在商品房明碼標(biāo)價監(jiān)管中運用協(xié)調(diào)機制解決疑難問題的探討

朱 超

（上海理工大學(xué) 管理學(xué)院，上海 200093）

在商品房明碼標(biāo)價監(jiān)管中運用協(xié)調(diào)機制解決疑難問題的探討

朱 超

（上海理工大學(xué) 管理學(xué)院，上海 200093）

明碼標(biāo)價是包括商品房在內(nèi)的所有大宗商品交易的基本規(guī)則，是市場公開原則的進一步體現(xiàn)，這是我國對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營活動的進一步規(guī)范。然而，在商品房銷售明碼標(biāo)價監(jiān)管中遇到的很多的疑難問題，通過對這些疑難問題的分析，推出了在商品房明碼標(biāo)價監(jiān)管中運用協(xié)調(diào)機制解決疑難問題的探討。

明碼標(biāo)價；商品房；協(xié)商機制

明碼標(biāo)價應(yīng)該是對大宗商品交易基本的規(guī)則，其中也包括了商品房，這也市場公開的進一步體現(xiàn)，這是我國對房地產(chǎn)經(jīng)營活動的進一步規(guī)范。對于明碼標(biāo)價的定義是指商品房經(jīng)營者在銷售商品房時按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，在醒目位置公示商品房的價格，以及相關(guān)的其他影響商品房價格的其他因素。于是，我們看到這個規(guī)定的內(nèi)容超出了大宗商品標(biāo)價的內(nèi)涵，將“影響商品房價格的其他因素”也列入明碼標(biāo)價的內(nèi)容之一，為管理者自由管理價格留下空間，同時給開發(fā)商經(jīng)營出了一道有不確定答案的課題。

商品房銷售明碼標(biāo)價工作存在以下一些問題:未在售樓處醒目位置明碼標(biāo)價；未標(biāo)示商品房價格相關(guān)因素；不按備案的價格銷售等。導(dǎo)致這些問題的原因可能包括:政策宣傳、開發(fā)企業(yè)的認識、監(jiān)管等方面存在盲區(qū)以及處罰力度有限，起不到教育、威懾、改正、重視的作用。

基于以上原因我們提出了在商品房明碼標(biāo)價監(jiān)管中運用協(xié)調(diào)機制解決相關(guān)的疑難問題。行政協(xié)調(diào)，是指協(xié)調(diào)、調(diào)整行政系統(tǒng)與外部環(huán)境之間，行政系統(tǒng)內(nèi)部縱橫向之間的各種關(guān)系，使之分工合作、權(quán)責(zé)清晰，相互配合、有效地實現(xiàn)行政目標(biāo)和提高整體效能的行為。在對于行政協(xié)調(diào)的應(yīng)用中，要處理好三方面的關(guān)系。

1　監(jiān)管中協(xié)調(diào)與外部環(huán)境的關(guān)系

外部環(huán)境變化包括房地產(chǎn)價格方面法律法規(guī)的更新變化。價格監(jiān)管部門應(yīng)及時出臺相關(guān)商品房明碼標(biāo)價監(jiān)管政策，以增強行政系統(tǒng)適應(yīng)外部環(huán)境變化的能力。此外，外部環(huán)境變化還包括價格監(jiān)管部門對房地產(chǎn)價格舉報投訴的妥善處理。如何妥善處理這方面的投訴，將這些價格投訴控制在可控范圍，不能使其成為社會影響較大的事件。

2　監(jiān)管中協(xié)調(diào)內(nèi)部縱橫向的關(guān)系

協(xié)調(diào)內(nèi)部縱橫向的關(guān)系，其實就是協(xié)調(diào)對各部門之間的合作關(guān)系，做到自選共享，信息共用，使每個部門的工作效能有所提高，真正做到一加一大于二的效率。

3　商品房銷售明碼標(biāo)價監(jiān)管中運用協(xié)調(diào)機制的對策

3.1建立案前協(xié)調(diào)化解機制

政策宣傳，提醒告誡。加強對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于明碼標(biāo)價相關(guān)制度的政策解讀，讓相關(guān)負責(zé)人了解明碼標(biāo)價的重要性，事先告誡商品房銷售實行備案管理，嚴格實行商品房銷售明碼標(biāo)價制度，堅決杜絕沒有執(zhí)行明碼標(biāo)價的事例發(fā)生。

加強指導(dǎo)，規(guī)范標(biāo)價。為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)做好明碼標(biāo)價工作，價格主管部門同房管部門應(yīng)該積極組織房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的負責(zé)人和營銷人員學(xué)習(xí)交流會，對如何做好相關(guān)工作有所了解。

跨前一步，關(guān)口前移。價格主管部門積極探索價格執(zhí)法的新方法、創(chuàng)新價格執(zhí)法行為，逐步建立預(yù)防、服務(wù)、規(guī)范在前，監(jiān)控、檢查、處罰在后的創(chuàng)新型監(jiān)管協(xié)調(diào)機制，做到關(guān)口前移，在事前防范上多做工作，用足用好協(xié)調(diào)機制，把價格違法行為消除在萌芽狀態(tài)。

3.2建立案件協(xié)調(diào)調(diào)解機制

平時巡查與適時開展專項檢查相結(jié)合，使得消費者利益得到維護。要做好商品房銷售明碼標(biāo)價的監(jiān)管工作，就要加強市與區(qū)縣各職能部門的配合。加強售樓現(xiàn)場的巡查，加強商品房明碼標(biāo)價監(jiān)管，這是一項長期工作，需要價格主管部門常抓不懈，并采取定期和不定期的檢查工作。

發(fā)現(xiàn)問題，約談企業(yè)，主動消除影響，使得企業(yè)錯誤得到糾正。當(dāng)前地方政府對房地產(chǎn)企業(yè)非常關(guān)心，因為房地產(chǎn)企業(yè)對地方稅收起到不小的重要。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處理過程都要謹慎操作，從檢查到處罰過程都要謹慎細致，對檢查過程發(fā)現(xiàn)的問題，采取處理之前約談的方式就顯得尤為重要，進一步宣傳價格法律、法規(guī)政策。處罰不是最終的目的，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)自己主動消除影響的就應(yīng)該讓其主動消除影響，使得企業(yè)的錯誤得到糾正，也是約談的目標(biāo)。

依法行政，嚴格辦案程序，使得國家法律法規(guī)得到執(zhí)行。采取處理之前約談的前提是不能違反法律法規(guī)規(guī)定的辦案程序.根據(jù)有關(guān)規(guī)定進行處罰，嚴格辦案程序。重點查處房產(chǎn)公司銷售商品房沒有執(zhí)行明碼標(biāo)價規(guī)定、對標(biāo)價信息的不齊全、不按相關(guān)規(guī)定公式收費的行為；收取沒有公示的費用，價外加價；利用虛假信息或者虛假的優(yōu)惠折扣，使人誤解的標(biāo)價方式或價格。要對房地產(chǎn)經(jīng)營者的價格違法行為，要舉報一起，調(diào)查一起，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起。按照《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等價格法律法規(guī)，嚴厲制裁違法的房地產(chǎn)經(jīng)營者，公布典型案件，曝光違法行為。

3.3形成部門間監(jiān)管合力，不斷提升檢查效率

對于商品房明碼標(biāo)價的監(jiān)管，價格主管部門要進一步注重部門協(xié)作，充分發(fā)揮系統(tǒng)合力。房屋管理部門與價格主管部門一定要加強合作，嚴格執(zhí)行“一房一價”等相關(guān)制度，切實履行商品住房銷售方案備案審核等規(guī)定，完善監(jiān)管。對違反明碼標(biāo)價，“一房一價”規(guī)定的，依法嚴懲。

部門間建立信息共享、資源共用、聯(lián)動配合的工作機制，對違法違規(guī)行為要加大查處力度。對發(fā)生違反限購政策、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，相關(guān)的職能部門也要按照各單位的職責(zé)予以責(zé)任整改并處罰。稅務(wù)部門也要進一步加強對房管企業(yè)土地增值稅的征收管理監(jiān)督力量，嚴格按照相關(guān)規(guī)定，進行對稅務(wù)方面的清算審核和稽查，不斷提升檢查效率。

10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.22.097

F293.3

A

1673-0194（2015）22-0124-01

2015-10-09