萬科收入的確認(rèn)

摘 要：財(cái)政部于2006年初發(fā)布了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，新準(zhǔn)則的實(shí)施極大地提高了上市公司會(huì)計(jì)信息的可比性，但如何更好地體現(xiàn)特殊行業(yè)的特點(diǎn)，進(jìn)而保留其會(huì)計(jì)核算上的“個(gè)性”是新準(zhǔn)則所面臨的問題之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性及開發(fā)商品的特殊性決定了其會(huì)計(jì)核算的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入核算的核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入？其分歧的焦點(diǎn)集中在：商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬阿是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

地理環(huán)境及文化背景與我國相似的新加坡，在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。因此，研究新加坡房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國房地產(chǎn)會(huì)計(jì)一收入準(zhǔn)則的完善具有重要的實(shí)踐意義。本文以此為切入點(diǎn)，從新加坡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概念框架與企業(yè)的上市關(guān)系出發(fā)，比較我國與新加坡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收入確認(rèn)方面的異同，對(duì)萬科的收入確認(rèn)之爭(zhēng)發(fā)表了自己的看法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)收入確認(rèn)企業(yè)上市新加坡收入準(zhǔn)則

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2015） 02-0000-03

一、萬科的收入確認(rèn)之爭(zhēng)

商品銷售收入應(yīng)該同時(shí)滿足5個(gè)條件，但不同行業(yè)有自身的特點(diǎn)，以下是萬科房地產(chǎn)公司銷售商品房確認(rèn)收入上引發(fā)的爭(zhēng)議：萬科收入確認(rèn)原則為：房地產(chǎn)銷售在商品房建造完工并驗(yàn)收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí)（通常收到銷售合同金額20%或以上之定金或/及已確認(rèn)余下房款的付款安排）確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。對(duì)萬科的收入確認(rèn)是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則展開了激烈的爭(zhēng)論，爭(zhēng)論各方意見不一。有人認(rèn)為萬科的收入確認(rèn)符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，有人則認(rèn)為萬科的收入確認(rèn)不符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

（一）萬科的收入確認(rèn)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的觀點(diǎn)

持此觀點(diǎn)者認(rèn)為，萬科的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，而且還是比較謹(jǐn)慎的。因?yàn)椋旱谝唬胺慨a(chǎn)完工并驗(yàn)收合格”就已經(jīng)具備了交付條件，開發(fā)商完成了實(shí)質(zhì)上所需的義務(wù)，不存在因?yàn)榉课莸脑蚨荒芙桓兜那闆r，根據(jù)管理層的經(jīng)驗(yàn)，購房者拒收的可能性很小，成本亦已基本可以可靠計(jì)量；第二，“簽訂了銷售合同”就說明交易已經(jīng)發(fā)生；第三，“取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明”滿足了相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)這一收入確認(rèn)條件。

（二）萬科的收入確認(rèn)不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的觀點(diǎn)

持此觀點(diǎn)者認(rèn)為，第一，房屋竣工并驗(yàn)收合格，僅說明商品是合格的，并不能說明與房屋所有權(quán)相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移，也不能說明“企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制”，只有房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用，才說明與房屋所有權(quán)相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移，以及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)的全部轉(zhuǎn)移。在商品房交付前與商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)尚未轉(zhuǎn)移，還舉例說明如果在交房前發(fā)生地震，則房屋損毀的損失應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)公司來承擔(dān)，所以風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬并未轉(zhuǎn)移。第二，完成竣工結(jié)算，才能說明成本能夠可靠地計(jì)量，房屋驗(yàn)收時(shí)，尚未進(jìn)行工程的最終結(jié)算，房屋成本還不能確定。

通過分析可以看出，雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是對(duì)“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)給購貨方”理解判斷上，是以“房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格”還是以“商品房辦理了交付手續(xù)”作為收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)。

二、收入確認(rèn)條件

新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（以下簡(jiǎn)稱“新準(zhǔn)則”）規(guī)定，收入是指企業(yè)在日常活動(dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。

新準(zhǔn)則規(guī)定，銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

綜上所述，任何一種收入的確認(rèn)，基本都要滿足風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、利益很可能流入和所有權(quán)與管理權(quán)轉(zhuǎn)移三個(gè)條件，另外就是收入和成本的可計(jì)量。歸類之后實(shí)質(zhì)就是交易實(shí)質(zhì)完成和可計(jì)量兩個(gè)問題。

對(duì)于交易實(shí)質(zhì)完成的判斷，其實(shí)不是那么好判斷的，在日常中大家常常會(huì)用到的標(biāo)準(zhǔn)包括：法律形式和經(jīng)驗(yàn)判斷。法律上會(huì)有一些條款，但這些條款哪些是實(shí)質(zhì)條款，哪些是常識(shí)條款？比如規(guī)定由退貨權(quán)，在銷售貨物之后的退貨權(quán)期間到底能不能因此判斷風(fēng)險(xiǎn)義務(wù)轉(zhuǎn)移？法律條文和經(jīng)驗(yàn)常常是不一致的。

對(duì)于可靠計(jì)量的問題，仔細(xì)想想，在理解上依舊讓人感到困惑。很多時(shí)候企業(yè)外購產(chǎn)品給客戶系統(tǒng)集成后去安裝中央控制室，如果當(dāng)作安裝勞務(wù)的形式或建造合同形式，確認(rèn)進(jìn)度又可能不一致。首先，如果確認(rèn)為勞務(wù)合同的話，那么設(shè)備銷售款我認(rèn)為必單獨(dú)分離出來確認(rèn)銷售收入；如果確認(rèn)為建造合同的話，設(shè)備會(huì)進(jìn)入建造合同總額，但一定不能按照工程成本投入量來確認(rèn)完工進(jìn)度，否則完工進(jìn)度可操縱性太強(qiáng)。

所以說，對(duì)于收入確認(rèn)條件的不同理解，加之不同行業(yè)自身的特點(diǎn)，出現(xiàn)“萬科收入”之爭(zhēng)也就不足為奇了。

三、文獻(xiàn)綜述及理論回顧

（一）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的文獻(xiàn)分析

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入核算方面，基本上所有的文獻(xiàn)都認(rèn)為應(yīng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)一收入》所定義的五個(gè)條件進(jìn)行確認(rèn)，但對(duì)以下問題產(chǎn)生分歧：（1）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入標(biāo)準(zhǔn)的觀點(diǎn)不一，有的主張以發(fā)出“入伙”通知書（入住通知）作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)；有的主張以開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂購銷合同，并辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)，作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)（財(cái)政部文件【財(cái)基[1999」74號(hào)】規(guī)定）；有的主張以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為收入的確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)（認(rèn)為產(chǎn)權(quán)過戶是房屋所有權(quán)交付的標(biāo)志，因此應(yīng)該在產(chǎn)權(quán)過戶后確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)）等等。下文具體分析上述觀點(diǎn)：（2）對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售收入存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)售收入應(yīng)作為預(yù)收賬款處理；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為預(yù)售收入作為預(yù)收賬款處理不符合會(huì)計(jì)的收入與費(fèi)用配比原則。下文具體分析上述觀點(diǎn)。

1.竣工決算后確認(rèn)收入的觀點(diǎn)。胡光前、龍芳在“房地產(chǎn)上市公司收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)函待規(guī)范”[1]一一文觀點(diǎn)歸納如下：（l）作者提出以發(fā)出入伙通知書作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榘l(fā)出入伙通知書是早就寫在商品房購銷合同中的，以此作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)可以有效地防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)操縱利潤。并指出此種確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)的是《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度》第62條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。”《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定）的通知》[財(cái)基「1999]74號(hào)]規(guī)定“商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入”；（2）作者指出有些房地產(chǎn)企業(yè)利用收入成本不配比、建設(shè)周期長的特點(diǎn)調(diào)節(jié)利潤，以達(dá)到少繳或延遲繳稅的目的。將預(yù)收房款作為“借資款”，掛在“其他應(yīng)付款”；部分房地產(chǎn)企業(yè)采用體外循環(huán)的方式，將售房收入存放在其他公司賬上，再假借其他往來事項(xiàng)轉(zhuǎn)回資金，隱瞞收入；還有很多工程已完工，房屋己售出，但是遲遲不進(jìn)行竣工決算和會(huì)計(jì)核算等；（3）作者建議各房地產(chǎn)上市公司統(tǒng)一收入確認(rèn)的原則，以發(fā)出入伙通知書作為確認(rèn)收入的必要條件，使房地產(chǎn)會(huì)計(jì)收入具有可比性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行對(duì)比分析。

劉文秀在“淺論房地產(chǎn)銷售收入的會(huì)計(jì)核算”[2]一文觀點(diǎn)歸納如下：（l）作者同意財(cái)政部規(guī)定的以開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂購銷合同，并辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)，作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一收入》進(jìn)行；（2）作者提出不能確認(rèn)收入的幾種情況：在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認(rèn)條件的，只能作為“預(yù)收賬款”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達(dá)成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務(wù)，與銷售的房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬仍保留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即使已辦妥移交手續(xù)，也不能確認(rèn)收入。購銷合同中有銷售退貨條款的，應(yīng)分析退貨的可能性，估計(jì)可能發(fā)生退貨的，不能確認(rèn)收入。

2.預(yù)收購房款不確認(rèn)收入值得探討的觀點(diǎn)。不贊同將預(yù)收購房款確認(rèn)為收入的學(xué)者從會(huì)計(jì)、稅法、上市公司業(yè)績的角度分別提出各自的觀點(diǎn)。

馮浩主編的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)》[3]一書中從會(huì)計(jì)的角度指出：“采用開發(fā)成本計(jì)算的房地產(chǎn)成本，把銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用作為期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不對(duì)開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，雖然簡(jiǎn)化核算手續(xù)，正確考核開發(fā)單位的成本責(zé)任制，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，只有開發(fā)產(chǎn)品完工的年度和月份，才能加以銷售、出租和轉(zhuǎn)讓，才能取得經(jīng)營收入。在那些沒有完工開發(fā)產(chǎn)品加以銷售、出租、轉(zhuǎn)讓的年度和月份，就可能沒有房地產(chǎn)的經(jīng)營收入，卻有銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出。這就不符合會(huì)計(jì)的收入與費(fèi)用配比原則，使企業(yè)有些年度和月份發(fā)生虛虧，值得進(jìn)一步加以研究。”

吳春道、劉波在“房地產(chǎn)企業(yè)收入實(shí)現(xiàn)滯后應(yīng)引起重視”[4]一文中從稅法的角度闡述：“房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間相關(guān)法律法規(guī)都有明確規(guī)定。實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)通常未開盤先預(yù)售，建房過程中陸續(xù)收取房款，等開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后再申報(bào)所有銷售收入。盡管現(xiàn)在己有相關(guān)措施制約，但預(yù)收房款先掛賬不申報(bào)，緩解了流動(dòng)資金壓力，而且在年終匯算清繳時(shí)，人為調(diào)節(jié)銷售收入。由于不按稅法規(guī)定核算，造成一些房地產(chǎn)企業(yè)賬面上收入與成本不配比，一方面房子賣的紅紅火火，另一方面賬面上卻是成本很大收入很少，利潤微薄，有的甚至還“虧損”。這嚴(yán)重影響當(dāng)期稅收收入的實(shí)現(xiàn)……由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的確認(rèn)具有其特殊性，這應(yīng)引起我們?cè)谌粘９芾砗蜋z查中的高度重視。”

李良在“房地產(chǎn)業(yè)上市公司報(bào)表井噴難持久”[5]一文中從上市公司業(yè)績的角度闡述：“近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展尤其是2004年爆炸式的價(jià)格上漲，并沒有為房地產(chǎn)上市公司2004年年報(bào)的業(yè)績?cè)錾斐蛇@種現(xiàn)象的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行了特殊的收入確認(rèn)制度。與別的行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的收入并不在收到購房款時(shí)確認(rèn)，而是以竣工結(jié)算為依據(jù)的，這就是說，售房時(shí)的收入要到交房時(shí)才能確認(rèn)……雖2005年半年報(bào)中，房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)出強(qiáng)勁的盈利能力，然而由于所體現(xiàn)的利潤具有滯后性，反映的不過是以前年度的銷售情況，并不足以作為投資者的投資依據(jù)。”

（二）國外房地產(chǎn)收入確認(rèn)的理論回顧

1.國外收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的一般理論問題。KisoWekgandt指出：“會(huì)計(jì)問題中，……收入確認(rèn)是會(huì)計(jì)職業(yè)面臨的最困難和最緊迫的問題之一。由于生產(chǎn)產(chǎn)品和勞務(wù)的方式很多，要建立一個(gè)適用于所有情況的指南是極端困難的。”[6]

“The Right Way to Recognize Revenue”（見2001年6月載于《Journal of Accountancy》）一文，SEC首席會(huì)計(jì)師Lynn E.Turner強(qiáng)調(diào)“從SEC來看，我們認(rèn)為財(cái)務(wù)報(bào)告的質(zhì)量是非常嚴(yán)重的……交易需要按照它的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)而不是其形式加以會(huì)計(jì)處理。我們要求公司、審計(jì)師、財(cái)務(wù)分析師和投資人關(guān)注總體的質(zhì)量……”關(guān)于SEC的SAB101，它特別要求，收入確認(rèn)之前，交易必須符合以下四條標(biāo)準(zhǔn)：（l）具有說服力的雙方協(xié)商的證據(jù)；（2）貨物已發(fā)出，勞務(wù)已經(jīng)提供。（3）對(duì)購買者的銷售價(jià)格是固定的或可以確定的；（4）收賬能力能夠合理地加以肯定。這四條標(biāo)準(zhǔn)是通用的，主要適用于大多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)。它比傳統(tǒng)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)增加的要求，是第一條和第四條，即交易要有交易雙方協(xié)議的有力證據(jù)；對(duì)于可實(shí)現(xiàn)的收入，其收賬能力要能夠合理加以肯定。此外，SABIOI還要求根據(jù)APB opinion No.22“會(huì)計(jì)政策披露”，對(duì)收入確認(rèn)政策進(jìn)行披露。例如，公司必須在財(cái)務(wù)報(bào)表中披露預(yù)計(jì)退貨的重大變化。同時(shí)應(yīng)在“管理當(dāng)局的討論與分析”（Management Discussion Analysis—MDA）中明確以下三點(diǎn)：（1）影響收入的有利或不利事項(xiàng)；（2）收入與成本之間的關(guān)系；（3）影響收入增減原因與事實(shí)的分析。總之，對(duì)于企業(yè)的收入，SAB101不僅補(bǔ)充規(guī)定了確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，而且要求對(duì)無法確認(rèn)的、有關(guān)收入的非財(cái)務(wù)事項(xiàng)在報(bào)告外進(jìn)行披露，并要求在財(cái)務(wù)報(bào)告的其他手段—“MDA”中作必要的補(bǔ)充說明。各種手段同時(shí)并用，都是為了有效地防止企業(yè)粉飾盈利，確保財(cái)務(wù)報(bào)告的質(zhì)量，特別是利潤的真實(shí)性。

2.新加坡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)模式及收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)問題。新加坡是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，但在住宅消費(fèi)保障制度方面，政府干預(yù)和介入得很深。由于政府實(shí)施了積極的住宅保障政策，新加坡成為全世界住宅問題解決得最好的國家。新加坡新建房屋和預(yù)售規(guī)模較大，預(yù)售率90%左右。在預(yù)售管理上，政府一般都規(guī)定預(yù)售條件，實(shí)施預(yù)售許可管理，對(duì)預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)管也較嚴(yán)格。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的處理上，基本上是按照新加坡會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算。在預(yù)售階段，新加坡會(huì)計(jì)準(zhǔn)則同樣允許采用完工百分比法確認(rèn)收入。

劉洪濤在“中新地產(chǎn)界在京研討新加坡房地產(chǎn)模式”一文[6]報(bào)道：“此次中新地產(chǎn)界的高峰研討讓外界流傳的國務(wù)院將借鑒新加坡模式醞釀中國房地產(chǎn)福利新政一事再次成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。中新方代表同地產(chǎn)界名士……共同分析了新加坡的房地產(chǎn)機(jī)制，并就今年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資模式、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在新融資環(huán)境下面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)進(jìn)行了研討。與會(huì)官員、學(xué)者及企業(yè)家一致認(rèn)為，作為世界上少數(shù)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的國家之一，新加坡在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方面有著許多中國可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。”

四、我國與新加坡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的比較

（一）我國與新加坡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的比較框架。

（二）新加坡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)更具合理性

新加坡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)更具合理性，主要體現(xiàn)在以下方面：第一、新加坡房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)收入的確認(rèn)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，即：房地產(chǎn)買賣合同已簽訂；首付款（總房款的20%或更高）已收取。上述標(biāo)準(zhǔn)便于掌握，可以減少了會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷因素，避免上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人為操縱利潤。第二、在預(yù)售方式下，新加坡會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用完工百分比法，可以隨項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度確認(rèn)收入，從而更符合配比原則，使得各期之間的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有可比性，也能更好地反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。第三、在對(duì)完工百分比法的具體應(yīng)用過程中，計(jì)算完工率時(shí)，考慮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，完工率是剔除了與工程進(jìn)度無關(guān)的各種因素后計(jì)算的，且對(duì)完工率中的分母物業(yè)總成本采用技術(shù)性的方法分階段測(cè)算，使得百分比的計(jì)算更準(zhǔn)確。有助于報(bào)表使用者判斷企業(yè)經(jīng)營成果和未來發(fā)展趨勢(shì)，作出正確的決策。第四、在分期收款銷售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)上，強(qiáng)調(diào)“收到款項(xiàng)時(shí)間”這一確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)；新加坡收入準(zhǔn)則規(guī)定采取分期付款銷售要在簽訂合同后，且首付款至少要達(dá)到20%時(shí)方可確認(rèn)收入。從這一點(diǎn)上來看，新加坡更側(cè)重于分期收款銷售收入確認(rèn)的穩(wěn)健性。

五、筆者觀點(diǎn)

在收入確認(rèn)中，一個(gè)很重要的概念就是商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬。個(gè)人認(rèn)為這個(gè)要分解成三個(gè)小詞語來理解收入確認(rèn)的原則。

商品所有權(quán)，這個(gè)詞語一般認(rèn)為是一個(gè)法律術(shù)語，屬于權(quán)屬概念。根據(jù)民法通則，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因此，所有權(quán)，一般能分解成占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

但是在會(huì)計(jì)上，這個(gè)詞語的范疇被縮小，充分體現(xiàn)收益權(quán)。這個(gè)也是可以理解的，會(huì)計(jì)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體信息加工系統(tǒng)，加工的是經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)信息。而經(jīng)濟(jì)主體行為一個(gè)基本假設(shè)就是“理性經(jīng)濟(jì)人”，此外，經(jīng)濟(jì)主體的基本目標(biāo)——獲利，也使得收益權(quán)在會(huì)計(jì)上得到放大。沒有收益的資產(chǎn)，即使擁有完全和充分的所有權(quán)，在會(huì)計(jì)上的價(jià)值為零。因此，在會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)的收益權(quán)近似乎等同于所有權(quán)。

在會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)分為長期資產(chǎn)和短期資產(chǎn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，長期使用的資產(chǎn)，是勞動(dòng)工具，其收益體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)價(jià)值轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)資料，形成商品價(jià)值，通過商品定價(jià)獲得收益，這是間接收益。短期資產(chǎn)，一般是其價(jià)值形態(tài)隨著實(shí)物形態(tài)流轉(zhuǎn)，并通過價(jià)格波動(dòng)獲得差異收益。因此，在會(huì)計(jì)上，收益權(quán)理解為長期資產(chǎn)的持續(xù)使用的間接收益權(quán)和短期資產(chǎn)的價(jià)值波動(dòng)的直接收益權(quán)。商品所有權(quán)，個(gè)人由此理解為對(duì)商品收益權(quán)的所有權(quán)。

風(fēng)險(xiǎn)即不確定性。商品所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)理解為商品收益的不確定性。這種不確定性表現(xiàn)為收益可能超過成本，也可能低于成本。但在準(zhǔn)則中，將風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬對(duì)應(yīng)，那么風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該理解為不利發(fā)展的可能性。

報(bào)酬，按原意為酬勞、獎(jiǎng)賞，即擁有商品所有權(quán)也就是占有商品收益權(quán)的酬勞。因此，個(gè)人認(rèn)為商品所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬，表現(xiàn)為占有商品收益的不利性和收益性。

根據(jù)對(duì)“商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬”的理解，以及新加坡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)等文獻(xiàn)資料，萬科收入的確認(rèn)體現(xiàn)了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡光前，龍芳.房地產(chǎn)上市公司收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)墮待規(guī)范[J].財(cái)政監(jiān)督，2006（10）：41-42.

[2]劉文秀.淺論房地產(chǎn)銷售收入的會(huì)計(jì)核算[J].上海會(huì)計(jì)，2001（03）：19-20.

[3]馮浩.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)[M].北京：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006：243.

[4]吳春道，劉波.房地產(chǎn)企業(yè)收入實(shí)現(xiàn)滯后應(yīng)引起重視[J].稅收觀察，2004.

[5]李良.房地產(chǎn)業(yè)L市公司報(bào)表井噴難持久[J].中國證券報(bào)，2005（08）.

[6]劉洪濤.中新地產(chǎn)界在京研討新加坡房地產(chǎn)模式[J/OL].央視國際www.cctv.com，2007，01，22.

[7]The Right Way to Recognize Revenue，Journal of Accountancy，2001.

[8]Intermediate Accounting8th edition，1995：939.

[作者簡(jiǎn)介]陶政宇（1994.01-），男，北京人，2012級(jí)本科生。