商業(yè)地產(chǎn)的未來將不斷主題化、專業(yè)化

摘 要：作為安徽商業(yè)領(lǐng)域領(lǐng)軍人物，在近20年商業(yè)工作中，曾就職于世界第一大不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營商美國西蒙集團(tuán)，其負(fù)責(zé)招商運(yùn)營的多家國內(nèi)外商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營狀況良好。2007年帶領(lǐng)美國西蒙印象城購物中心團(tuán)隊(duì)到現(xiàn)在的安徽加僑集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，7年的時(shí)間過去了，回頭看時(shí)才發(fā)現(xiàn)，太多的東西已經(jīng)改變了，唯一不變的，是那份堅(jiān)持的心。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控政策；市場

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2014） 20-0000-01

隨著近幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，國家對(duì)商品住宅實(shí)施限購、限貸政策，并且政策越來越嚴(yán)，調(diào)控力度也越來越大，所以導(dǎo)致一部分原本用來投資商品住宅項(xiàng)目的資金流入商業(yè)地產(chǎn)，使商業(yè)地產(chǎn)迎來快速發(fā)展期，但是有些城市由于商業(yè)地產(chǎn)過快、過度開發(fā)，形成一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱局面，如成都、沈陽、重慶、貴陽等城市，商業(yè)地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)泡沫兆頭，造成很多商業(yè)項(xiàng)目無法按期開業(yè)，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的空置率也不斷在提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年中國二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增至8.4%。吳波表示，“預(yù)計(jì)2014年空置率還會(huì)進(jìn)一步提高?！?/p>

目前的房地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，在國際上只有5%的房地產(chǎn)商敢于做商業(yè)地產(chǎn)，而在中國95%的房地產(chǎn)商都做商業(yè)地產(chǎn)?！吧虡I(yè)地產(chǎn)不是買地、蓋房子、賣商鋪那么簡單，后面還需要有強(qiáng)大的招商、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)支持，用心去經(jīng)營，服務(wù)好顧客、客戶、員工，這樣商業(yè)地產(chǎn)才能做好、做大、做強(qiáng)?！眳遣▓?jiān)定的說。

近6年來，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年26%的增速，同質(zhì)化非常嚴(yán)重。那么如何做好差異化，就成為商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵。吳波表示，做到差異化可以有兩個(gè)路徑：第一，主題商業(yè)，如果項(xiàng)目規(guī)模偏大，就需要主題化的運(yùn)作。比如安徽蕪湖的方特歡樂世界，項(xiàng)目總占地面積為125萬平方米，總投資金額約15億人民幣，這些項(xiàng)目的投資都很大，而它的毛利率可以達(dá)到40%；第二，專業(yè)化的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)大部分百貨公司而言，因?yàn)椴少彽葐栴}，要做到絕對(duì)差異化卻非易事，商業(yè)地產(chǎn)亦是如此。因此，專業(yè)化就成為了另一條途徑。而專業(yè)化商店，即便周邊配套不夠完善，只要交通還算便捷，同樣能夠很好地拓展商圈，服務(wù)周邊，新加坡凱德的社區(qū)購物中心模式很適合目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。

但是需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)特殊部分，既不能完全脫離房地產(chǎn)市場，又完全區(qū)別于房地產(chǎn)，政策的調(diào)控主要針對(duì)住宅房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)跟住宅房地產(chǎn)有本質(zhì)性的區(qū)別。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長，占用資金較多，如果企業(yè)的現(xiàn)金流不夠充裕，那么對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)還需謹(jǐn)慎。

說起商業(yè)地產(chǎn)，就不得不說到其面臨的另一重挑戰(zhàn)。大家可能還記得這兩年“雙十一”電子商務(wù)的瘋狂，受到網(wǎng)絡(luò)沖擊，未來商業(yè)該何去何從，該怎么樣轉(zhuǎn)型就成為人們關(guān)心的話題。吳波說，“電子商務(wù)確實(shí)沖擊著傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)，但我覺得這是一個(gè)新生事物和老的本來存在事物兩者之間的一個(gè)較量，總會(huì)有那么一天兩者會(huì)達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)，各自擁有自己的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域和相對(duì)穩(wěn)定的市場份額?！蔽磥淼纳虡I(yè)地產(chǎn)要發(fā)展，就必須讓這兩者之間充分的有機(jī)融合，去豐富消費(fèi)者的便捷性和消費(fèi)習(xí)慣，它們并不沖突。商業(yè)地產(chǎn)最好的應(yīng)對(duì)方式就是如何增強(qiáng)體驗(yàn)性，讓消費(fèi)者充分體驗(yàn)來的理由。以前很多專家、行內(nèi)人都在說招商的黃金比例：餐飲娛樂、零售、兒童體驗(yàn)比例是3：5：2，但這未來可能會(huì)發(fā)生比較大的變化，餐飲娛樂占6成，零售可能會(huì)急劇下降到2成，兒童體驗(yàn)占2成，商業(yè)地產(chǎn)的洗牌不用等五年，現(xiàn)在就開始了。

參考文獻(xiàn)：

[1]合肥家園網(wǎng)[OL].2014，04，22.