淺談“營改增”對房地產業的影響及對策

黃桂玲

淺談“營改增”對房地產業的影響及對策

黃桂玲

按照“營改增”的規劃，在十二五期間完成對現征營業稅的所有行業改征增值稅，2015年將是營業稅改征增值稅的收官之年。本文結合房地產業的現狀，分析營業稅改征增值稅可能會對企業帶來的稅務影響以及企業應對措施。

營改增；房地產業；稅務籌劃

黨的十七屆五中全會和“十二五”規劃中明確提出要在十二五期間（2011-2015）完成“營改增”改革任務，2015年將是我國稅制改革的關鍵年份，繼交通運輸業、現代服務業、電信業先后完成“營改增”之后，預計房地產業、建筑業、金融業和生活服務等行業將在2015年完成“營改增”。財稅部門和房地產商關于營改增的溝通早在2013年年底就已經開始，一些有代表性的房地產企業已經按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算。今年三四月間，萬達、萬科、碧桂園、中糧等一批房地產企業已經將自己形成的調研材料交給相關財稅部門。據業內人士介紹，很多調研細化的程度很高，不過目前主要是收集房地產行業的信息，調研還處于初期階段，具體實施方案尚無定論。

房地產業營業稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%和17%之間做出選擇，而現行房地產業繳納銷售不動產營業稅的稅率為5%，將對房地產經營帶來重大影響和挑戰。“營改增”是我國財稅制度改革的重要舉措，國家希望通過將營業稅改征增值稅，能夠有效避免重復征稅的問題，切實減輕各行業的稅負，調整產業結構，實現經濟穩定、有序地運行。

一、房地產業營業稅改征增值稅的意義

其一，有利于完善稅收鏈條，增加稅收。增值稅制度的改革過程，從某種意義上看，是增值稅鏈條不斷完善的過程。從靜態看，營業稅改征增值稅，原本屬于營業稅的收入歸入增值稅收入，增加了增值稅收入。從動態看，由于在最終消費以前的各個環節，稅收環環相扣，基本消除了重復征稅，促進分工，有助提高經濟效率，由此也會帶來增值稅收入的增長。

其二，更加規范財務稅收管理，規范經濟市場行為。因“營改增”后只有規范的賬務處理才能正確進行納稅申報，而現有的施工行為營業稅的申報方式基本上是粗放開型，如依據合同或有的稅務單位沒有合同的情況同樣能繳稅代開發票，這就導致虛開發票的可能性相當的大，這就給后續稅收征管帶來困難，也為企業帶來極大的稅收風險。同樣也無法規范行業市場經濟，這對同行公平競爭制造了障礙。

其三，有利于提高各行業競爭能力。“營改增”后，可使各行業進一步提高產業集群規模和程度，可提高各行業區域競爭力。房地產業營業稅改征增值稅，有助于進一步提高行業的分工與專業化，同時減輕行業消費者的負擔，從而進一步刺激需求，以此種方式形成良性循環，故對試點行業是利好政策。如房地產公司可把原施工合同分離為采購原材業務與勞務業務，從而節約施工環節的成本，這樣可降低建筑成本，提高自己的市場競爭力。

其四，有助于促進房價回歸合理平穩。未來房地產業營業稅改征增值稅有助于房地產業發展及房價回歸理性。對銷售不動產以及建筑業征收營業稅存在重復征稅問題，改征增值稅后，可以消除住房銷售中的重復征稅問題，減輕購房者負擔，從而有利于進一步促進房地產業向更加專業化的方向發展，有利于促進房地產市場健康、理性發展。同時，房地產業營業稅改征增值稅可以促進房地產市場交易活躍。房地產業營業稅改征增值稅后，如果房地產企業房屋銷售對象是企業，且允許作為購房者的企業可以憑據房地產企業開具的增值稅專用發票抵減其銷項稅額，那么，這必然有利于房屋銷售規模的擴大，房地產企業通過獲取規模經濟效益，降低房價擴大銷售，獲取收益。

其五，有利于減輕社會稅務負擔消除重復征稅。生產各個環節的稅負下降，各環節企業的生產成本也相應地下降，從而有利于降低物價，降低通脹水平。我國面臨的通脹壓力巨大且難以在短時期內予以消除。而房地產業營業稅改征增值稅后，房地產業各產業環節間緊密聯系，在極大的程度上避免了重復征稅，促進了房地產稅收成本的降低，從而在一定程度上減輕了通脹壓力。從長遠來看，營業稅改征增值稅，可以促進產業間、產業內的分工與合作，有利于從總體上提高經濟效率，而經濟效率的提高，則可以促進總體物價水平的降低。

其六，促進地方政府進行房地產政策的改革。“營改增”后對政府間收入分配造成影響，并產生倒逼機制，促進地方稅制改革，特別是房產稅制度改革。除少數行業外，營業稅收入基本全部劃歸地方政府收入，增值稅收入的25%劃歸地方，盡管在試點期或過渡期營業稅改征增值稅后的這部分收入仍歸地方政府，但從長期看，試點期或過渡期結束后，這部分收入仍會最終歸屬中央政府。而營業稅在地方稅收收入中占有較大的比重，這就要求盡快推行地方稅制度改革，創新地方稅稅制，彌補最終因營業稅改征增值稅造成的地方稅收入損失。地方稅的核心是房產稅，地方政府應盡快推動房產稅制度改革。

二、“營改增”對房地產業的稅負影響

因房地產行業是最終的產成品完成環節，所以房地產行業營改增的前提是為房地產行業提供勞務、施工等行業必須首先也是營改增的行業，否則房地產行業就無法獲得抵扣進項稅額。因營改增后，計稅基數原來是價內稅變成了價外稅，所以它又影響了到土地增值稅與所得稅，所以房地產的營改增比其它行業的營改增更加復雜，從房地產行業的行業特點可清楚到房地產行業的營改增實質上也是規范了房地產行業的上游企業。

其一，土地成本能否有稅款抵扣。土地成本能否抵扣稅款直接影響著房地產企業的實際稅負。土地成本的稅款抵扣有三種方式：一是定率抵扣，即按照一個固定的比率簡易征收;二是邊繳邊扣，即土地出讓時國家征收稅款，稅款繳到國庫，企業拿到土地時可以抵扣稅款，推動出讓價款為含稅價;三是不繳不扣，即國家不征收土地出讓環節增值稅，企業拿到推動價也不抵扣稅款。

其二，融資成本能否有稅款抵扣。因為很多房地產開發商的資金來自金融機構，如果沒有同時開始營改增，會對上下游鏈條的抵扣造成一定壓力。利息成本是其主要成本，利息成本能否抵扣也就成為稅款抵扣的難題之一

其三，建筑安裝成本的稅款抵扣。建筑業是房地產開發企業重要的上游行業。房地產開發企業如果索要發票的話一定是“羊毛出在羊身上”，增加取得發票的成本。建筑企業本身的行業獲利習慣和行業利潤率不會允許他消化由以前的營業稅低稅率到增值稅高稅率的自身消化。如果向原材料供應商等上游轉移索取增值稅發票的話，也肯定是會被攤銷在商品當中的隨之轉嫁。更往上推的話，很多建材生產企業也是不具備開具增值稅票資質的，或者不愿意開具增值稅發票的。

建筑工程人工費占工程總造價的20～30%，而勞務用工主要來源于成建制的勞務公司及零散的農民工。建筑勞務公司為施工企業提供專業的勞務服務，原來按3%支付營業稅，而實行“營改增”之后，稅率將大幅提高，但沒有進項稅額可抵扣，在當今人工成本不斷上漲的趨勢下，作為微利企業的勞務公司或是走向破產或是將稅負轉嫁到施工企業，另外，零散的農民工提供勞務所產生的人工費也沒有增值稅發票，亦無可抵扣的進項稅，勢必加大建筑施工企業人工費的稅負。以上兩方面導致成本增加也必然被攤銷在商品當中隨之轉嫁給房地產開發商。

其四，房地產業“營轉增”過渡期的問題。房地產項目周期長，預售項目能否都實現稅款抵扣對企業有重大影響。同時對存續項目公司與新建公司設定不同的抵扣率，來解決進項稅額抵扣不一致的問題。可能需要在制定方案時出臺過渡政策。過渡政策有三種可能的方案：一是讓已有的老房產繼續繳納營業稅;二是根據樓房的年齡對銷項稅打折;第三種是國家給房企提供一個可抵扣的虛擬進項稅。第一種方案可行性較低，第三種方案需要國家財政補貼較多，國家可能未必愿意如此大力補貼房地產行業。

其五，對房價增長的顧慮。民眾對于房地產業“營改增”帶來的影響方面，最關心的則是房價問題。房地產業營改增最大的挑戰是房地產市場價格，在房價上升空間有限的情況下企業盈利或受影響。一些企業在營改增之前購進房地產、營改增之后賣出，如果沒有特別的過渡政策，企業就會在沒有進項稅抵扣的情形下繳納銷項稅，造成較大的稅負提升。不動產的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對進項進行抵扣的情況下，對企業的影響會很大。

三、房地產業要及時做好稅收籌劃

其一，和上游企業合作注重取得正確的發票。從上游看，一定要盡可能取得可抵扣的增值稅專用發票，這就要求房地產企業對現有合作方進行梳理，建立合作商檔案，并盡量與增值稅一般納稅人合作。對于小規模納稅人在開具發票時要求到稅局代開可抵扣的增值稅專用發票。

其二，加強面對企業客戶的銷售。從下游看，營改增將更有利于商業地產的開發。因為下游企業在購房后獲得了可抵扣的增值稅專用發票，價稅分離后使得購房企業降低了購房成本。

其三，面對普通購房者提高精裝修房銷售比例。普通購房者是各種稅負的最終承擔者，增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票予以抵扣，降低企業稅負，增加盈利空間。普通購房者若自行裝修取得的固定資產和物料的增值稅發票，增值稅額無法抵扣，增加了后續裝修成本。

其四，改變競爭策略。在抵扣充足、稅負總體下降的房地產企業，他們更加有成本優勢來進行房屋銷售。合理拆分業務，剝離價外費用，最終降低稅負。充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。

其五，企業內控水平的提升。提高納稅意識，杜絕在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時與施工企業進行工程決算，及時取得發票，不應拖延；提高會計核算質量，做到筆筆賬目有合法的原始依據，堅決做到沒有正確的發票不得付款，提高會計核算的正確性。

營改增稅制改革由于涉及到企業方方面面的工作，需要企業領導、相關人員超前謀劃、全盤考慮、積極應對,提前做好相關培訓工作，謀劃制定或修訂相關制度，使營改增能在房地產企業順利平穩過渡。房企經營者要高度重視這一變化，并認真測算營改增對本企業的影響，在政策正式到來之前做好充分的應戰準備，以贏得發展先機。

[1]財政部.國家稅務總局關于北京等8省市營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理問題的公告[R].2012.

[2]崔志剛.“營改增”政策對房地產企業的影響及對策[J].財經界(學術版)，2013，（19）.

[3]趙暉.“營改增”改革對房地產企業未來影響的研究[J].財會學習，2013，（06）.

[4]胡怡建.我國“營改增”試點效應分析[J].國際稅收，2013，（08）.

黃桂玲，海南海口人，廈門大學經濟學院2013級在職碩士研究生，現供職于海南惟信會計師事務所，研究方向：金融理論與實踐。

F293.33

A

1008-4428（2015）01-75-02