社區(qū)自治中業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作困境及解決之道

王 凱

（上海理工大學(xué) 管理學(xué)院，上海 200093）

社區(qū)自治中業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作困境及解決之道

王 凱

（上海理工大學(xué) 管理學(xué)院，上海 200093）

業(yè)主委員會(huì)是由廣大社區(qū)的業(yè)主自發(fā)選舉產(chǎn)生的，是一個(gè)代表著業(yè)主利益的組織。目前，業(yè)主委員會(huì)已是社區(qū)自治的重要形式，并且同社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)公司等機(jī)構(gòu)融合在一起，為社區(qū)的和諧發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。本文首先分析了目前我國社區(qū)自治中業(yè)主委員會(huì)成立艱難、運(yùn)轉(zhuǎn)失調(diào)等運(yùn)作困境，又從健全法律體系、改革物業(yè)管理、政府轉(zhuǎn)變觀念等方面，探討了解決困境的策略。

社區(qū)自治；業(yè)主委員會(huì)；運(yùn)作；困境

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們物質(zhì)生活水平的提高，目前我國城市住宅小區(qū)的規(guī)模也逐漸擴(kuò)大。而隨之出現(xiàn)的物業(yè)問題、住房問題，嚴(yán)重妨礙了業(yè)主的利益，也不利于小區(qū)的和諧安定。為了保護(hù)社區(qū)業(yè)主自身的利益，解決物業(yè)事宜，不計(jì)其數(shù)的業(yè)主自發(fā)成立了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)有著廣泛的群眾基礎(chǔ)，在小區(qū)建設(shè)中也有著自身鮮明的特色，然而在實(shí)際生活中，業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展和運(yùn)轉(zhuǎn)形勢(shì)卻不容樂觀。我們首先來了解下目前業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作困境。

1　社區(qū)自治中業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作困境

1.1法律法規(guī)不健全

長(zhǎng)期以來，我國物業(yè)管理實(shí)務(wù)當(dāng)中的業(yè)主委員會(huì)就存在法律地位不明確、職責(zé)劃分不清晰、運(yùn)作程序不規(guī)范等問題。目前，我國現(xiàn)有的規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的法律法規(guī)，主要是傾向于對(duì)物業(yè)管理公司而設(shè)定的，且法規(guī)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立當(dāng)中的操作實(shí)施并沒有詳細(xì)規(guī)定，這就為社區(qū)委員會(huì)乃至房地產(chǎn)開發(fā)商留下了法律空隙。相關(guān)法律制度的制定人員沒有認(rèn)識(shí)到，成立業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的權(quán)利，也沒有設(shè)定相應(yīng)的制度要求物業(yè)管理公司在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，對(duì)業(yè)主的問題作出回復(fù)。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)缺乏明確的法人地位，便無法對(duì)相關(guān)事宜進(jìn)行裁定，當(dāng)業(yè)主利益受到侵害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)無法對(duì)其進(jìn)行解決。

1.2多元化利益主體間的矛盾

當(dāng)前我國社區(qū)自治面臨著巨大困境，主要是多元化利益主體間的紛爭(zhēng)較為繁雜。首先是居委會(huì)、物業(yè)管理公司有著自身的利益，二者的相互聯(lián)合，就會(huì)使得業(yè)委會(huì)處于更加劣勢(shì)的地位。同時(shí)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商往往會(huì)將自己出售的樓盤交由自身派發(fā)的物業(yè)公司管理，并利用這種方式，來壓榨業(yè)主的利益，有些社區(qū)甚至還發(fā)生過物業(yè)暴力的現(xiàn)象。這些都使得業(yè)委會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)情勢(shì)艱難。

1.3業(yè)主群體的分化嚴(yán)重

在各社區(qū)的不同業(yè)主，其利益需求是不同的，這就使得社區(qū)問題很難通過集體討論、商議的形式得以解決。小區(qū)業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事宜的意見不統(tǒng)一，就會(huì)產(chǎn)生較大矛盾，這也制約著業(yè)委會(huì)的發(fā)展。再加上政府缺位、相關(guān)部門推卸職責(zé)，這就使得業(yè)委會(huì)的發(fā)展空間更加狹小。因此，采取相關(guān)策略，改革不合理的制度，明確各部門間的權(quán)限職責(zé)，是當(dāng)前急需解決的問題。

2　業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作困境的解決策略

2.1健全和完善法律體系

從業(yè)委會(huì)的運(yùn)作困境中可以看出，法律制定的缺陷對(duì)于整個(gè)社區(qū)的發(fā)展都有著重大影響。因此，如何通過恰當(dāng)?shù)那溃∪煞ㄒ?guī)建設(shè)，是業(yè)主和政府部門急需解決的問題。筆者認(rèn)為，首先要推動(dòng)社區(qū)立法建設(shè)，通過憲法等渠道對(duì)社區(qū)的相關(guān)問題進(jìn)行規(guī)定，解決社區(qū)問題；其次，要提高業(yè)主委員會(huì)的法律地位，要賦予其裁定、訴訟的權(quán)利，讓業(yè)主委員會(huì)真正的能夠幫助業(yè)主解決實(shí)際問題；最后，還應(yīng)明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)權(quán)限，注重以保障業(yè)主權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)其權(quán)利進(jìn)行明確劃分，促進(jìn)社區(qū)的自治和發(fā)展。

2.2改革“物業(yè)費(fèi)”管理制度

“物業(yè)費(fèi)”的收集和管理，是社區(qū)的主要問題。房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司，為了極大的追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，往往會(huì)通過兩兩聯(lián)合的方式來損害業(yè)主的利益。物業(yè)管理公司處于強(qiáng)勢(shì)地位，廣大業(yè)務(wù)群體并沒有和物業(yè)管理公司進(jìn)行商討的能力。因此，要改變這種現(xiàn)象，相關(guān)部門要真正賦予業(yè)主委員會(huì)的法人地位，同時(shí)賦予其收取物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利，這樣便能將“物業(yè)管理費(fèi)”掌握在自己手中，業(yè)主委員會(huì)便成了能夠真正代表業(yè)主利益的組織，這有利于促進(jìn)業(yè)委會(huì)的發(fā)展和壯大。

2.3政府部門要注重轉(zhuǎn)變理念，尊重業(yè)主權(quán)利

政府部門的缺位，相關(guān)部門的推卸責(zé)任，都不利于社區(qū)問題的解決。因此，政府部門要注重轉(zhuǎn)變自身的理念，樹立為人民服務(wù)的觀念，提高政府部門工作人員的素養(yǎng)和工作能力，真正發(fā)揮自身的職能，來促進(jìn)社區(qū)的自治。當(dāng)前，政府部門還沒有隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，對(duì)自身形成正確的定位。政府部門必須意識(shí)到，業(yè)主自治是國家任何一個(gè)公民都享有的法律權(quán)利。同時(shí)，政府部門要認(rèn)識(shí)到自己是社會(huì)的服務(wù)者、矛盾的調(diào)和者，應(yīng)該積極發(fā)揮自身的職責(zé)，響應(yīng)國家關(guān)于社區(qū)自治的政策，學(xué)習(xí)其他地區(qū)社區(qū)自治的模式，探索出符合本地社區(qū)發(fā)展的模式，為整個(gè)基層社區(qū)自治提供相應(yīng)的政策指導(dǎo)和幫助。

3　結(jié) 語

中國共產(chǎn)黨的十七大代表大會(huì)，明確地將“基層群眾自治制度”納入了國家特色政治制度當(dāng)中。社區(qū)自治是基層群眾自治制度當(dāng)中的重要制度，在建設(shè)城市政治文明的過程中，發(fā)揮著重要作用。然而我國目前，社區(qū)自治和業(yè)主委員會(huì)存在著較大問題，這些問題一定程度上制約了社區(qū)發(fā)展。因此，健全法律法規(guī)體系，賦予業(yè)委會(huì)的正當(dāng)權(quán)利，解決社區(qū)問題，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展，對(duì)于目前構(gòu)建政治文明、構(gòu)建和諧社會(huì)，都具有重要意義。

主要參考文獻(xiàn)

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［3］王福興，左愛娜，王志坤，等.社區(qū)自治中業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作困境及解決之道探索［J］.時(shí)代報(bào)告：下半月，2012（10）.

10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.22.146

D669.3

A

1673-0194（2015）22-0184-01

2015-10-09