房地產企業融資多元化問題探討

何海倫

（洛陽師范學院商學院，河南洛陽 471022）

由于房地產業是一種資金密集型產業，其投入大、風險大、產出高的性質，決定著房地產業高度依賴金融市場的協調。而目前相對不健全的房地產融資市場，勢必會影響房地產業的發展。為了應對融資難對房地產企業發展的約束，房地產企業紛紛開始探索多元化的融資渠道，在房地產業內，融資也是最受關注的問題，房地產業發展的關鍵也在于多元化的融資渠道能否盡快建立。

一、房地產企業融資的現狀及問題分析

（一）當前房地產企業融資的主要方式

當前國內房地產企業融資主要依靠信用貸款，但單純的依賴銀行信用貸款的融資模式會嚴重制約房地產業的健康發展。國內房地產企業的融資市場發展較為滯后，在房地產股票市場、債券市場的發展上整體處于落后狀態。從房地產企業融資狀況來看，當前大部分房地產企業自身資金不足，融資方式單一，經營資金過于依賴銀行信用貸款，這不僅影響著房地產業的健康發展，也為金融市場體系帶來不穩定因素。房地產企業為了更好地適應金融市場的變化，需要向多元化的融資模式發展，比如房地產投資信托基金和上市、債券融資等方式進行融資。從房地產企業融資來源來看，國內房地產企業融資渠道不夠充足，有待發展和提升，如果健全多元化的融資渠道，國內房地產業的發展前景還是很樂觀的。從房地產企業的融資方式來看，國內房地產企業的主要融資方式是間接融資，這樣的融資方式主要是受國家政策的影響，在房地產業內，一致認為融資方式、渠道的限制是影響房地產業發展的主要因素，改變間接融資方式是改善房地產業發展空間的前提條件，在國家宏觀調控下要致力于發展房地產融資的多元化才是房地產業發展的出路。在這樣的思想下，部分房地產企業開始探索多元化的融資模式，特別是近年來，在房地產融資市場中各種各樣的融資方式、渠道都不斷被運用。

（二）當前房地產信托業務狀況分析

對房地產投資數據進行分析可以看出，每年通過信托業務進入房地產投資領域的資金高達幾十億人民幣。在信托業務的相關法律、法規實施后，房地產投資在信托公司制定的信托計劃中一直占有著很大的比重，隨著國家對房地產信貸監管力度的加強，房地產企業的主要融資渠道就是通過信托業務。2002年國家頒布《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》，這一政策的出臺，讓信托業務開始走入公眾的視野，成為房地產業關注的焦點。2003年頒布的121號文件對房地產開發做出了原則性的指導，這些法律、法規的出臺，使信托和銀行成為互補的關系。對于四證不齊全和受121號文件的限制，有些不能通過銀行貸款的房地產企業可以通過信托來完成融資，從而促進了房地產業的發展。通過信托進行融資有比較明顯的優勢，這樣的資金使用成本較低，使用方式相當靈活，容易滿足投資者的資金需求，但通過信托進行融資也有著其難以逾越的問題：融資規模受到限制和約束，資金的流動性也不盡如人意，對門檻的設置較高。近年又不斷出臺對房地產信托業務的控制政策，不斷提高對房地產企業通過信托進行融資的要求，并要求地方銀監局對轄區內的信托公司的房地產信托業務進行嚴格審核，這一系列的政策使得許多信托公司不再進行房地產信托業務，這在一定程度上影響了房地產業的發展。

（三）當前房地產業的相關保障

對房地產融資市場帶來較大影響的因素，就是關于房地產融資的國家法規、監管、信用體系。當前國內關于房地產融資方面的立法還不夠完善，嚴重影響著房地產融資市場的發展。隨著國民經濟的不斷發展，更加完善的保障房地產業的健康發展顯得尤為重要，房地產業的相關保障也面臨著改革優化的緊要關頭。根據房地產融資市場的現實情況，要加緊對房地產融資市場的相關法規的制定、完善，加強對房地產融資市場的監管力度，強化社會的信用體系，只有把握好現在的改革機會，國內的房地產業在不久的將來會取得更好的成績，為國民經濟的發展做出更大的貢獻。

二、房地產企業面臨融資困難的原因分析

（一）國家宏觀調控的力度加大

近年，在國家宏觀調控這一背景下，關于房地產市場的政策不斷出臺，對房地產企業的資金來源管理越來越嚴格。而屬于資金密集型產業的房地產業，資金對企業的生存、發展起到至關重要的作用，融資已經成為房地產企發展的主要難題。從2012年開始，國家對房地產業的宏觀調控力度不斷加大，伴隨著通貨膨脹和貨幣信貸緊縮政策的影響，國內房地產企業近年一直面臨融資困難的情況。隨后國五條出臺，要求全國各級政府和計劃單位在保持房價基本穩定的基礎上，根據政策要求制定新建商品住房的價格控制標準，同時建立穩定房價的考核問責工作機制，嚴格執行商品住房限購方案。這一系列的政策要求，也在一定程度上對房地產企業的融資造成影響，使繼2012年的融資難度更進一層，使得房地產業的發展受到限制。

（二）從銀行貸款的難度加大

根據人民銀行的相關數據統計可以發現，國內四大商業銀行中房地產企業貸款的質量遠遠低于個人房產貸款，房地產企業遠遠高于個人的不良貸款率，從而影響著房地產企業的貸款信用。近年隨著相關政策的控制，房地產企業貸款審批變得復雜、嚴格，央行多次單邊上調貸款利率而存款利率不變，造成房地產企業缺乏融資動力，銀行方面的利差減小也影響著銀行的放貸動力，這樣環環相扣的因素，最終導致房地產企業融資變得非常困難。

（三）房地產企業的自身發展限制

目前國內房地產業正在快速發展，海外、民間的大量資本進入到房地產業，加劇了房地產企業間的競爭，部分房地產企業不注重自身的資本積累，單純的依賴銀行貸款，盲目的進行投資、開發，致使企業自身發展不暢，難以在競爭激烈的房地產行業中生存下去。隨著在房地產信托業務、項目融資、抵押貸款、證券融資等一系列政策的驅動下，房地產企業融資市場有所改善，但受到國家宏觀調控政策和貨幣信貸緊縮的影響，當前房地產企業融資的渠道不是很通暢。國家的相關的法規政策不夠全面，沒有形成一個整體的房地產融資管理體系，導致房地產融資市場缺乏協調性、統一性，對房地產融資市場的管理困難，從而使房地產企業融資也比較困難。

三、構建房地產企業多元化融資模式的措施

（一）構建多層次的房地產企業融資體系

構建多層次的房地產企業融資體系，可以使不同層次的房地產企業在發展中獲得自身所需的資金。構建多層次的融資體系，就是使房地產企業的融資渠道變得更加廣泛，通過差異服務，使不同階段的房地產企業形成一個完整的資金供應體系。房地產企業的融資方式也要加以改變，要突破單純的依賴銀行貸款，避免一元融資模式的出現，在融資中追求多條渠道，這樣才是房地產企業健康發展的基礎。國家在進行宏觀調控時，要通過放開視野，借鑒發達國家的先進理論和經驗，然后出臺政策積極引導房地產信托業務和投資基金進行融資，從而加快融資模式向著多元化的方向發展。融資市場的管理，需要依托于政府的政策引導，國家應該根據房地產融資市場的變換，對債券、證券等融資方式的準入門檻做適當的調整，放寬房地產企業的融資方式。因此，房地產業要取得健康、長遠的發展，就要追求多元化的融資模式。在發展多元化融資模式時，要注重房地產信托業務的價值，信托靈活的供給方式，使用成本較低，都可以有針對性的為房地產企業提供個性化的信托業務，房地產企業在發展中要重視通過信托來完成融資。房地產企業也可以通過上市進行融資，上市是融資最直接的方法，可以快速取得大量的資金支持，資金使用期限也不固定，對于大型的房地產企業，上市進行融資是具有很大優勢的，但由于企業上市的門檻高，因此只能一些大型房地產企業才能取得上市資格，不過對于一些資金充足的中等房地產企業來說，也可以考慮買殼上市，然后通過上市獲得的資金進行企業規模擴充，發展企業。對房地產企業融資來說，進行債券融資也是不錯的渠道，國家在關于房地產企業發行債券方面的控制一直比較嚴格，監管部門對房地產企業的債券審批特別嚴格，這樣是為了保持債券市場的規范性，像這樣的限制使得國內房地產企業發行債券的門檻很高，又由于發行債券的成本較高，所以企業在發行債券時，就要嚴格規范自身的發展要求，從而通過發行債券，提高自身的發展水平，使得企業更快、更好地發展。要想更好地實現房地產企業多元化的融資模式，就要引用海外的房地產投資基金，當前，海外房地產投資基金進入國內市場主要有申請國家特批的地產項目和成立投資公司這兩種方式。另外，項目融資也是發展房地產企業融資方式的重要手段，通過房地產項目的資產、預期獲利等作為抵押，取得融資，這種融資方式一般分為無追索權和有限追索權兩種項目融資方式。

（二）建立房地產業風險控制體系

房地產企業融資風險的控制體系是實現房地產融資多元化的最有效手段，從而推進房地產業的健康、快速發展。通過建立信用評級機制，嚴格、公正的信用評級機制不僅可以為參與房地產市場的各方提供保障，而且對房地產融資市場的發展有著極大的利好作用。政府應該支持、監督房地產業信用評級機構，并由獨立的第三方建立，實行問責制度，從而在實踐中構建房地產業風險控制體系，有效地控制來自房地產企業融資的風險。另外，要提高房地產融資市場信息的公開化程度，努力完善房地產融資市場的管理，讓房地產融資市場中的參與者都能及時準確地了解國家政策、市場動態，使房地產融資市場更加透明，使投資者在融資的過程中進退自如。

（三）建立相關房地產企業融資多元化的保障體系

建立房地產企業融資多元化體系的重要保障就是政府對相關方面的支持力度，政府的支持力度，直接影響著房地產企業的融資環境。要建立并完善關于房地產企業融資的法制體系，制定利于企業發展的政策，合理規劃關于房地產業的稅收制度，并根據實際需要，建立政府的服務體系，對建立房地產企業融資多元化體系進行積極引導，著重促使房地產企業融資市場的健康發展。

四、結束語

房地產業發展的健康與否，直接影響著國家的整體經濟發展，而房地產企業的融資狀況，又決定著房地產業的發展。因此，隨著社會的發展與變革，實現房地產企業的多元化融資模式勢在必行。

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