分解銷售收入的涉稅風險分析

分解銷售收入的涉稅風險分析

問：D花園是甲公司近年開發的新項目，第一期已基本售完，第二期也已進入預售階段。D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是裝修是商品房的一部分，它向消費者提供的是裝修一次到位的成品房。該公司在D花園所在的D區征收分局領購并開具了大量的建筑安裝業發票。為了節省稅收成本，該公司與購買精裝修商品房的業主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業主開具商品房銷售發票和建筑安裝發票，分別確認銷售收入和其他業務收入。2013年該項目預收款28000萬元，按銷售不動產稅目繳納營業稅1400萬元，取得裝修預收款4800萬元，結轉其他業務收入4800萬元，按“建筑業”稅目繳納營業稅240萬元。2014年3月，稅務稽查機關對該公司進行檢查，否認了房地產公司的做法，要求補稅并罰款。請問，稅務稽查機關為什么否認房地產公司的做法？

福維建設有限公司 余艷麗

答：甲公司精裝修房與業主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發票和建筑安裝業發票，分屬兩個稅目，似乎應該分別征稅。但是，稅務檢查人員發現，甲公司雖然與業主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補充協議中卻強調業主購買的是精裝修商品房，且必須按照公司的要求由公司統一進行裝修。因此裝修收入應作為銷售不動產向對方收取的價外費用，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令540號）、《國家稅務總局關于銷售不動產兼裝修行為征收營業稅問題的批復》（國稅函〔1998〕53號）的規定，甲公司將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款，其收取的裝修及安裝設備收入應認定為銷售不動產行為的一個組成部分，應按“銷售不動產”稅目補繳營業稅。同時，根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）的規定，甲公司收取的裝修收入應按15%的毛利率補繳2013年企業所得稅。

徐工峰