淺談住房公積金貸款的風險與控制措施

古麗萍

摘要：隨著住房公積金政策的普及和我國房地產市場的快速發展，住房公積金貸款規模迅速擴大，但隨著貸款業務的蓬勃開展，其中存在的隱性風險也逐漸顯現，損害了廣大職工的根本利益。本文通過分析防范住房公積金貸款風險的必要性，針對當前的主要風險特征提出防范策略，以期通過本文的闡述對實現住房公積金個人貸款業務的長期良性發展起到一定的積極作用。

關鍵詞：住房公積金；貸款；風險；控制

我國的住房公積金制度是借鑒新加坡住房制度，于1991年5月在上海先行建立，而后全國廣泛鋪開。19年的實踐證明，住房公積金制度對于促進城鎮住房建設，提高繳存職工的住房水平，具有重要的作用。《住房公積金管理條例》中特別規定，要加強風險防范工作，保障住房公積金運作安全。

一、 住房公積金貸款風險的概念

住房公積金貸款風險是指借款人及其擔保人未按合同約定償還貸款本息導致貸款發生損失的可能性。

二、風險的分類

1、市場風險。按照財務管理理論，市場風險是不可控風險。一般來說，一座城市的房地產價格是當地政府的一個光彩指標，住房公積金貸款政策放得過開，對房價起著推波助瀾的作用。目前的房地產市場，由于前些年投機過度，價格一漲再升，虛假繁榮，泡沫橫生。這種現象首先危及的是住房公積金信貸資產的安全性，當價格回落時，無法正常回收貸款，或通過處置抵押房產無法收回貸款本金，勢必造成風險。住房公積金貸款與房地產市場的命運緊密相連，房地產業大起大落，住房公積金貸款有著無法回避的市場風險。 2、責任風險。這里要分兩層意思理解。一是住房公積金管理中心內部工作人員的責任風險。盡職盡責的優秀員工是單位寶貴的財富，我們稱之為人力資源。而工作懈怠、責任感淡漠、職業道德水準低下的員工剛是我們工作的隱性風險。審貸工作一要從嚴把關，二要嚴謹細致。否剛不可想象。二是由于《住房公積金管理條例》規定住房公積金貸款的風險由住房公積金管理中心承擔。委貸銀行往往對委貸業務重視不夠，辦理業務相對不夠謹慎，加大住房公積金的貸款風險。由于銀行不承擔住房公積金的貸款風險損失，因而對貸款的回收力度、催收力度不夠，造成信貸風險。

3、政策風險

（1）抵押物處置風險。《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第三條規定，強制遷出時，被執行人無法解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住所。這增加了我們的處置成本。按照《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》的司法解釋，對設定抵押房屋的處置做出了規定。該司法解釋第六條規定“被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出”。依照此司法解釋，對于抵押物處置存在障礙，從而造成信貸風險。

（2）宏觀政策風險。當國家宏觀調控銀行收緊房地產開發項目貸款時，開發企業的資金鏈條斷裂，樓盤期房項目存在著完工風險和價格風險。

（3）住房公積金制度風險。住房公積金的制度決定了住房公積金貸款應向廣大的中低收入家庭傾斜，其中一部分職工工作流動性較大，收入不穩定，償債能力不強，影響了信貸資產的安全性。

4、房地產開發企業土地抵押風險。許多房地產開發企業為了辦理開發貸款，將土地抵押給商業銀行。按照現行的操作藍本，房地產企業土地如果是抵押的，住房公積金中心要加大保證金的扣收比率。如果開發企業沒有及時歸還商業融資機構的貸款，不能及時辦理借款人的他項權證，這勢必造成我們的信貸風險。

5、流動性風險。住房公積金貸款流動性較低，貸款期限較長，容易形成信貸資金流動性風險。

6、抵押物風險。抵押物的市場價值在貶值的情況下，房屋的市場價格總體趨于滑落時，抵押物有著資產能否保全的信貸風險。

7、借款人信用風險

（1）收入降低。個人收入降低甚至經濟狀況惡化，無力償還借款。

（2）離異風險。由于借款人離婚導致家庭收入減少，可能對貸款的正常償還造成風險；借款人離婚后不辦理房屋產權變更登記手續，使得房屋實際占有人與實際登記的所有權人不一致，或者法院判決中的所有權人與實際登記的所有權人不相符。這種情形會造成住房公積金貸款風險。

（3）刑事風險。刑事風險主要指在還款期間，借款人由于觸犯刑法而被判處刑罰，從而影響其還款能力的風險。

（4）失業風險。借款人失去工作后，住房公積金貸款能否按期收回受到直接的威脅，造成信貸風險。

（5）“老賴”風險。一些借款人履約義愿出現危機，有錢不還，這種“老賴”，勢必造成住房公積金貸款的風險。

三、風險的控制措施

1、進一步強化住房公積金管理中心貸款管理的主體地位，形成風險控制與風險承擔主體的統一。即住房公積金貸款均由住房公積金管理中心自行審批，從嚴審批，嚴格管理。

2、堅持住房公積金貸款政策性金融的市場定位。《政策性住房信貸業務管理暫行規定》（銀發1994〔313〕號）第三條第四項規定，住房公積金是政策性住房資金。不盲目追求個貸率，個貸率與風險是呈正相關的。商業銀行對擴大住房消費信貸力度有著極高的熱情是因為就這項業務可以帶動低成本活期沉淀資金（開發企業、客戶個人活期存款）、增加存款余額、拉動中間業務及其他業務的發展。商業銀行抵御風險的能力比住房公積金貸款強。個貸率較高的年份2007年，杭州的個貸率為78.40%，天津個貸率為81.30%。同期南京為83.00%，蘇州為84.26%。上海為86.30%。住房公積金貸款率最高的城市是常州。常州個貸率為95.63%，市區的該比例更高達97.73%。這么高的住房公積金貸款率，意味著資金流向很可能入不敷出，步步超越危險的臨界水平。中國各家商業銀行在貸款方面受到銀監會的嚴格約束，除了有法定存款準備率，存貸比（發放的貸款與吸收的存款之比）都不得超過75%這根紅線。以前認為這個約束有點過于保守，國外銀行普遍比這個松很多，但現在金融危機來了之后，這條規定被認為是中國金融機構之所以至今保持相對穩健的重要制度保證。

3、強化職工責任意識。信貸工作無小事，任何一個關口都要把好，杜絕人情貸款、風險貸款。資金的安全性絕對重要。

4、建立科學、嚴謹、規范的住房公積金貸款審批機制。科學嚴密的機制對集體、對職工是最好的保護，對信貸資金是最好的保障。多級審批，審貸分離。

5、嚴格執行貸前審查制度。一是嚴格執行信貸管理制度，對開發企業進行申請項目書面資料檢查、項目儲備原件審查、項目現場調查、土地抵押情況核實。在工作中我們發現，有的開發企業企圖隱瞞土地抵押事實。嚴格的執行制度才能保證項目儲備的萬無一失，堅決杜絕爛尾樓的出現，防范風險。二是嚴格審核房屋抵押登記。三是通過人民銀行征信查詢系統對每個客戶及其共同借款人查詢個人客戶信用報告，看其是否在銀行有商業貸款余額，個人信用是否良好，查詢銀行予以蓋章。四是認真核實客戶收入狀況。根據客戶所提供的收入證明，對其進行了技術性核實。虛報的調減，嚴防信貸風險。五是審慎應對房屋權屬問題。對財產共有人而并非共同借款人的，讓其書面承諾，當貸款變成風險貸款時將自己所占的房權股份無條件償還住房公積金貸款。六是對客戶貸款年限的把關。防止借款人公積金賬戶不再繳存而貸款尚未結清的現象發生。七是對繳存狀態的把關。有的客戶單位分明已將其公積金賬戶封存，他（她）們很“聰明”，不支取公積金，這樣保持公積金繳存余額，企圖蒙混過關。七是嚴格審查客戶是否是第幾套房屋貸款，對每一客戶及其共同借款人，都進行認真仔細的檢查。嚴格執行信貸管理制度規定，維護住房公積金制度的尊嚴和威信，防范風險的發生。

6、加強貸中審核。嚴格把關，認真仔細，一絲不茍。

7、加強貸后管理。貸后管理是從貸款發放之日起到貸款本息結清日止的貸款跟蹤管理。一是要同步建立信貸紙質檔案與電子檔案，二是要及時錄入借款人還貸信息資料，三是要加強對逾期及其他不良貸款催收力度。

8、建立培訓長效機制。一是應培訓職工的職業道德、責任意識，警鐘長鳴。二是邀請房地產市場專家、金融專家講授房地產市場、房地產信貸，讓廣大信貸工作者接受最前沿的房地產經濟和信貸理論，把握市場的脈搏和跳動，從容應對信貸工作的新情況、新挑戰。

9、建立委貸銀行業務考核機制。住房公積金管理中心對委貸銀行引入委貸業務競爭機制，建立委貸業務考核機制，將代辦手續費與貸款工作質量相聯系，量化考核。

住房公積金信貸工作任重道遠，信貸作為政府、社會考核公積金組織機構服務社會、服務百姓的一個重要參數，保證信貸資金的安全性是我們住房公積金人的神圣使命。我們既不能畏首縮尾，也不能橫沖猛撞。風險是絕對的，但只要我們兢兢業業做好防范工作，未雨綢繆，就一定能做好住房公積金信貸工作，為提高廣大繳存職工的住房水平服好務，實現良好的社會效益，開創住房公積金信貸事業新的篇章。

參考文獻：

[1]陳杰.住房公積金會入不敷出嗎[N].第一財經日報2008年12月4日A07版評論.

[2] 閃麗麗，住房公積金貸款風險的成因及對策，[J].淮南職業技術學報，2005，5（4），；66-68.