反向按揭貸款：美國經驗及對我國的啟示

陳杰+李影

摘要：反向按揭貸款是當前社會熱點，而美國的反向抵押貸款無疑是當前世界范圍內發展最為成熟的。主要介紹了反向抵押貸款在美國興起的原因并歸納了美國反向抵押貸款發展歷程的四個階段，即民間實驗階段、政府推動下的探索實驗階段、大爆炸發展階段和停滯低迷階段。最后，從法律、經濟和市場的角度分析了美國抵押貸款市場發展的原因，并在借鑒美國反向抵押貸款發展經驗的基礎上，對如何在我國開展本土化的反向抵押貸款產品提出了建議。

關鍵詞：反向抵押貸款，國際經驗，以房養老，金融創新

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）01-0063-69 收稿日期：2014-12-20

1 引言

2013年9月13日國務院頒布《關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發〔2013〕35號文），提出要鼓勵“以房養老”，特別指出要“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，反向抵押貸款由此成為社會各界關注焦點。保監會2014年6月23日發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，基于住房反向抵押貸款（簡稱反向按揭）的“以房養老”試點政策正式在我國北上廣和武漢四個城市落地。

反向按揭在中國的推行，尚存在不少制度性障礙，對該項產品的需求與供給都還不足，要順利起飛，起點模式選擇的科學性十分關鍵。

舉目世界，英國、加拿大、美國、澳大利亞、韓國、新加坡等國，都已開辦了反向按揭（Ma & Deng，2006；Reed & Gibler，2003；Yang，2011），但是相比而言，美國的反向按揭無疑是當前世界范圍內規模最大和發展最為成熟的。同時，作為該項制度的初創地，美國反向按揭貸款發展歷程最長，經驗最為豐富，也經歷很多曲折。充分吸收美國發展反向按揭的經驗與教訓，明確發展目標與方向，找準模式要害，避免走彎路，是實現我國反向按揭順利發展的必要條件。

2 美國反向按揭的概況

在美國，反向按揭是專為年齡在62歲及以上的老年屋主而設定的。美國3/4左右的老年人擁有自己的房屋，而美國又從20世紀40年代就開始進入了老齡化社會，所以對反向按揭有著很強的潛在需求，美國聯邦政府也從1970年就一直大力推進反向按揭。目前，在美國最受歡迎的反向按揭就是由美國政府發起的”住宅凈值轉換按揭”（HECM），長期占據美國反向按揭市場的絕大部分份額（Bell，2012）。然而，美國反向按揭雖然發展了50年左右，但美國符合標準的老人只有大約2%參加了反向按揭（Nakajima&Telyukova，2013），這一方面說明其發展潛力仍有待開發，另一方面也充分說明，即使在美國這樣市場經濟高度發達、金融高度創新的國家，發展反向按揭也十分不易。

美國的反向按揭是典型的金融市場創新產品，其雛形來自市場自發力量，但走向全美國則離不開聯邦政府的大力扶持，也離不開學術界對其的肯定與支持。

美國反向按揭于1960年產生后，吸引了一大批學者關注，加州大學洛杉磯分校華人教授Yung-Ping Chen就是反向按揭最早的研究者之一。他認為反向按揭有兩個正面作用：其一，使老年屋主能夠十分靈活地使用以房屋資產物化形式儲蓄來的一生財富，用來提高晚年生活質量，將“死錢”變成“活錢”，擺脫對子女養老的過度依賴，彌補政府養老金的不足（Chen，1973）；其二，更為關鍵的是，反向按揭不需要老年人變賣住房搬遷就可以“套現”房屋資產，使出于生活便利或者情感依賴等原因而希望居住在自己住宅中的老年屋主，可以按他們的方式繼續生活。同時代學者還曾提出，反向按揭最多可以幫助1/4的貧困老年屋主脫貧（Jacobs，1980）。這些理論研究，既指導了產業發展，也構成美國聯邦政府介入和扶持反向按揭的基石。

3 美國反向按揭的發展歷程

縱觀美國反向按揭發展歷史，可以歸為四個階段：民間自發階段、探索實驗階段、大發展階段及低迷復蘇階段。

3.1 民間自發實驗階段（1961-1979）

1961年，美國第一個反向按揭是由一家私人公司發行，該貸款的對象僅為一名足球教練的遺孀，未向公眾廣泛發行（Guerin，2012）。但這一新生事物一出現，立刻引發了美國各界包括學術界的高度關注，各種民間和半官方的改進嘗試層出不窮。

1977年7月，俄亥俄州一家儲蓄借款公司發行了第一款面向公眾的反向按揭項目，屋主可獲得的借款額度最高可達房產估計價值的八成。1978年，威斯康辛州本地事務與發展部研發了一款全州性的延期付款貸款計劃，該貸款允許借款屋主直到死亡或者永久性搬離居所才償還所欠本金和利息，消除了借款屋主在簽訂貸款時的后顧之憂，保證了借款人的終身居住權。1979年，舊金山發展基金研發了有支付限定期的年金式反向按揭產品。

3.2 聯邦政府推動下的探索實驗階段（1980-2000）

美國聯邦政府敏感地發現反向按揭內在的經濟與社會價值，開始介入（Gibler & Rabianski，1993）。1981年，美國白宮老齡化委員會認可了由聯邦住宅管理局為反向按揭提供保險的構想。同年，國家住房資產價值轉換中心成立，旨在向老年屋主進行反向按揭產品知識的宣傳和教育。使反向按揭在美國全國范圍內提供成為事實的標志事件是1982年《加恩-圣杰曼存款機構法》。這個法案規定了反向按揭的管理程序，使其第一次正式獲得聯邦政府的法定認可。

1983年，美國國會采納了聯邦住宅管理局為反向按揭提供保險的提議。第二年，美國社會保障總署發布了關于如何對待來自基于反向按揭貸款收入的政策性指導意見。1986年，美國退休者協會建立了房屋凈值信息中心，為住房和城市發展署（HUD）認可的反向按揭咨詢員提供貸款咨詢的培訓和認證。

1987年，美國《住房和社區發展法案》被修訂后，聯邦住宅管理局（FHA）授權為多達2500份反向按揭提供聯邦保險。這標志著美國聯邦政府正式介入乃至從此主導反向按揭市場的發展，成為美國反向按揭發展歷史上的一個里程碑。

1988年，里根總統正式簽署了關于聯邦住宅管理局為反向按揭提供保險的法案。次年，聯邦住宅管理局正式發布了住宅凈值轉換按揭（HECM）及其指導手冊。1990年，聯邦住宅管理局第一次發行住宅凈值轉換按揭（HECM），當年發行了157份，次年就上升為389份，1992年突破1000份，到1993年幾乎覆蓋全國，1994年發行數已經突破3000份。1998年，美國住房和城市發展署（HUD）的撥款法案使得HECM成為永久性的項目，并且增加允許的貸款數目到15萬份，這標志著HECM正式成為全國性的官方貸款項目。當年底，HECM發行數已經接近8000份。

但1990年代，美國住宅市場不溫不火，市場利率也較高，反向按揭總體上仍然不為社會公眾所廣泛知曉和接受，利率在7%的高位徘徊，而抵押房屋的價值均值在14萬美元的低位，可貸款額度均值只有8萬美元，抵押人年齡也偏高，平均76歲。

3.3 大爆炸發展階段（2001-2009年）

進入21世紀之后，美國反向按揭貸款進入了一個大爆炸式的發展階段。2001-2007年之間HECM新發行量累計凈增長了12.8倍，不可謂不驚人。2007財年HECM新發行量第一次突破10萬份，2009年的HECM新發行量達到了頂峰，11.4萬份，是2001年的14.7倍。HECM的發展歷程參見圖1。

美國反向按揭的市場迅速膨脹，主要原因是這期間美國住宅市場十分紅火，房屋價值快速增加，同時住房抵押貸款市場利率這期間一直處于低位水平，這就使得老年屋主的折現房屋價值升高，其通過反向按揭可以獲得的款項數額也更大，反向按揭產品對他們開始產生很強的吸引力。

除了市場的紅火和市場利率的降低直接促成了反向按揭的火爆，美國聯邦政府一系列規范和扶持性政策也有很大推動作用。2001年，美國住房和城市發展署、美國退休者協會共同培訓和測試咨詢顧問們，并且建立了一整套規范的貸款咨詢程序。這些測試和培訓，提高了為老年人提供反向按揭咨詢顧問們的專業化素質，保證老年屋主可以得到客觀合理和充分的信息，從而更加自主決定是否采用反向按揭。2007年，第一款由美國政府國民抵押協會（吉利美）發行的反向按揭證券開始發行，這標志著反向按揭二級市場形成，反向按揭產品更加豐富，流動性更好。

3.4 停滯低迷階段（2009年至今）

2009年后美國反向按揭市場出現了劇烈萎縮。原因是，美國次貸泡沫破滅后，房地產市場暴跌，反向按揭對貸款人、對金融機構的吸引力都大幅下降。私人發行的反向按揭首當其沖，幾乎全部消失了。

美國聯邦政府積極應對樓市暴跌給反向抵押帶來的負面沖擊。2009年，聯邦住宅管理局推出了“購買住房貸款”項目，其主要是針對有改善住房狀況需求的借款屋主設計。在該方案下，老年屋主通過自己的儲蓄等交付了房屋的首付后不再需要交納以后的還款，減輕了老年人的經濟壓力。2010年，聯邦住宅管理局又推出了”儲蓄型住房凈值抵押貸款”，其可視為HECM的低成本版，因為它的開辦費用更低。但相應地，其可獲得的貸款額度也更低。

2013年，美國住房和城市發展署對HECM做出幾大重要改變，旨在強化反向按揭幫助老年屋主提高生活質量和降低貧困率的初衷，同時也控制風險，保證該貸款的長期發展。

4 美國反向按揭的發展經驗

美國反向按揭發展到今天，雖然說相對規模還比較有限，還沒有達到深入人心、廣泛接受的地步，但就其絕對規模而言，仍然可以說取得了很大成就。究其成功的原因，筆者認為主要有以下幾點。

4.1 政府的重視與扶持

反向按揭最初只是一款民間自發的金融創新產品，但是美國聯邦政府迅速嗅到其中蘊含的社會價值，尤其對緩解政府養老壓力的作用。1982年出臺的《加恩-圣杰曼存款機構法》使反向按揭具有合法性，從而能在全國范圍內迅速開展起來。在經過了各州政府的初期嘗試后，美國國會1987年授權美國住房和城市發展署制定附有聯邦保險的反向按揭產品（HECM）。由聯邦住宅管理局提供的住宅凈值轉換按揭（HECM），由聯邦政府提供保險，是無追索權的貸款產品，即當反向按揭的債務總額超過房屋價值總和時，貸款人不能要求借款人或者其繼承者以其他資財來歸還該差額，貸款人由此而造成的損失由政府收取的保險費予以補償。聯邦保險大大降低了反向按揭貸款放款人的風險，有力保障了反向按揭資金來源的充足性。

聯邦政府直接介入反向按揭市場，不僅提供了規范的產品模板，甚至從此之后就一直主導了這個市場的發展。可以說，沒有美國聯邦政府的介入，就沒有美國反向按揭的今天。

4.2 法律規范先行

規范的法律保障是金融創新被社會接受的必要前提。在反向按揭產品的開展過程中，由于老年屋主生理和反向按揭本身復雜性的特點，老年屋主很有可能無法判斷自己是否適合進行反向按揭，以及采用何種反向按揭。雖然按照規定，在簽訂反向按揭貸款之前，老年屋主會得到專業咨詢師的建議，但是在實際操作中，咨詢人員不一定能為老年屋主提供客觀公正的咨詢建議，這很可能會誤導老年人的選擇。

1994年《房屋凈值保護法》要求有關貸款人全面反映貸款所需的成本費用，使借款屋主可以比較各類反向按揭產品的成本，從而決定選擇滿足其需求的產品。 1997年《老年人住房權益保護法案》，其目的也是為了規范貸款人發行反向按揭的行為，保障老年人在接受反向按揭前充分了解自己的權利和義務，避免咨詢人員的欺詐行為出現。2000年，《屋主權益與經濟計劃法》進一步詳細制定了住宅凈值轉換按揭的再融資業務的成本費率披露規則。

回顧起來，在美國聯邦政府，主要由住房和城市發展部（HUD）具體負責，推行反向按揭的過程中，各種法律方案一直都隨著相關的反向按揭發展而迅速跟進。在初期，法律規定了反向按揭的合法性和如何操作的具體流程，在后續階段，法律又對貸款咨詢人員，成本費用率和再融資業務等方面進行了詳細規定。在反向按揭低迷期間，又通過法律為反向按揭的活躍發展創造了基礎條件?？梢钥闯?，在整個反向按揭的發展史中，法律起到了引導和規范的作用。

4.3 穩健經濟發展的驅動

相比日本、加拿大和歐盟等其他發達國家與地區，美國經濟自上世紀90年代到2008年之間的發展總體上一直保持較為穩定的增長，并且21世紀初以來的長期低利率導致了美國房地產市場的繁榮，以房屋為標的物的反向按揭產品獲得了較大的發展，HECM每年發行的數量為此迅速增長。

但當2008年美國發生次級貸款危機，經濟出現持續負增長，金融市場面臨蕭條，各種金融產品的價值出現大幅下跌，而作為金融產品的反向按揭產品也不能幸免。為此，歸根到底，反向按揭能否得到老百姓的認可，主要取決于經濟基本面，尤其房地產市場的基本面。只有實現穩定持續的經濟增長預期，才能讓老百姓、放貸者和保險公司等各方有積極性參與反向按揭產品的申請與發行。

4.4 政府持續的因勢利導

原則上說，對于金融創新產品，政府的扶持應當主要在起步階段培育市場，當市場達到一定成熟度后，政府應該主動退出，更多讓市場主導。但目前來看，由于反向按揭產品的復雜性和脆弱性，即使美國今天也還沒有達到足夠讓市場為主提供反向按揭的地步，還需要更多時間來培育。尤其在金融市場出現系統性崩潰的時候，單純靠市場自身力量無法糾正，政府還是要繼續積極主動介入和提供幫助。

2013年8月，美國總統奧巴馬簽署了《反向按揭穩健法案》，授權住房和城市發展部制定任何必要的規定以改善反向按揭項目的財務穩健和保障持續發展，這推動了住房和城市發展部對反向按揭進行改革，并激活反向按揭市場的活力。如目前住宅凈值轉換按揭的最新變化是要求建立撥備賬戶和財務評價體系，這些措施保障了借款人的還款和支付費率的能力。

5 啟示

通過對美國反向按揭的發展歷程、歷史推動力和政府作用等方面進行系統梳理，得出以下幾點思考。

5.1 完善關于反向按揭的法律法規，保護貸款人和老年屋主的合法權益

反向按揭從本質上來說還是一項金融創新產品，其能否獲得市場的認可并進一步推廣需要法律制度加以制約。在反向按揭合同存續期間，當房地產價格走低、人均預期壽命過長、房屋維修風險、經濟蕭條等情況發生時，最終到反向按揭到期時，貸款人很可能面臨資不抵債的情況，貸款人的虧損進一步會影響反向按揭市場的穩定性，影響該市場的健康發展。此外，反向按揭市場不同于傳統的抵押貸款，其蘊含的風險是隨著借款期限的漸長而遞增的，故其貸款人必須每年繳納保險費，這就需要法律對其進行規定。而老年屋主是抗風險能力和維權意識較弱的群體，在反向按揭開辦過程中，就需要法律明確咨詢機構和貸款人的權利和義務，務必保證老年人在知悉其權利和義務的條件下決定是否開辦反向按揭。

5.2 穩定房地產市場發展，避免反向按揭行業面臨系統性風險

近年來，房地產行業成為了我國經濟的支柱型產業，其在拉動GDP增長中的作用不可忽視。而且，在很大程度上，房地產業和經濟發展的景氣程度是高度正相關的，若要實現經濟的穩定發展，就必然需要穩定房地產市場的發展。過高的房屋價格必然蘊含著泡沫，反向按揭在此種情況下會獲得快速的發展，但是一旦房價泡沫破滅，反向按揭抵押的房產價值大幅下降，發行者很可能面臨資不抵債的風險。過低的房屋價格使老年屋主可通過反向按揭獲得的貸款額度較少，老年屋主就沒有較大的動力參與反向按揭，這就使得反向按揭在其發行的初期就難以獲得市場的認可。故作為反向按揭市場標的物的房地產業，必須保持穩健的發展，才可為反向按揭市場的發展提供支持。

5.3 嚴格市場準入制度，引導市場主體推進反向按揭的發行

之所以需要嚴格市場準入制度，是因為反向按揭是金融創新產品，若任由市場主體研發和推進該產品，在缺乏試驗和管制約束的情況下，反向按揭很可能就會變成侵蝕缺乏維權意識老年屋主財富的工具。此外，從貸款人的抗風險能力角度出發，反向按揭產品的貸款期限長，而且在前期均需發行人墊付款項，在貸款期期末才能收回之前的投入。如果貸款人的資金實力有限，其既無法承辦大量的反向按揭，又無法通過大量反向按揭分散風險，這就很可能影響其持續經營。老年屋主對于反向抵押貸款產品了解甚少，在其初期的推進過程中，可以借鑒美國的模式，利用政府的影響力和公信力為反向按揭提供擔保，消除老年屋主對反向按揭的疑慮。同時，考慮到我國各大城市的房價和城市規模等均不同，在鼓勵市場主體參與到反向按揭的發行時，應充分利用市場主體的高效率和創新能動性，發行適合各城市具體情況的反向抵押貸款產品。

參考文獻：

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作者簡介：

陳杰，教授、博士生導師，上海財經大學不動產研究所常務副所長，上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家，上海財經大學公共經濟與管理學院投資系教授。

李影，上海財經大學公共經濟與管理學院國民經濟學碩士生。

基金項目：

感謝國家自然科學基金項目“快速城市化進程與住房公共政策：交互性與協調性發展研究”（項目批準號：NSF71173045）、教育部哲學社會科學研究重大攻關項目“我國城鎮住房保障體系及運行機制研究”（13JZD009）、上海市曙光學者計劃“房地產業與經濟社會發展和諧共生研究”（13SG35）的資助。