促進地方城市中心城區樓宇經濟發展的探討——以淄博市為例

李 鑫

（中共淄博市委黨校，山東淄博 255033）

樓宇經濟是以城市商務樓宇為主要載體，通過開發、出售或出租商務樓宇引進各種現代服務業和新型都市產業，從而培育新稅源和新的經濟增長點，以帶動區域經濟發展的一種新型都市特色經濟形態。淄博市作為一個依托資源開發起步、以重工業發展為主的老工業城市，在走向現代化城市發展的進程中，經濟經濟增長方式必然要從粗放的資源型、速度型向低碳潔能、綠色環保和高科技的效益型轉變加快，這就亟須要不斷發掘和培育新型經濟增長點，因而大力培育發展樓宇經濟已成為推動城市產業轉型升級的一種必然選擇。

一、淄博市中心城區大力發展樓宇經濟的意義

（一）有利于拓展中心城區經濟發展空間

目前淄博市中心城區的土地資源和生態資源空間日益縮小，化解中心城區經濟持續發展與土地資源日漸稀缺的矛盾，必須依靠集約化利用土地，須要一種以集約化發展為本質特征的經濟形式的出現，而樓宇經濟正是對土地集約利用的新型經濟形態。因為樓宇經濟具有占地面積少，科技含量高，集聚能力強，產值效益大等特點，被經濟學家比喻為“垂直的商業街”，這些優勢特點可以使中心城區的經濟發展由傳統的“平面空間”要效益轉向“立體空間”要效益，從而使淄博市城市中心區域經濟發展空間得到全新的拓展。

（二）有利于區域經濟增長方式轉型升級

大力推動淄博市中心城區發展樓宇經濟發展有利于加快區域經濟產業結構調整，有利于培育區域經濟新的增長點。因為樓宇經濟具有產業集聚、人才集聚、信息集聚和資金集聚等功能，除了有利于拓寬城市經濟發展空間，還能夠推動城市新的商務功能區、金融功能區、文化創意功能區的形成，從而帶動相關配套產業和高端服務業體系的形成。而這些新興經濟的發展有利于優化淄博市中心城區的產業布局，有利于加快經濟增長方式的轉型升級。

（三）有利于改善中心城區投資環境

推動淄博市中心城區樓宇經濟發展有利于提升城市檔次、改善淄博市投資環境。因為推動樓宇經濟的發展與招商引資活動的開展是緊密相聯的。推動城市樓宇經濟的發展，首先需要建設一批交通便利、基礎設施完善、行政配套齊全、建筑風格鮮明的商務樓宇；而樓宇市場越發達，吸引大型企業總部入駐的可能性就會越大，大型企業總部的入駐必將帶動與之配套的相關企業的入駐，這必將會大大提升城市的整體檔次水平，淄博市中心城區的投資環境也會隨之大幅改善和提升。

（四）有利于增加中心城區就業機會

近年來淄博市中心城區的就業容納能力越來越有限，能夠提供的就業崗位增長度放緩，而大力推動樓宇經濟發展則能夠帶來新的就業增長效應，能夠給城中區就業市場的擴容提供新的載體和新的機會。因為城市樓宇經濟的發展需要一大批管理人才和服務保障人才，這為高學歷者、文化人、“白領”、“無領”創業者提供了就業機會。諸多高檔樓宇的建成會吸引知名企業公司、優勢產業的入駐，會催生一大批具有特色、技能含量高的崗位，這既給城市發展提供了許多新的就業崗位機會，也使各類專業人才集聚并改善城市人才的知識文化結構。

二、當前淄博市中心城區樓宇經濟發展存在的主要問題

（一）樓宇經濟組織領導機制缺乏

盡管淄博市中心城區商務樓宇建設已初具規模，但與濟南、青島、杭州等發達城市相比，淄博市樓宇經濟發展尚處在初期階段，樓宇資源自發配置的特征比較明顯，缺乏政府方面的統一規劃引導。樓宇經濟在淄博市作為一個新興產業需要政府的強力支持，但目前市、區兩級尚未制定城市中心區域發展樓宇經濟的中長期規劃，也未成立發展樓宇經濟專門的組織領導機構。樓宇經濟發展缺乏有效的推進調控機制，相關政府部門對近年來全市商務樓宇資源的整體發展情況也未有全面的了解把握，對樓宇入駐各類企業的運營情況也缺乏較為全面的分類統計匯總，因而淄博市樓宇經濟發展的政府主導作用發揮有待進一步提升。

（二）樓宇經濟發展優惠激勵政策欠缺

近年來許多發達地區政府部門都十分重視為樓宇經濟的發展營造良好的政策服務環境，在樓宇招商、配套設施建設、企業稅收等方面的政策上給予傾斜，財政上給予資助。但目前淄博市政府部門對發展樓宇經濟，包括商務樓宇建設、樓宇企業入駐運營、樓宇配套綜合管理等方面還未有明確的優惠政策和獎勵辦法，相關職能部門也沒有提出相關指導性政策意見。2012年出臺的《張店區加快服務業跨越發展的若干政策》中雖有對樓宇總部經濟的鼓勵和扶持條款，但當前市、區兩級政府尚未在商務樓宇建設、招商、經營等方面形成一套完整的激勵扶持政策體系，這在一定程度上影響著樓宇企業經營者及投資者的積極性。淄博市許多樓宇企業主普遍希望政府部門能夠在規范組織、稅收扶持、配套設施建設、政府服務等方面制定出臺專門的樓宇經濟引導政策和優惠措施。

（三）樓宇入駐企業規模小實力不強

目前淄博市中心城區商務樓宇入駐企業普遍規模較小且實力不強，個體和民營小微企業占絕大多數，50人以上規模的企業數量較少，而且行業層次較低，總部類企業或分支機構偏少。同時，樓宇入駐企業中計算機信息技術、金融保險、研發類等現代新興服務業占比重較小，絕大部分樓宇企業還是從事勞動密集型的傳統服務行業，發展層次不高、科技含量較低，長遠發展潛力不大。

（四）樓宇配套設施與管理服務有待完善

目前淄博市中心城區全面運營中的樓宇由于建設年代較早且缺乏更新維護升級，普遍存在硬件配置較低、物業配套服務功能不完善的問題；新建樓宇雖然硬件水平較高，但也存在著周邊生活服務環境不夠便利的問題。比如：在建設配置標準方面，絕大部分樓宇物業管理標準和服務檔次不夠高，內部裝修檔次一般，衛生保潔水平層次較低，缺乏辦公通信自動化、安保監控自動化等星級標準配置；在功能設施配套方面，絕大部分樓宇智能信息化程度不高，配備停車場停車位不充足、電梯容量偏少，高峰期經常出現排隊等電梯、找車位的情況；周邊服務環境方面，很多樓宇還存在著餐飲服務欠缺、購物不便、道路交通擁擠等問題。

（五）樓宇品牌特色化程度不高

目前淄博市中心城區綜合性商務樓宇較多，特色樓宇、專業化樓宇較少，樓宇知名度和吸引力還不夠強。除齊賽科技城與動漫城是以現代信息服務業和計算機軟硬件為主的IT產業專業化樓宇外，大部分商務樓宇品牌特色、專業集中化程度不夠明顯，“大而全”同質化競爭的不良現象較突出。同時，樓宇招商中因急于收回成本往往只重招租，過于片面追求入駐企業數量，對入駐的企業缺乏篩選，特別是缺少總部經濟和具有產業引領作用的企業入駐，從而導致入駐企業關聯度低、經營范圍分散，難以形成行業集聚效應和品牌效應。

三、加快淄博市中心城區樓宇經濟發展的對策建議

（一）加強政府規劃引導，建立組織管理機制

堅持城市規劃與產業發展布局緊密結合，在遵循淄博市中心區域城市發展總體規劃布局的前提下，制定科學合理的樓宇經濟中長期發展規劃，并確定年度發展目標；以建成、在建和擬建的商務樓宇為載體，進行科學的樓宇經濟空間布局和業態規劃。建議盡快成立淄博市中心城區樓宇經濟發展領導小組，協調解決影響樓宇經濟發展中的重大問題，負責定期分析樓宇經濟發展運行狀況，研究制訂發展規劃、扶持政策和工作措施，并督促落實與考核。中心城區樓宇集中的相關街道也應成立相應的工作組并落實專人負責，力求建立起市、區、街道、樓宇四級聯動的服務網絡，為樓宇經濟發展提供堅強的組織領導保障。

（二）出臺優惠扶持政策，助推樓宇經濟發展

借鑒先進地區的做法，結合淄博市中心城區的實際情況，盡快出臺鼓勵和扶持樓宇經濟發展的專項政策，并加強樓宇經濟政策的宣傳和推介。優惠政策建議涵蓋以下幾方面：制定樓宇經濟專項稅收優惠政策，取消部分行政事業性收費，降低樓宇企業經營成本，以吸引企業入駐；鼓勵專業特色商務樓宇發展，對出租率顯著提高的樓宇、具有經營特色的專業樓宇、總部經濟落戶的樓宇應給予一定獎勵；鼓勵樓宇業主提高物業服務水平，對改造提升樓宇智能化管理水平、完善相關配套設施的樓宇業主，給予一定獎勵補貼。

（三）改進樓宇招商方式，大力發展總部經濟

建立高效靈活的樓宇招商組織體制，形成樓宇招商合力，充分發揮政府、中介、業主、物業在樓宇招商中的作用，實現四方聯動。建議重點培育一支懂樓宇經濟發展的招商隊伍，以提高專業化招商水平，加大樓宇針對性招商力度。積極轉變招商理念，圍繞擴大總量、提高質量、培植稅源的目標，加大銀行證券、文化創意、科技創新、中介咨詢等現代服務業的招商力度。建議通過媒體重點推介塑造淄博市樓宇形象、提高樓宇知名度，大力引進國內外大型企業的區域性總部入駐，加速總部經濟在淄博市中心區域高端商務樓宇的集聚，并逐步打造一批“主題樓”、“億元樓”，以不斷提升淄博市中心區域樓宇的整體檔次水平。

（四）改善樓宇配套設施，營造良好服務環境

建立健全多層次、全方位的樓宇服務管理體系，重視發揮政府對商務樓宇的服務作用，可設立商務樓宇物業協會，通過協會不斷增強政府與樓宇業主之間的溝通交流。積極營造良好的樓宇發展服務環境，建議在外部環境上，充分挖掘潛力擴容外部停車設施，抓好公共停車場、立體停車場建設，加快道路交通設施改造，完善商務區步行系統；建議在內部環境上，重點完善樓宇更新改造技術標準，提高樓宇的建設水平和軟硬件環境，解決電梯容量不足、物業管理不完善等問題。與此同時，還應積極促進樓宇周邊生活性服務項目的開發，引進相配套的商業零售、餐飲休閑、文化娛樂等服務項目。

（五）培育專業特色樓宇，增強樓宇集聚效應

積極打造特色樓宇聚集片區，圍繞樓宇項目的主導業態進行特色招商，引導同一行業、性質相近的企業在樓宇內聚集發展。培育專業特色樓宇引入行業龍頭是關鍵，應想法設法引入產業龍頭企業和總部經濟，并通過其輻射帶動作用，吸引上下游企業集聚，以形成樓宇的特色產業鏈條，從而打造出淄博市一批特色突出、結構合理的高端服務業樓宇聚集片區。

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