農(nóng)村住房貼產(chǎn)權抵押的探索與實踐
——以麗水市為例

麗水市國土資源局 趙力強

農(nóng)村住房貼產(chǎn)權抵押的探索與實踐
——以麗水市為例

麗水市國土資源局 趙力強

農(nóng)村住房既是農(nóng)民最主要的家庭財產(chǎn) 也是農(nóng)民產(chǎn)權抵押融資潛力最大的領域。近年來 麗水市推進農(nóng)村住房財產(chǎn)權農(nóng)房 抵押貸款工作 作為深化農(nóng)村金融改革 破解農(nóng)民貸款難、貸款貴問題的重要突破口 圍繞農(nóng)村實際 積極穩(wěn)妥開展農(nóng)房抵押貸款試點 取得一定成效。截至2015年一季度末 麗水市已累計發(fā)放農(nóng)房抵押貸款1.71萬筆 金額42.32億元 貸款余額19.25億元 業(yè)務量位居浙江省第二位。

一、主要做法

1.試點先行 積極穩(wěn)妥推進

麗水市農(nóng)房抵押貸款工作試點時間較早 上世紀90年代 麗水市龍泉、縉云、慶元等縣農(nóng)村信用社就嘗試開辦了集體土地農(nóng)房抵押貸款業(yè)務。2008年 麗水市政府印發(fā)了《關于推進農(nóng)村住房抵押貸款工作的意見》 在全省較早開展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務試點工作。到2012年末 全市除蓮都、云和、遂昌外已有6個縣 市 開辦了農(nóng)房抵押貸款業(yè)務 貸款余額8.05億元。2013年 農(nóng)房抵押貸款列為麗水市農(nóng)村金融改革13個重點實施項目。人民銀行會同市法制辦、國土、建設等部門通過深入調(diào)研 由市委、市政府印發(fā)了《關于進一步促進農(nóng)村住房抵押貸款工作的實施意見》 在全市全面推進農(nóng)房抵押貸款業(yè)務發(fā)展。到2014年末 全市所有縣市、區(qū) 均開展了農(nóng)房抵押貸款工作。

2.健全制度 完善配套機制

一是強化制度保障。麗水市人行制定了《麗水市農(nóng)村住房抵押貸款管理暫行辦法》。同時 協(xié)調(diào)國土、建設等相關部門出臺了《麗水市區(qū)集體土地范圍內(nèi)農(nóng)村住房抵押權登記規(guī)定 試行 》等配套制度。針對現(xiàn)行法律政策對農(nóng)民宅基地使用權抵押的限制 麗水市規(guī)定金融機構辦理農(nóng)房抵押貸款 經(jīng)農(nóng)房坐落地的集體土地所有權單位

村民委員會 同意后 按照“地隨房走”原則 只辦理房產(chǎn)抵押登記即可。農(nóng)戶抵押時 須保證其抵押房屋處置后仍有第二住所。二是加快推進農(nóng)房確權發(fā)證。以城中村、中心鎮(zhèn)、中心村以及下山脫貧等新農(nóng)村建設中符合登記條件的農(nóng)房為重點 以點帶面 有序推進農(nóng)村住房確權登記。三是積極搭建流轉(zhuǎn)處置平臺。積極推進建立全市統(tǒng)一農(nóng)村產(chǎn)權流轉(zhuǎn)交易平臺 促進農(nóng)村產(chǎn)權規(guī)范有序流轉(zhuǎn) 為貸款抵押物處置、抵押權利的實現(xiàn)提供便利。目前 麗水9個縣 市、區(qū) 已全部搭建縣級農(nóng)村產(chǎn)權交易平臺各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 街道 也已全面完成產(chǎn)權交易窗口設立 全市已基本建成覆蓋“市-縣-鄉(xiāng)”三級的農(nóng)村產(chǎn)權交易平臺體系。

3.創(chuàng)新機制 破解處置難題針對農(nóng)房只能本村流轉(zhuǎn)、“一戶一宅”的法律限制 市人行創(chuàng)新在全市推動組建村級互助擔保組織 采取“村民入一點、集體出一點、能人助一點、政府補一點”的方式組建村級互助擔保基金 為本村農(nóng)民貸款提供擔保 同時農(nóng)民將農(nóng)房作為反擔保。村級擔保基金既發(fā)揮融資杠桿作用 放大農(nóng)戶貸款額度 又有效規(guī)避法律對農(nóng)房產(chǎn)權流轉(zhuǎn)的限制 降低了金融機構風險。如 云和縣云和鎮(zhèn)白洋墩村2012年起開始進行舊村改造 但由于資金缺乏 進展較慢。2013年該村第一小組70余戶農(nóng)戶自發(fā)籌資200萬元以村委會名義成立專項貸款互助擔保基金 縣農(nóng)行按照擔保基金總額放大10倍給予白洋墩村授信 現(xiàn)已發(fā)放到位73戶 發(fā)放信貸資金約3642萬元 解決了舊村改造中農(nóng)民資金缺乏的問題。根據(jù)政策要求農(nóng)業(yè)銀行支持“三農(nóng)”貸款利率的最高上浮為30%。由于農(nóng)戶信用等級和貸款年限等因素的不同 貸款利率為基準利率上浮10%-30%不等。同時村委會與每位參與農(nóng)戶再單獨簽訂協(xié)議 以農(nóng)戶的宅基地或新建房屋進行反擔保 若貸款逾期 村委會將有權處置農(nóng)戶的宅基地或新建房屋 并將回籠資金彌補欠款。

4.豐富產(chǎn)品 滿足多樣需求

麗水市中心支行針對農(nóng)戶資產(chǎn)、資信狀況和抵押物變現(xiàn)條件等具體情況 指導金融機構開發(fā)多樣化信貸產(chǎn)品 滿足不同層次農(nóng)戶融資需求。除了農(nóng)房直接抵押貸款以外 還創(chuàng)新推出了農(nóng)房抵押按揭貸款、“農(nóng)房抵押 信用”授信循環(huán)貸款、農(nóng)房抵押擔保貸款等品種。如 農(nóng)房抵押貸款模式的創(chuàng)新。郵政儲蓄銀行云和支行 結合云和縣大坪下山轉(zhuǎn)移農(nóng)戶公寓項目 為境內(nèi)具有農(nóng)業(yè)戶口 居住在緊水灘、石塘庫區(qū)、地質(zhì)災害隱患點、高山和深山 且生產(chǎn)生活條件差、發(fā)展?jié)摿τ邢?自愿要求下山搬遷的農(nóng)戶 提供農(nóng)村住房按揭貸款。具體操作是農(nóng)戶先交納房價30%的首付款 郵政儲蓄銀行云和支行依據(jù)購房合同和首付款交納憑證為農(nóng)戶剩余70%房款發(fā)放按揭貸款 貸款利率按人民銀行貸款基準利率執(zhí)行 貸款期限一般為10-15年。截至2015年3月末 郵政儲蓄銀行云和支行共發(fā)放農(nóng)房按揭貸款316筆、金額8789萬元。

5.構建防線 防范各類風險

一是推進農(nóng)村信用體系建設建立借款人信用風險防線。全面推進農(nóng)村信用體系建設 建立全市聯(lián)網(wǎng)的農(nóng)戶信用信息基礎數(shù)據(jù)庫 金融機構充分運用農(nóng)戶信用評價結果進行風險識別。二是規(guī)范農(nóng)房抵押管理 建立抵押物風險防線。規(guī)定農(nóng)房抵押權人只能為金融機構或擔保機構 防止農(nóng)村房屋變相買賣。限定貸款抵押率 原則上不超過評估價值的60 辦理農(nóng)村住房抵押按揭貸款 自有資金比例不低于40 貸款期限最長一般不超過15年。三是加強司法保障 建立法律風險防線。推動市中級法院專門出臺《關于為推進農(nóng)村“三權”抵押工作提供司法保障的試行意見》 麗中法〔2014〕89號 依法認可銀行抵押權效力 支持農(nóng)房抵押擔保方式創(chuàng)新 創(chuàng)新適用基層法院“一審終審”制特別程序 強化法院執(zhí)行 消除金融機構開展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務的風險顧慮 依法保障農(nóng)民用益物權。如 龍泉市茶坦村是以農(nóng)家樂餐飲業(yè)與鄉(xiāng)村休閑旅游業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的行政村 該村從事餐飲、休閑旅游的農(nóng)家樂有20余家 行業(yè)年收入達到3000多萬元農(nóng)房的資產(chǎn)價值較高、可變現(xiàn)能力較強。為促進該地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展 龍泉市涉農(nóng)金融機構充分利用農(nóng)村信用體系建設成果 根據(jù)農(nóng)戶信用評價等級為申請農(nóng)房抵押貸款的農(nóng)戶給予預授信 同時提高授信額度 截至2015年3月末 該村共有67戶農(nóng)戶獲得銀行授信1842萬元累計發(fā)放農(nóng)房抵押貸款760萬元。

6.政策支持 強化激勵引導

市人行將推進農(nóng)房抵押貸款工作與貨幣政策、信貸政策充分結合 對金融機構實行定向激勵 如支農(nóng)再貸款向積極開展農(nóng)房抵押貸款工作的法人機構重點傾斜 將農(nóng)房抵押貸款工作列入金融機構涉農(nóng)信貸政策導向效果評估和年度綜合評價等。推動各市、縣政府出臺財政貼息、風險補償和工作獎勵等政策。按照政府補貼與商業(yè)運作相結合的模式 大力推行農(nóng)村住房政策性保險業(yè)務 實現(xiàn)農(nóng)房保險應保盡保 分散農(nóng)房抵押貸款風險壓力。對農(nóng)村住房抵押貸款涉及的權屬登記、發(fā)證、評估以及抵押登記等環(huán)節(jié)的費用進行減免或按最低標準收取。指導金融機構對農(nóng)房抵押貸款實行優(yōu)惠利率、簡化貸款手續(xù) 切實降低農(nóng)民融資成本。農(nóng)信社對惠農(nóng)擔保合作社提供的擔保貸款實行最優(yōu)惠利率 按同期同檔次基準利率上浮20%執(zhí)行 農(nóng)戶的貸款利率從目前9.4%降到6% 切實降低了農(nóng)民的融資成本。2015年1-3月 該組織已為農(nóng)戶提供農(nóng)房抵押貸款擔保6筆 金額115萬元。

二、主要成效

1.業(yè)務持續(xù)擴面增量 風險控制良好

目前 麗水市9個縣 市、區(qū)均已開展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務。截至2015年3月末 全市已累計發(fā)放農(nóng)房抵押貸款1.71萬筆 金額42.32億元 貸款余額19.25億元 業(yè)務總量位居全省第二。不良貸款金額290萬元 不良率僅為0.15% 風險控制良好 貸款質(zhì)量較高。

2.盤活農(nóng)民重要財產(chǎn) 拓寬農(nóng)戶融資渠道

通過農(nóng)房抵押貸款創(chuàng)新 將農(nóng)民手中最重要的財產(chǎn)盤活 使其成為可抵押變現(xiàn)的有效資產(chǎn) 不僅拓寬了農(nóng)戶融資渠道 而且發(fā)揮了農(nóng)房資產(chǎn)價值高的優(yōu)勢 有效地撬動了農(nóng)村地區(qū)大額信貸資金的投放。如目前全市發(fā)放農(nóng)房抵押貸款平均每筆33萬元 較好滿足了“三農(nóng)”發(fā)展較大額融資需求 促進了農(nóng)民增收致富。2009年以來 全市農(nóng)村居民人均純收入增幅連續(xù)6年居全省第一。

3.豐富農(nóng)村金融產(chǎn)品 活躍農(nóng)村金融市場

通過農(nóng)房抵押貸款機制的建立健全 加上開展的林權、土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權抵押貸款 麗水實現(xiàn)了農(nóng)民基本產(chǎn)權全部可抵押 初步構建了完整的農(nóng)村產(chǎn)權融資體系。同時通過普惠型農(nóng)村金融產(chǎn)品體系的完善 為更多金融機構進入農(nóng)村為農(nóng)民提供服務創(chuàng)造了平臺 有效活躍了農(nóng)村金融市場競爭。

4.發(fā)揮融資激勵功能 促進農(nóng)村產(chǎn)權制度改革

通過開展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務創(chuàng)新 不僅打通了金融支持農(nóng)村發(fā)展主要瓶頸 還增強了農(nóng)戶的權證意識 提高了配合農(nóng)村產(chǎn)權制度改革、確權登記發(fā)證的主動性 提升了國土、建設等相關職能部門合力推進農(nóng)房抵押貸款工作的積極性對加強農(nóng)村管理也起到了顯著促進作用。一直以來 農(nóng)民建房只為滿足居住需求 房產(chǎn)確權的意識較為淡薄 在新建、翻建房屋時 千方百計逃避審批 造成大量違章建筑。通過開展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務農(nóng)民受到住房的融資功能激勵 為順利辦理產(chǎn)權登記 主動抑制違建沖動 為農(nóng)村體制改革找到了一個新的突破口。

三、存在困難

1.農(nóng)房抵押仍面臨法律障礙

《擔保法》第37條和《物權法》第184條均明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權不得抵押。由于現(xiàn)行法律對宅基地抵押的限制 農(nóng)房抵押時無法辦理集體土地使用權抵押登記。

2.農(nóng)房抵押物價值評估難

由于農(nóng)房建筑質(zhì)量、交通區(qū)位、公共設施配套等因素 價值差異極大。農(nóng)房抵押物價值評估既缺乏統(tǒng)一的評估標準 也缺乏權威的專業(yè)評估機構和市場交易價格的參照。金融機構辦理農(nóng)房抵押貸款時 對抵押物真實價值認定較難為防范風險 往往給出較低的抵押率 這又損害了農(nóng)戶利益 挫傷農(nóng)戶辦理農(nóng)房抵押貸款業(yè)務的積極性。

3.抵押農(nóng)房處置變現(xiàn)存在困難

我國現(xiàn)行法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地 規(guī)定農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民 大大限制了農(nóng)房流轉(zhuǎn)范圍。同時 《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定 “農(nóng)村村民出賣、出租住房后 再申請宅基地的 不予批準” 導致許多農(nóng)戶不愿積極配合抵押農(nóng)房處置。此外 由于農(nóng)村地區(qū)交通、水電、衛(wèi)生等基礎設施相對落后 居住環(huán)境、建筑質(zhì)量對房屋品質(zhì)影響較大 農(nóng)村熟人社會特性、排外因素等 也給農(nóng)房流轉(zhuǎn)帶來障礙。農(nóng)房資產(chǎn)流動性差 作為抵押物需要處置時面臨處置難、處置成本高問題。

四、工作建議

1.適時修訂相關法律法規(guī)

按照十八屆三中全會“慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓”精神 逐步推動相關法律法規(guī)的修訂完善。最高人民法院應研究出臺支持農(nóng)村金融改革試點的司法保障政策 給予改革試點地區(qū)司法豁免權。各級司法部門應準確把握農(nóng)村改革試點的政策和精神 積極回應現(xiàn)實社會的司法需求 依法保障金融改革 積極推進金融自主創(chuàng)新 與時俱進地理解和適用相關法律、司法解釋 對符合農(nóng)村土地制度改革方向、符合新農(nóng)村建設方向的改革創(chuàng)新給予有力的司法支持。

2.加快宅基地和農(nóng)房確權、頒證、登記

加快推進農(nóng)村宅基地、農(nóng)民房屋的調(diào)查 全面推進宅基地使用權登記頒證 將農(nóng)民房屋納入確權登記頒證范圍。將農(nóng)村宅基地和農(nóng)民房屋納入全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記體系 包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等 率先建立和實施不動產(chǎn)登記制度。

3.明確試點區(qū)域農(nóng)房抵押政策

一是明確農(nóng)房宅地同時抵押。試點地區(qū)辦理農(nóng)房抵押貸款業(yè)務時 允許宅基地使用權隨農(nóng)民房屋一并抵押、轉(zhuǎn)讓。二是積極探索擴大農(nóng)房流轉(zhuǎn)范圍。將農(nóng)房流轉(zhuǎn)范圍由本村集體擴大到縣域內(nèi)所有符合條件的集體經(jīng)濟組織成員。尊重農(nóng)房抵押合同和法院對抵押物的裁決 在不損害他人合法權益前提下 可不受“一戶一宅”限制。三是積極探索宅基地抵押處置新途徑。建立農(nóng)村宅基地有償使用和退出機制 建立宅基地使用權轉(zhuǎn)移辦法。

4.進一步推動農(nóng)村社會誠信建設

繼續(xù)大力推動社會信用環(huán)境建設 發(fā)揮各方面合力 加大對農(nóng)村失信行為的懲治力度 最大限度維護誠實守信農(nóng)民的合法權益。進一步加強政、銀、司法合作 加大金融債權保護力度 依法打擊惡意逃廢銀行債務行為 切實降低金融風險。加強農(nóng)戶誠信守法宣傳教育有效提高農(nóng)戶信用意識 為農(nóng)房抵押貸款業(yè)務深入開展營造良好的社會信用環(huán)境。