契稅的發(fā)展態(tài)勢與征管策略

■劉華平 付清磊

一、契稅的歷史延革

契稅是一個(gè)古老的稅種，可以追溯到1600多年前的東晉時(shí)期。早在公元317年的東晉就有契稅的雛形“估稅”。當(dāng)時(shí)規(guī)定，凡買賣田宅、奴婢、牛馬，立有契據(jù)者都應(yīng)征稅，稅率為4%，其中賣方繳納3%，買方繳納1%。北宋時(shí)期征收印契錢稅，由買方繳納，并規(guī)定征收期為兩個(gè)月。從此，歷代封建王朝對(duì)土地、房屋買賣、典當(dāng)?shù)犬a(chǎn)權(quán)變動(dòng)都要征收契稅，征稅率和征收范圍不完全相同。清初順治年間規(guī)定民間買賣、典押土地房屋，由買主按買賣價(jià)格，每一兩銀納稅三分。清朝末年，土地房產(chǎn)契稅稅率提高到9%，典當(dāng)稅率為6%。

中華民國成立后，1914年頒布契稅條例，規(guī)定稅率為：買契9%，典契6%。1917年北洋政府將稅率改為買契6%，典契3%，各省征收附加稅，但以不超過正稅的1/3為限。1927年國民政府公布契稅暫行條例及章程，將契稅劃規(guī)地方收入，要求各省整理契稅，規(guī)定買契6%，典契3%，全國統(tǒng)一稅率。1940年，政府又對(duì)稅率進(jìn)行了調(diào)整。由于契稅是以保障產(chǎn)權(quán)名義征收的，長期以來納稅觀念形成，群眾自覺向政府申報(bào)，請求驗(yàn)印發(fā)給契證。因此，在老一輩民眾中，素有“地憑文契官憑印”、“買地不稅契，訴訟無憑證”的傳統(tǒng)意識(shí)。

新中國成立以后，國家為了保障人民土地房屋的所有權(quán)，1950年3月，前政務(wù)院通過了《契稅暫行條例》。各省、市根據(jù)《條例》規(guī)定和各地區(qū)的實(shí)際情況制定實(shí)施細(xì)則。1954年6月財(cái)政部對(duì)《條例》進(jìn)行了修改。由于當(dāng)時(shí)國家規(guī)定土地不準(zhǔn)自由買賣，征收契稅的范圍縮小了，但是，只要發(fā)生了房屋的買賣、典當(dāng)、贈(zèng)與、交換，按規(guī)定都應(yīng)繳納契稅。1970年10月財(cái)政部又明確規(guī)定，不論居民或社員，如發(fā)生上述行為產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，并由當(dāng)事人雙方訂立契約，由承受人按照《契稅暫行條例》，依法繳納契稅。契稅的稅率采用差別比例稅率：買契稅，按買價(jià)征收 6%；典契稅，按典價(jià)征收 3%；贈(zèng)與契稅，按現(xiàn)值價(jià)格征收6%。

1997年4月國務(wù)院頒布《中華人民共和國契稅暫行條例》和《條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受單位和個(gè)人為契稅的納稅人，契稅稅率為3%～5%，自1997年10月1日起施行。1998年1月江西省人民政府印發(fā)了《江西省契稅實(shí)施辦法》的通知。2011年6月江西省地方稅務(wù)局發(fā)布了《契稅征收管理辦法（試行）》公告，確定契稅稅率為 4%。

二、當(dāng)前契稅運(yùn)行基本情況

以前，契稅一直由財(cái)政部門征收，2011年6月根據(jù)上級(jí)決定，契稅和耕地占用稅劃規(guī)地稅機(jī)關(guān)征收。進(jìn)賢縣地稅局根據(jù)江西省地稅局《契稅征收管理辦法（試行）》文件精神，對(duì)契稅采取集中管理，統(tǒng)一征收，規(guī)范操作的辦法，不斷推進(jìn)、不斷完善，使該項(xiàng)稅稅收人不斷增長。2012年契稅收入7 392萬元，2013年收入9 424萬元，以后每年大幅遞增，成效顯著。現(xiàn)將進(jìn)賢縣地稅局的主要作法介紹如下：

1.廣泛宣傳，穩(wěn)步推進(jìn)。

在推進(jìn)工作中，該局成立了專門機(jī)構(gòu)。一是充分利用各種宣傳工具，大力宣傳契稅政策，增強(qiáng)納稅人的主動(dòng)納稅意識(shí)。二是向縣委縣政府領(lǐng)導(dǎo)及國土、房管等有關(guān)部門宣傳相關(guān)的政策法規(guī)。三是對(duì)契稅征管人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

縣地稅局制定了詳細(xì)的實(shí)施方案，確定由辦稅服務(wù)廳為創(chuàng)新項(xiàng)目推進(jìn)的主要執(zhí)行單位，其他各部門密切配合，明確任務(wù)分工，確保責(zé)任到人。其中：征管科負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)情況進(jìn)行監(jiān)督，督促有關(guān)單位在時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)完成布置的工作任務(wù)；稅政科負(fù)責(zé)收集工作中遇到的各種問題，廣泛聽取各方面的意見建議，對(duì)有關(guān)政策性問題及時(shí)給予答復(fù)指導(dǎo)；信息中心負(fù)責(zé)排除信息設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的各種故障和問題。

2.人員充實(shí)，管理專業(yè)。

在隊(duì)伍建設(shè)上，著力打造專業(yè)化團(tuán)隊(duì)。在縣行政服務(wù)中心設(shè)置房地產(chǎn)一體化征收小組，安排5名工作人員專門負(fù)責(zé)稅收資料的受理、審核、開票、征收等工作。在民和分局成立專門管理小組，負(fù)責(zé)對(duì)申報(bào)材料真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行核實(shí)，形成了由征收、管理共同參與、互相監(jiān)督的專業(yè)化管理隊(duì)伍。為保證隊(duì)伍的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，縣局聘請稅收業(yè)務(wù)專家為征管人員授課，開展業(yè)務(wù)輔導(dǎo)。稅政科等業(yè)務(wù)部門則負(fù)責(zé)開展稅收業(yè)務(wù)督查，從程序、事實(shí)、依據(jù)等多方面對(duì)相關(guān)征管人員業(yè)務(wù)工作進(jìn)行全面核查，以查促管，以查促學(xué)。在檔案管理上，引進(jìn)專業(yè)化管理理念，按照省局要求，進(jìn)一步完善“一戶一籍”式征管檔案，建立較為完整的契稅稅源及征管臺(tái)賬。

3.研發(fā)軟件，規(guī)范流程。

為提升稅收信息化征管水平，進(jìn)賢地稅局主導(dǎo)研發(fā)了“契稅申報(bào)征收系統(tǒng)”并與房管局辦理房產(chǎn)證系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)無縫連接、信息共享。通過完善房產(chǎn)證照納稅管理流程，將繳納契稅和開具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票作為辦理房產(chǎn)證的前置條件，使之成為房產(chǎn)證過戶流程的第一道關(guān)口，由地稅部門把關(guān)。當(dāng)納稅人在申請開具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票及繳納契稅后，與其他辦證相關(guān)紙質(zhì)材料一道，交由房管局交易受理窗口進(jìn)行預(yù)受理，取得一個(gè)受理編號(hào)，然后憑取得的受理編號(hào)登陸兩稅控管系統(tǒng)，在地稅人員核對(duì)納稅人相關(guān)材料無誤后，再輸入已開具的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票號(hào)及繳納契稅完稅證號(hào)，在系統(tǒng)中提交房管局交易部門受理，正式進(jìn)入辦證流程。該局還全面推廣“免填單”服務(wù)，在參加市局試點(diǎn)的基礎(chǔ)之上，將二手房交易、耕契兩稅申報(bào)等涉稅業(yè)務(wù)也納入“免填單”服務(wù)范圍，辦稅柜臺(tái)上設(shè)置“雙機(jī)雙屏”，辦稅廳工作人員按照納稅人口述內(nèi)容或證明資料采集打印相關(guān)信息，納稅人簽字確認(rèn)即可。

4.部門協(xié)作，集中管理。

以房地產(chǎn)稅收一體化管理為依托，積極爭取各相關(guān)管理部門的支持與配合，全面實(shí)行“先稅后證”控管措施。一是加強(qiáng)與國土資源部門的協(xié)作。根據(jù)國土部門土地管理的特點(diǎn)，實(shí)施在土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)控管稅收的辦法，即用地人在辦理土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移或申請用地審批時(shí)，國土資源部門要求其必須同時(shí)提供契稅完稅憑證。二是加強(qiáng)與房產(chǎn)管理部門的協(xié)作。通過與房產(chǎn)管理部門聯(lián)系，確定聯(lián)合控管的方式，房管部門對(duì)不能提供契稅完稅憑證或減免稅證明的申請人不予辦理房屋權(quán)屬登記或變更。三是加強(qiáng)地稅自身管理部門的協(xié)作。定期組織召開各部門聯(lián)席會(huì)議，研究解決征管工作中遇到的各種問題。規(guī)范契稅減免，嚴(yán)格落實(shí)總局的稅收減免管理辦法，明確契稅減免稅審批權(quán)限和程序，實(shí)行管理分局、辦稅大廳兩級(jí)審批，防止減免亂開口子，避免造成稅源流失。

該局將契稅的管理職能集中到民和分局，由縣局辦稅服務(wù)廳負(fù)責(zé)集中征收，實(shí)行專窗服務(wù)。在縣行政服務(wù)中心設(shè)立了專門窗口負(fù)責(zé)兩稅的征收，使原本要在房管、國土、地稅等部門“多頭跑、多頭找”的納稅人，在行政服務(wù)中心就能將申報(bào)、繳稅、辦證等事項(xiàng)一站式辦理完畢。

三、契稅征管工作中的問題

契稅征收工作劃規(guī)地稅部門已有四年的時(shí)間，四年中，其工作職能在不斷提升，逐步完善，循序漸進(jìn)。隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，為契稅收入工作帶來了極好的機(jī)遇，也迎來了前所未有的挑戰(zhàn)。在征地費(fèi)用提高，建材價(jià)格上漲，居民收入增長，消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變，流動(dòng)性資金過剩的新形勢下，也促使居民投資房地產(chǎn)的欲望更加強(qiáng)烈，隨之而來的契稅征收規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)工作復(fù)雜化，新情況、新問題也層出不窮。

1.征收力量薄弱，宣傳力度不夠。

地稅部門實(shí)行契稅征收，時(shí)間不長，各地有各地的情況，各自的做法。一些地方反映征管力量不足，不能適用形勢發(fā)展的要求，有的地方原財(cái)政部門“兩稅”征管人員劃轉(zhuǎn)未及時(shí)到位，且具體劃轉(zhuǎn)時(shí)間表不明確，導(dǎo)致基層征管部門在安排“兩稅”征管人員時(shí)較為被動(dòng)。一方面在有限的人力資源條件下，增加了工作業(yè)務(wù)，很多基層稅收管理員要身兼多責(zé)，顧此失彼。另一方面，在人員劃轉(zhuǎn)時(shí)間表不確定的情況下，當(dāng)前業(yè)務(wù)工作無法固定，臨時(shí)性安排成為常態(tài)，顯然不利于“兩稅”正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

隨著納稅服務(wù)工作的深化，稅法宣傳在深度和廣度上都必須有新的突破，除日常工作中對(duì)納稅人，咨詢者進(jìn)行針對(duì)性宣傳或利用稅收宣傳月廣泛宣傳外，稅務(wù)部門還應(yīng)將稅收宣傳制度化、經(jīng)常化。當(dāng)前，還是有許多人不了解契稅，不知道進(jìn)行土地、房屋交易要繳納契稅，或有的認(rèn)為只有辦理產(chǎn)權(quán)證才需要繳納契稅，不知道在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有合同性質(zhì)的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書等憑證的當(dāng)天，承受人就發(fā)生了契稅納稅義務(wù)，必須在10日內(nèi)到土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款。一些人只有在辦理土地、房屋權(quán)屬變更時(shí)，才知道要繳納契稅，稅法意識(shí)淡薄，納稅意識(shí)不強(qiáng)，不能夠真正的認(rèn)識(shí)到隱性交易的危害性，想方設(shè)法鉆政策的空子或無意識(shí)漏報(bào)，給稅收工作帶來了很多困難。

2.市場價(jià)格難界定，抵押物未申報(bào)。

在實(shí)際工作中，房屋或土地使用權(quán)的市場價(jià)格是最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，這也是實(shí)踐中最難確認(rèn)的，尤其是房屋買賣的市場價(jià)格。在一級(jí)市場房屋買賣中，由于其開發(fā)商不同，加之地理位置、樓層、設(shè)計(jì)風(fēng)格、室內(nèi)設(shè)施的不同，各個(gè)房產(chǎn)的銷售價(jià)格差別很大，計(jì)征部門難以用固定價(jià)格確定房屋的市場價(jià)格。目前，在二手房進(jìn)行交易時(shí)，交易雙方私下確定房屋價(jià)格建立攻守同盟，簽定陰陽合同，納稅時(shí)申報(bào)的交易價(jià)格大大低于實(shí)際成交價(jià)，甚至有的開發(fā)商與購房者簽訂兩份價(jià)格不同的商品房預(yù)售合同，來達(dá)到偷逃稅收的目的。

當(dāng)前，抵押典當(dāng)房地產(chǎn)上也存在一些實(shí)質(zhì)性問題，在實(shí)際工作中，往往存在開發(fā)商向銀行抵押貸款時(shí)高估，交易時(shí)低估的現(xiàn)象，容易造成稅款流失。有的金融機(jī)構(gòu)抵債取得不動(dòng)產(chǎn)存在未申報(bào)契稅現(xiàn)象。金融機(jī)構(gòu)對(duì)到期信貸采取了嚴(yán)格的不動(dòng)產(chǎn)抵債措施，用土地、房屋權(quán)屬抵債時(shí)有發(fā)生。抵債后土地、房屋權(quán)已實(shí)質(zhì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)視同土地、房屋買賣，按規(guī)定應(yīng)照章繳納契稅。但由于有的金融機(jī)構(gòu)對(duì)以資產(chǎn)抵債繳納契稅的認(rèn)識(shí)不清，存在末申報(bào)或部分申報(bào)契稅現(xiàn)象。

3.稅源信息采集傳遞管理滯后。

在存量房交易稅收征收過程中，主要涉及的部門有評(píng)估、公證、地稅、房管、土管等部門，由于相關(guān)部門間缺乏實(shí)質(zhì)意義上的合作，各部門之間尚未建立信息傳遞制度，沒有實(shí)現(xiàn)信息共享，地稅部門難以建立稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，無法從根本上掌握存量房交易的主動(dòng)權(quán)，有的地方雖然開發(fā)了“家庭唯一住宅查詢系統(tǒng)”，但“唯一住房”的認(rèn)定存在偏差，主要原因：一是以前年度房屋基礎(chǔ)信息登記不全面，如原福利分房中一些單位房產(chǎn)未在產(chǎn)權(quán)部門登記、集體所有的村鎮(zhèn)房產(chǎn)沒有登記、軍隊(duì)房產(chǎn)沒有在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記；二是目前也沒有建立全國范圍的房產(chǎn)權(quán)屬登記的網(wǎng)絡(luò)，因此對(duì)投資者在多個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資的情況而無法查證；三是無文件明確規(guī)定“唯一住房”證明由哪個(gè)部門來出具。況且，在存量房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中，贈(zèng)與、繼承等情況涉及稅收減免優(yōu)惠政策，其真實(shí)性僅靠地稅部門也很難正確判斷。

4.市場交易監(jiān)管制約機(jī)制缺失。

由于房地產(chǎn)交易涉及多個(gè)部門單位，僅靠某一個(gè)部門來監(jiān)管是困難的。當(dāng)前存在的主要問題：一是缺乏相互控管機(jī)制。部門之間信息不暢，缺乏部門系統(tǒng)配合，普遍存在各管其事的現(xiàn)象，缺乏相應(yīng)的控管制度。二是缺乏相互制約機(jī)構(gòu)。至今未明確房屋買賣合同真?zhèn)舞b別的權(quán)力機(jī)關(guān)，也未建立房屋轉(zhuǎn)讓過程中的相互制約機(jī)制，二手房交易的價(jià)格缺乏有效的監(jiān)控手段，易導(dǎo)致稅款流失。三是缺乏檢查監(jiān)督機(jī)制。有的單位和個(gè)人為了逃避稅收，把房屋土地權(quán)屬的變更演變?yōu)椤弊赓U”，有的租賃期長達(dá)30年`50年，甚至70年。有的投資人以親屬的名義購買多套房產(chǎn)，騙取政策優(yōu)惠待遇。對(duì)于二手房交易只憑買、賣雙方簽訂交易合同是不夠的，應(yīng)該有一個(gè)類似公證處職能的中介機(jī)構(gòu)或中間人來撮合完成為宜，來證明合同的真實(shí)性，這個(gè)中介機(jī)構(gòu)必須對(duì)自己的行為承擔(dān)法律責(zé)任。有關(guān)部門應(yīng)加大對(duì)二手房交易的檢查、管理、處罰力度，以杜絕陰陽合同，弄虛作假問題的發(fā)生。

四、強(qiáng)化契稅征管的措施

契稅有籌集地方財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場等主要職能，它具有課稅范圍的廣泛性，取得財(cái)政收入的及時(shí)性和稅基穩(wěn)定增長性等特點(diǎn)，能夠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)稅收涉及契稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等10幾個(gè)稅種，契稅是對(duì)土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為征收的一種稅，是唯一從需求方向進(jìn)行調(diào)節(jié)的稅種，在房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的趨勢下，強(qiáng)化契稅的征管勢在必行。

1.深入開展宣傳，增強(qiáng)納稅觀念。

因?yàn)閺V大群眾對(duì)契稅的了解不夠，為此，必須加大政策宣傳力度，把宣傳作為一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作來抓，讓廣大納稅人充分了解現(xiàn)行政策，提高自覺申報(bào)、積極納稅意識(shí)。宣傳方式要貼近群眾，方式多樣:一要在房地產(chǎn)開發(fā)地張貼公告和通俗易懂的契稅政策內(nèi)容，并要求房地產(chǎn)開發(fā)商在向購房人交房時(shí)發(fā)放契稅宣傳單或宣傳小冊子，使契稅征收政策家喻戶曉、人人皆知。二要設(shè)立契稅征收咨詢臺(tái)、公布咨詢電話、開設(shè)宣傳固定地點(diǎn)，并利用電視、廣播、報(bào)刊等新聞媒體，全方位、多層次宣傳契稅政策，耐心解答群眾關(guān)心的問題。三要拓寬宣傳渠道，契稅征管人員積極參加土地出讓、轉(zhuǎn)讓和掛牌拍賣出售以及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓拍賣會(huì)、房交會(huì)等活動(dòng)，到現(xiàn)場進(jìn)行契稅宣傳，告知承受人納稅義務(wù)。四要利用互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)代信息技術(shù)擴(kuò)大宣傳效果。地稅部門應(yīng)從方便納稅人角度出發(fā)，在統(tǒng)一的網(wǎng)頁上將存量房的政策、手續(xù)、流程公布，使之一目了然；在房產(chǎn)交易廳設(shè)立宣傳輔導(dǎo)員，為需要辦理過戶的納稅人咨詢服務(wù)納稅輔導(dǎo)；利用電子顯示屏進(jìn)行即時(shí)即地的宣傳，營造良好的稅收環(huán)境。

2.規(guī)范征管規(guī)程，提升執(zhí)法水平。

當(dāng)前，有的地方契稅征管還處在初始階段。各地征管方式差別很大，各行其是，做法不一。應(yīng)在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一管理規(guī)程，指導(dǎo)基層規(guī)范征管。在優(yōu)化征管程序上應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是征管查分離的原則要堅(jiān)持。大廳受理申報(bào)和征收稅款、管理分局負(fù)責(zé)審核和跟蹤管理、稽查分局負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查，分工必須明確。二是實(shí)行稅收一體化征管。契稅與耕地占用稅，實(shí)行“兩稅”一體化管理更為有利，在稅源監(jiān)控和征收效率上可以事半功倍，節(jié)省成本，提高效益。三是應(yīng)該簡化受理審核。對(duì)申報(bào)資料中的基礎(chǔ)稅源數(shù)據(jù)，有相關(guān)職能部門證明的，應(yīng)予以采納。四是應(yīng)該加強(qiáng)征管資料管理，建立稅源測算分析制度、欠稅臺(tái)賬和數(shù)據(jù)庫，做好基礎(chǔ)性工作。

對(duì)于契稅的管理，應(yīng)加大檢查力度，提升執(zhí)法剛性。一是對(duì)納稅人申報(bào)的基礎(chǔ)稅源數(shù)據(jù)隨機(jī)抽取復(fù)核，有惡意瞞報(bào)的，依法嚴(yán)肅處理。相關(guān)職能部門或中介機(jī)構(gòu)故意出具不實(shí)證明的，嚴(yán)格追究法律責(zé)任。二是加強(qiáng)“兩稅”的重點(diǎn)檢查。對(duì)重點(diǎn)稅源分期分批進(jìn)行詳細(xì)檢查，不留任何征管死角。三是加強(qiáng)欠稅清理力度。要建立欠稅臺(tái)賬，實(shí)施欠稅公告制度，定期向社會(huì)公布。對(duì)惡意拖欠稅款的，嚴(yán)格依法實(shí)施強(qiáng)制措施。

契稅征管工作的政策性、業(yè)務(wù)性和綜合性很強(qiáng)，涉及法律、會(huì)計(jì)、房屋土地交易、計(jì)算機(jī)應(yīng)用等各個(gè)領(lǐng)域，征管人員必須熟練掌握相關(guān)知識(shí)，不斷提高自身素質(zhì)，增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和務(wù)實(shí)精神。同時(shí)，也必須充分認(rèn)識(shí)到征管人員自由裁量范圍較大，必須堅(jiān)持公平公正原則，強(qiáng)化廉潔意識(shí)，提高稅收執(zhí)法水平，爭做德才兼?zhèn)洹⒁粚６嗄艿母咚刭|(zhì)契稅征管干部。

3.完善稅收政策，加強(qiáng)部門協(xié)作。

為防止陰陽合同，弄虛作假，地方政府可采取相應(yīng)對(duì)策，制訂市場指導(dǎo)價(jià)格，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。建議在二手房交易的過程中，對(duì)單以轉(zhuǎn)讓收入為計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整為以房屋轉(zhuǎn)讓收入結(jié)合現(xiàn)行的房屋評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。由于二手房雙方在贈(zèng)與和交換、已購公有住房和商品房在營業(yè)稅、契稅、土地增值稅各項(xiàng)規(guī)定不統(tǒng)一，很容易造成納稅人概念混淆和對(duì)政策的不理解，建議對(duì)同類贈(zèng)與或交換行為，統(tǒng)一減免稅政策。對(duì)于納稅人無法提供發(fā)票抵扣原價(jià)成本的，不宜強(qiáng)制追征稅款，可以確定允許扣除適當(dāng)幅度，促使其補(bǔ)稅。

土地房產(chǎn)交易涉及到各個(gè)部門單位的業(yè)務(wù)，為此應(yīng)加強(qiáng)與國土、房管、規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)等部門間的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，對(duì)存量房交易稅收實(shí)施一體化管理是從源頭上加強(qiáng)控管的重要途徑。首先，要在地方政府的大力支持下，進(jìn)一步建立健全存量房交易稅收所涉及的各部門間協(xié)調(diào)與配合的工作機(jī)制，通過政府發(fā)文件明確各職能部門的職能范圍，相互配合、相互制約，堵塞稅收漏洞。其次，要建立信息交換制度，由地方政府牽頭定期組織召開各相關(guān)部門的聯(lián)席會(huì)、座談會(huì)，共同研究存在的問題，進(jìn)一步分析完善控管措施，建立一個(gè)健全的存量房稅收協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，切實(shí)解決“一體化”稅收征管工作中遇到的問題，達(dá)到聯(lián)合控稅的目的。

4.采取調(diào)控措施，制約投機(jī)行為。

在房地產(chǎn)市場火爆的情況下，炒房團(tuán)四處出擊，二手房交易頻繁，地方政府可以通過政策調(diào)控，遏制投機(jī)行為。

一是在房屋交易過程中，納稅人必須提供上一次的銷售發(fā)票以及契稅完稅憑證，稅務(wù)部門認(rèn)定計(jì)稅價(jià)格采取兩不低的原則：既不能低于上一次購買或轉(zhuǎn)讓價(jià)格，又不得低于地方政府規(guī)定的同地段所在地最低控制價(jià)，取兩者中高的價(jià)格為計(jì)稅價(jià)格。二是納稅人無法提供或者不提供銷售發(fā)票以及契稅完稅憑證的，可由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，再由地稅部門參照地方政府規(guī)定的同期同類同地段的房屋市場平均交易價(jià)進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定計(jì)稅價(jià)格不能低于規(guī)定的價(jià)格。三是納稅人申報(bào)的房屋交易價(jià)格高于兩不低原則確定的計(jì)稅價(jià)格的，按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格確定計(jì)稅價(jià)格；納稅人申報(bào)的房屋交易價(jià)格低于按兩不低原則確定的計(jì)稅價(jià)格的，按上述標(biāo)準(zhǔn)所認(rèn)定的價(jià)格作為交易價(jià)格。在契稅征收上，可按普通住房和非普通住房，唯一住房和兩套以上住房劃分優(yōu)惠范圍，采用不同的稅率，鼓勵(lì)剛需購房，遏制投機(jī)行為。