棚戶區改造貸款現狀及難點分析

□閔義

棚戶區改造貸款現狀及難點分析

□閔義

城鎮保障性安居工程建設的重要內容之一是棚戶區包括危舊房的改造，棚戶區改造是穩定經濟增長、改善居民生活、促進社會和諧的重要途徑。近年來，農業銀行江蘇分行適時推出棚戶區改造創新信貸產品，積極參與組建銀團貸款，加強金融服務。但是，棚戶區改造貸款實施過程中存在諸多難點，需要不斷創新信貸資金的管理方式，拓展低成本資金來源。

一、棚戶區改造的發展歷程

棚戶區改造初始于2005年我國東北三省實施振興戰略中開展的工業貧民區改造。2008年，中央啟動保障性安居工程，加快全國棚戶區改造的步伐。2013年，國務院發文要求各地通過增加財政補助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴大債券融資、鼓勵企業和群眾自籌等方式多渠道籌措資金，努力實現五年內完成1000萬戶棚戶區改造的目標。2014年5月13日，國家發展與改革委員會發布文件，通過發放企業債券融資的形式支持棚戶區改造建設。國家開發銀行專門成立了住宅金融事業部，對棚戶區改造進行重點支持。雖然政府提出棚戶區改造應采取多元化渠道如引入社會資金、發行企業債券等解決資金不足的問題，但由于棚戶區改造收益較低難以吸引社會資金參與，同時企業債券發行額度受制于發行主體自身凈資產規模等原因，棚戶區改造依靠信貸資金支持的局面在短時間內難以改變。

二、江蘇農行棚戶區改造金融服務情況

江蘇作為全國城鎮化建設的先行者，近年來也加大了棚戶區（危舊房）改造的進程，保障性安居工程中棚戶區（危舊房）改造的數量占比達43.6%。江蘇農行充分挖掘棚戶區改造項目的貸款需求，拓展和培育新的信貸業務增長點，加大對棚戶區改造等重點項目建設的金融服務支持力度。

（一）推出棚戶區改造創新信貸產品。

農業銀行于2013年末專門出臺了《棚戶區改造貸款管理辦法》，創新了棚戶區改造貸款產品，明確區別于一般房地產貸款，給予差異化信貸支持。該產品在用信主體、貸款期限（最長可以15年）、資本金比例（20%）等方面均有突破，并創新了“拆遷——開發——銷售一條龍”的產業鏈模式，在實際業務運用中有較大的實用性。江蘇農行積極支持城市棚戶區及縣域城中村項目改造，截至2015年6月末，已累計支持棚戶區改造項目40個，棚戶區改造貸款金額超134億元。

（二）積極參與組建銀團貸款。

除專門針對棚戶區改造推出差異化的信貸產品外，江蘇農行還積極與國家開發銀行合作，參與組建銀團貸款，優先選擇一批改善居民生活明顯、社會影響力大的大型棚戶區改造項目組建銀團合作，分散貸款風險。

（三）挖掘金融需求，延伸金融服務鏈

除發放棚戶區改造貸款外，江蘇農行積極探索棚戶區居民的金融需求，延伸金融服務鏈，帶動關聯業務發展。如根據拆遷安置居民對拆遷資金留存時間、收益要求、風險承受能力等不同的需求，為其制定個性化的理財服務方案，滿足客戶差異化的金融需求。同時，針對棚戶區改造居民的裝修需求，與大型建材市場、家居商場合作，對持農業銀行貸記卡消費的客戶提供分期付款服務，并給與一定的返利優惠。

三、棚戶區改造項目中的難點

新型城鎮化是中國現代化建設的必由之路，是擴大內需和促進產業升級的重要抓手。隨著區域建設擴張，加大基礎設施建設、城鎮升級改造不可避免，棚戶區改造作為城鎮化的主要內容之一，既能豐富城鎮化實務的內涵，提高落后城區土地利用效率、改善居民居住條件，又能有效增加城市住宅供給，緩解房價上漲壓力，改善城市面貌，可謂多方受益。但在實施過程中還是存在一些難點：

一是拆遷難，如今拆遷難成為越來越普遍的問題，由此而產生的暴力強拆也屢見不鮮。究其原因不外乎有兩種可能：補償標準低，老百姓利益受到侵害；拆遷戶要價過高，要求得不到滿足。二是找錢難。社會的發展和人們的消費需求呈正相關發展，隨著人們的生活品質不斷提升，現有的棚戶區顯得格格不入，政府對棚戶區改造勢在必行，但現在的棚戶區改造建設面臨著巨大的資金缺口，雖然數據顯示政府財政收入連年增長，但其債務也是居高難下，目前政府的土地財政難以為繼，不可持續。另外金融機構有限的信貸資源，一般優先配置到收益相對高的項目上，很難向低收益項目傾斜，這在一定程度上影響了金融機構參與融資的熱情。三是用錢難。正是因為棚戶區改造作為資金密集型項目，牽涉到拆遷戶、政府、企業、銀行等多方面的利益，在資金的需求、資金的使用等方面各方訴求都不一樣，如果過程中監管不當，則有可能陷入類似財政資金“跑部錢進”的怪圈。

四、應對之策

棚戶區改造是新型城鎮化建設的重點，今后一段時期全國棚戶區改造將繼續提速。2013年至2017年，江蘇棚戶區（危舊房）改造的目標將達到60萬戶以上，這意味著對棚戶區改造資金的大量需求。農行要密切關注這一輪改革機遇，緊緊圍繞“客戶——產品——渠道”，努力拓展營銷優質客戶，充分挖掘客戶的各種金融需求。

（一）加強對接研究，認真布局未來，增強區域整體把控能力。

棚戶區改造乃至城鎮化建設，是由政府牽頭的一項系統工程，不僅僅是拆遷蓋房解決“住”的問題，更是借此推進一系列重大的變革，如產業結構的調整、社會就業及社保升級、醫療教育平衡等等，蘊含著巨大的機遇和挑戰。農業銀行必須加強宏觀經濟和改革政策的研究，著重對地方社會經濟發展潛力、地方政府負債水平和償債能力進行綜合考察，重點做好與各級地方政府特別是省市級政府的對接工作，重點支持政府誠信度高，經濟發展潛力大，可以有效控制負債規模的區域。

（二）加強營銷，做好項目儲備。

積極主動加強與政府有關部門的信息溝通交流，及時掌握當地棚戶區改造發展規劃、建設進度和融資需求情況，主動與負責建設的企業或政府融資平臺公司接觸，搶抓營銷機遇，及時收集、過濾、篩選重要信息，積極參與項目方案的設計，從源頭上做好項目儲備。

（三）健全風險防范機制，切實強化風險管理。

一是風險控制前移，嚴把項目準入關。嚴格篩選客戶和項目，對不符合國家有關政策和貸款準入條件的，一律不得介入。為分散風險，鼓勵采取銀團貸款方式，對于貸款金額超過5億元的項目，原則上應采取銀團貸款方式。二是做好貸后管理，專款專用，進行有效資金監管。銀行必須全程參與、跟進，組建專業的客戶團隊，定期進行現場檢查，防范因資金不足等原因造成的項目建設進度緩慢、預期收入不能及時回籠等問題，提前做好風險預案，確保貸款安全。

（四）順應需求，打造金融服務系列產品。

棚戶區貸款為長期資金，貸款期長達15年，應適時創新金融產品，拓展低成本的長期資金來源，探索風險分散摸式，積極引入財政風險擔保基金、專業擔保公司、他行風險參與等多重機制，合理規避各類風險，目前可參與政府提倡的引入社會資本，通過特許經營或政府購買付費，利益雙贏的PPP合作模式。堅持以點帶面，采取“橫向到邊、縱向到底”方法，橫向就是抓住產業鏈，對支持客戶的上下游企業進行拉網式營銷，延伸營銷觸角，通過棚戶區改造鋪開合作面，拉動零售業務、對公業務的兩提高。縱向就是堅持部門聯動、行司聯動，勇于創新，為客戶積極提供多種融資渠道，如對于政府平臺類客戶，可以將發債發券、融資租賃等債務融資工具為抓手。

［1］波濤.農行北京分行：創新金融服務支持首都棚戶區改造［J］.卓越理財，2014，（8）

［2］楊海平，楊海濱.棚戶區改造金融解決方案設計［J］.當代金融家，2015，（1）

（作者單位：農業銀行江蘇省分行）