接增加了企業的資產負債率，增加了財務風險，一旦企業資金鏈出現問題，可用資金十分有限。近年來，銀行對于房地產行業的貸款條件限制更多，在很大程度上限制了企業融資的資金來源，加大了財務管理的難度。另一方面，房地產行業的資金回籠期較長，加大了企業的財務風險，償還資金容易出現問題。房地產行業的資金回籠后往往利用資金投資建設下一個房地產項目，如果資金回籠間斷，則對下一個項目的完成會產生直接、重大的后果。房地產企業要想尋求財務管理的突破，首先要針對企業資本構成進行科學、合理的資本分析，在此基礎上進行調整，尋求靈活、多樣的融資渠道。

（三）資本回收風險較大。房地產行業開發周期較長，資金需求大，融資渠道較為單一。房地產行業投資的是不動產，因此決定了投資回收期較長，資金投入到資金回籠期間風險較大。高額的建筑成本和單一的融資來源帶來了企業的高額負債，與此同時，作為國家宏觀調控的重點關注行業之一，房地產行業的受到的變動影響較大，政府政策、顧客滿意度、房子質量、銀行融資監管等等問題對于資本回收帶來了巨大的風險。作為資本產業的房地產行業，資金投入的風險較大，一旦投入建設項目，資金撤出的機會成本較高，為了避免進一步的虧損很有可能繼續投資項目，這一點使得資金回收較為困難。資本回收風險很可能加劇企業的資本負債率，從而更加降低企業的融資能力和渠道，一旦造成資金鏈斷裂，很有可能使得企業陷入癱瘓境地。

（四）財務工作人員的職業素養有待提高。財務人員是加強企業財務管理的具體實施角色。只有在日常工作中加強財務人員的素質教育，提高人員綜合素質，培養工作人員的職業道德和職業素養，防患于未然，從而避免財務管理出現問題。房地產行業財務工作人員眾多，職業素養參次不齊。無論從職業道德、專業水平、知識技能、管理能力等方面財務管理人員都有待提高。部分財務工作人員對于財務管理的重要性意識不足，對實際工作中財務管理的具體操作能力有限，從而使得企業財務管理提高成為了紙上空談，因此，要想提高企業的財務管理，必須提高財務人員的操作水平和管理技能，增加財務人員的職業道德。

二、加強房地產財務管理的對策

促進房地產行業的進一步繁榮和發展，必須科學、合理改善資產、負債結構，降低企業財務風險。如何完善房地產企業的財務管理成為企業管理人員不得不思考的重大問題。房地產行業資金投入量大，一旦出現財務問題，可能對整個企業產生無法挽回的嚴重后果。而財務管理中所涉及的關于資產的購置（投資），資本的融通（籌資）和經營中現金流量（營運資金），以及利潤分配的管理，對于房地產行業的資金管理具有重大意義。

（一）加強企業人員財務管理意識。企業要從根本上提高財務管理水平，必須從加強企業人員的財務管理意識，在企業建設項目中貫穿財務管理思想，制定科學合理的財務管理制度，并且切實履行財務管理制度。無論是企業領導層還是中間管理層和業務層都應該深刻認識到財務管理對于企業進步、繁榮的重要性。日常工作中普及財務管理知識，廣泛宣傳企業財務管理思想和內涵。尤其是財務人員，企業應該組織針對財務管理的統一學習、培訓。

（二）建立、健全科學的財務管理制度。首先，建立、健全科學的財務管理制度能保證國家方針、政策和財經法規在企業內部的貫徹執行，也能保證企業內部決策和規章制度的正確落實。其次，建立、健全科學的財務管理制度，對于保證會計資料的真實性和正確性提供了可靠依據。最后，對于保護財務活動的合法性和有效性，保證企業內部工作的有序、高效的開展具有重大影響。因此，房地產企業內部必須根據自身會計處理核算程序制定行之有效的財務管理制度，并在實行過程中根據本企業情況及時改進，在企業內進行大力推動宣傳，嚴格按照制度執行、監督管理財務活動的有序開展。

（三）提高財務人員的職業素養。財務人員是財務管理的執行者，對于切實提高財務管理水平具有十分重要的影響。從職業道德、專業水平、知識技能、管理能力等方面，企業應該及時針對財務管理人員綜合素質進行培訓學習，從而提高職業能力和職業道德。針對房地產行業的私設小金庫、資金賬外使用、多頭開戶等違反條例的情況，定期開展統一財務人員的學習。與此同時，在對財務人員的招聘過程中，嚴格把關財務人員的職業素養。在日常工作中，普及廉潔守法的財務氛圍，營造積極健康的財務工作環境，為提高財務管理水平奠定基礎。

小結：房地產行業的資本密集性質使得財務管理水平提高對于房地產行業的發展繁榮具有重大影響。隨著行業競爭的日益激烈和行業財務風險的增加，房地產行業的財務管理也出現更多問題，具體包括，財務管理制度不健全、企業資本比例問題和資本回收風險較大、財務工作人員的職業素養有待提高等。針對行業財務管理現狀，討論加強房地產財務管理的措施，具體主要如下，加強企業人員財務管理意識、建立、健全科學的財務管理制度和提高財務人員的職業素養等。

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