葡萄牙首都里斯本貴族后花園的投資天堂

歐洲經濟下滑，整個歐洲經濟幾乎觸底，尤其是南歐，房價低谷圓了眾多投資者的抄底夢。在專家們“兩年之內經濟復蘇”的預言中，葡萄牙的首都里斯本，成了短期房產投資的熱門首選。

在卡斯卡伊斯眾多風景如畫的小巷中，有一條顯得格外幽靜，成排的樹木圍繞，陽光斑駁下的綠蔭，讓人遐想。

這里，這一整條街道，都是澳門賭王何鴻的產業，這里是他在葡萄牙的家，親人往來歐洲的大本營。伴隨著歐洲地產投資熱潮，以及葡萄牙“黃金居留許可計劃”政策的傾斜，這里，竟然也成了一處國人向往的圣地，每每經過，總會有人提及。

賭王的投資腳步當然不僅如此。在葡萄牙首都里斯本以及“富人區”卡斯伊卡斯，賭王有賭場、商業地產以及別墅等多種產業。作為澳門博彩史上名氣最響、在位時間最長的賭王，何鴻一生博弈，幾乎未有明顯失敗，眼光可謂獨到。這個充滿了傳奇色彩的一方霸主為何對葡萄牙情有獨鐘？

他的女兒—信德集團總經理何超瓊，在分享賭王何鴻在葡萄牙投資情況時一語道破天機：葡萄牙現時投資環境良好，主要是因為當地在過去數年內經濟并無過急增長，所以仍有機會發展，尤其是在基建項目方面。

誤解之后的投資

賭王就好像一個指路標，立在那里，等待著人們追隨。廈門的廖志遠就是眾多追隨者之一。廖先生很崇拜賭王，覺得那是一個“永不放棄的強者”。何鴻的信德集團近幾年一直在促進中葡兩國的經濟合作，在地產、旅游方面也宣傳良多。在幾經觀望后，2013年初，廖志遠終于下定決心在卡斯卡伊斯沿海位置斥資63萬歐元，買入一套高檔小區的獨棟別墅。用中國地產商的話來說，那是“精裝修、配套全、拎包即入住”的便利。

購入當月就開始放租，租客大部分都是來自世界各地的短期游客，他們貪慕著這里明媚的陽光與靚麗的海岸線，也確保了廖先生7%-9%的收益率，且有一路上漲的趨勢。談及當初的猶豫，廖先生顯得有些不好意思，“當時對葡萄牙實在不了解。看過很多介紹，總是透著一股粗野或簡陋。直至一次偶然的機會，看到信德集團推介葡萄牙的相關介紹，才覺得是不是自己一直誤解了什么。”那次的觸動成了廖先生深入了解葡萄牙的契機。

廣東中旅移民留學部總監區靄彤說起這個誤解，臉上是一副司空見慣的無奈。她說：“北歐人的確為南歐四國起了一個有趣的昵稱‘PIGS’（葡萄牙、意大利、希臘、西班牙四國英文國名的組合，俗稱‘金豬四國’），但這只限于餐桌上的玩笑，并沒有任何貶低的意思。在房產投資及收益方面，眼下這幾個國家有著遠超北歐各國的魅力和機遇。其實投資的選擇標準，不就是‘時機’么？”

“受到歐債危機的影響，歐元走勢‘疲軟’，整個歐洲尤其是南歐各國的房地產跌破歷史低點，葡萄牙波爾圖地區房價自2010年開始至2013年下跌最高40%以上。這完全符合投資者‘低買高賣’的投資模式。隨著李嘉誠、比爾·蓋茨、索羅斯、巴菲特等國際金融巨頭開始投資歐洲市場，尤其是房地產以及能源市場，次一級的‘土豪’們也都在紛紛跟進。”

洶涌的移民、留學、旅游人潮，讓極具商人眼光的王女士發現了商機。她不顧家人的反對，毅然決然在里斯本世博區地標—雙子塔樓購買了一套60多萬歐元的凱撒東方公寓。3個月后，房產已經升值15萬歐元。讓家人不得不佩服王女士當時的果敢與眼光。

對于當初的選擇，王女士感慨道， “葡萄牙，是個一不留神就會錯失的良機。”

這是一場逆襲

由于歐洲移民政策的開放，完全是受到歐洲經濟大環境影響。因此，廣東中旅區靄彤預測“購房移居”的政策只會短期開放，在歐洲經濟整體復蘇后將會取消或修改。

在“限期的利好”之下，同時由于美加等移民大國移民政策的不確定性，歐洲各國在近幾年的移民潮中異軍突起，這其中，葡萄牙絕對是大放異彩的一個。

由于缺乏支柱產業，葡萄牙在經濟低迷之際只能依賴對外“開放”，吸納援助和國外投資，而房地產就成了他們最佳的“吸金”利器。葡萄牙在整個歐洲是最早實施以購買房產獲得歐盟身份的國家（塞浦路斯并不屬于申根國家），并且是目前歐洲購房移民的“吸金”領先者。據葡萄牙移民局SEF今年5月公布的官方數據，該國通過黃金居留政策已批準了894個居留許可，吸納總投資達5.4億歐元，其中850個居留許是通過購房方式獲得，來自中國的申請人就占了732位。

在國人動輒移民美加的前提下，在歐洲各路豪強圍繞的環境中，葡萄牙為何能取得如此漂亮的“戰績”？

區靄彤認為，這主要還是美國和加拿大成熟的移民機制造成的。美國、加拿大作為第一線移民大國，擁有成熟而復雜的移民系統。新移民的申請條件往往非常嚴格：高資產、資金來源、豐富的經商、創業經驗等。

而在歐洲經濟低迷的大環境下，葡萄牙為了重新復興經濟快速吸收海外投資，在2012年年底出臺了黃金居留法案，只需購買50萬歐元以上的房產，即可獲得葡萄牙居留權（同時也是申根國、歐盟的合法居留權）。從葡萄牙黃金居留法案11820A可以看出，葡萄牙政府一直堅持以“最低申請要求、最短居住、最簡單證明文件”的立法原則，務求讓政府及海外投資者獲得“雙贏”。

為了進一步吸引海外投資者，尤其是中國投資者，葡萄牙政府于2013年1月25日公布1661A法案將黃金居留的居住要求，從每年30天縮短至每年7天。隨即，首個葡萄牙黃金居留中國申請人僅用兩周時間即成功獲批。此舉讓原本處于觀望狀態的中國投資者大為興奮，尤其是那些仍在申請中的加拿大投資移民申請人，他們普遍經歷了兩年以上杳無音訊的申請等待期，這明顯打亂了他們原有的移民、子女教育的計劃。購房獲得葡萄牙居民身份，對于加拿大投資移民的申請人來說，無疑是上了重“雙保險”—既可作為海外投資物業，亦可在等待加拿大申請的同時，首先獲得海外的居留權。就這樣，葡萄牙用“簡單+快捷”的極簡戰略，成功逆襲。

這邊風景獨好

當然，一切并非如此簡單，擁有簡便政策與快速簽證承諾的，并不單單葡萄牙一個，能讓里斯本成為眾多購房者的最佳選擇，靠的還是它獨有的魅力。

很多人都知道，里斯本有迷人的景色。它擁有世界上最壯麗的自然港，歷史上的航海家大多從這里揚帆起航；它坐擁被人稱為“歐洲之角”的羅卡角，望著潮起潮落，感悟著卡蒙斯那句著名的“陸止于此，海始于斯”；它更是“歐洲貴族的后花園”，錯落林立的宮殿與教堂，以及那些古老卻記錄著葡萄牙曾經輝煌的街巷，依稀還在講述著當年的黃金時代……里斯本還被稱為“歐洲天然氧吧”。在這里全年擁有300天的晴天，隨時隨地可見碧海藍天。即使房產不在海邊，在3樓也隨時可以看到海岸線，享受陽光浴。在里斯本，沒有北上廣的擁堵，也沒有霧霾，汽車即使奔馳而過亦不會揚起一片塵埃，車輪上從未見過一絲污泥。在里斯本生活過，才會真正明白，原來歐洲人才是最懂得享受人生的。

這就是里斯本令人羨慕嫉妒的旅游資源，每年涌入這里的人潮，就是里斯本最大的資本。再加上近幾年黃金移民政策的影響，移民、留學所引發的巨大地產需求，讓這里形成一個“求大于供”的順位市場，而這正是地產投資的絕佳信號。

據廣東中旅不完全統計，選擇在葡萄牙購房的客戶，80%以上會選擇地理條件便利的公寓，便于出租； 20%的客戶會選擇購買海邊或山頂的別墅，作為度假首選。而在里斯本購房的投資者，一般偏向于購買公寓，尤其是位于學校附近，并且帶有包租及管家服務的公寓。小戶型（1-2房）相對于大戶型更受歡迎，很多移民者寧愿選擇購買兩套小戶型的公寓湊齊50萬歐元申請黃金居留。而這些偏向多與投資者在國內的購房投資習慣有關。

也難怪連中國地產大亨碧桂園都開始部署投資、選址立項了。

區靄彤介紹，葡萄牙國內的房產開發商，基本上是世襲家族產業，與國內地產集團產業相比，規模比較小。在外圍市場看好葡萄牙房產、普遍預期上漲空間巨大以及購房需求增多的利好信息下，國內的開發商憑借其敏銳的房產市場觸覺，以及對于國內購房客戶實際需求的深入把握，開發海外房地產，成為他們新的重點目標。相對的，中國的房產市場調控跡象明顯，房屋限購、房價虛高、擬征收高房產稅并進行戶籍聯網等等因素都促使他們轉向海外投資。如此一來，就形成了“客戶去哪里，樓盤到哪里”的一大趨勢。