管理礦區向經營礦區轉變的一些探討

礦區是社會的重要組成部分，既有社會社區普遍存在的矛盾和問題，也有國企自身的特殊性。如何在搞好傳統服務的基礎上，積極探索地企、警企聯合合作，進一步創新礦區社會管理新路子，是當前的重點問題之一。

一、物業管理與傳統的房地產管理的區別及我們企業房地產管理的現狀

一是管理體制不同。在計劃經濟體制下、石油房屋都是企業出錢所建，房屋的所有權、轉讓權、支配權都集中于企業，日常管理采用內部手段直接進行福利型的封閉管理。管理單位是內部后勤服務單位，礦區所需費用由企業年度直接劃撥，小區公共部分所發生維修費用全部實現無償服務。

二是管理內容不同。傳統的房地產管理實際上是福利型的或低租金的，建房越多，財政補貼越多，包袱就越重。物業管理是有償服務，而石油內部的物業管理幾乎是無償的服務。

三是產權結構不同。政府或單位管理的房屋是公產。使用人是承租人而不是產權人。所以住房分配政策由建設管理單位說了算，住房制度改革后產權關系發生變化。尤其是商品房，個人購房由個人選擇，購房后個人成為業主，并可自由選擇物業公司來管理。而我們華油房屋產權由當初企業統一負責，發展到1993年員工享有81%、1996年86%。2000年續購產權到集資購房后員工享有100%的產權。

二、礦區物業管理的現狀及存在的問題

逐步妥善解決好物業“大而全”的問題。一是受企業福利房傳統觀念的影響，業主中對物業管理的期望值較高，一切問題都依賴于物業管理，也不同程度的存在著“大而全”的思想。目前，礦區物業管理部門要結合實際，加強宣傳引導，明確物業業主雙方的義務和權力，雙方達成共識。二是企業市場化管理模式的局限性，難以滿足業主的要求。如：老舊小區改造的不到位，市場化管理手段難以跟進，小區不能形成一定規模，基礎性設施配套不健全、綠化面積、人車分流等具體問題難以解決。

制度相對滯后，尚未形成市場競爭機制。伴隨住房自有化和住區社會化的發展，油田內部收費制度和國家收費制度的不一致。管理單位與施工單位、物業管理單位與居民之間兩張皮的管理制度模式，影響到物業單位后期管理。而礦區物業管理缺乏相應的制度體系，影響到物業管理的發展。同時，物業管理招投標管理不規范，基本是由礦區主管部門下達管理通知，分區域進行管理，未形成市場競爭機制。

收費難且不規范，發展的區域性不平衡。錫林礦區目前有單位內部、油田內部、地方等單位，在物業管理表現比較突出的兩個問題是：―是收費難度大。部分單位的物業管理費交到內地，而在錫林礦區工作所在發生的物業費由當地后勤單位負責，也造成不收費或收費困難。二是收費行為不規范。物業管理企業收費缺少相關政策支持，影響行業發展。區域物業管理服務發展不平衡。不利于石油物業管理全面發展。

三、解放思想、多措并舉，全力推動礦區服務的可持續發展

礦區的有形資產和無形資產是油田全體干部員工多年來積累和創造的財富。我們要牢固樹立大經營理念，在做好傳統物業服務的基礎上，積極經營礦區，盤活各種資產資源，努力做大礦區經濟總量，實現礦區長遠可持續發展，形成一種既能為員工群眾提供優質服務，又能促進可持續發展的經營機制和模式，培育新的經濟增長點。

四、強力推進礦區經營工作，提升礦區服務業務可持續發展能力

1、推進礦區服務市場化、社會化。一是推進服務價格市場化。進一步理順礦區服務價格體系，對于民用服務項目，實現與市場價格和政府指導價格接軌；對于原有工業服務項目積極研究價格調整方案，爭取按照完全成本收費，確保收支平衡。二是推進服務業務社會化。推進小區物業管理市場化，隨著房屋買賣、出租、轉讓戶的不斷增加，大量外來人口轉入油田小區，原來油田內部物業收費制度已不適應當前形勢。

2、推進各項業務成本控制。一是在錫林小區實行模擬物業項目管理，主要負責小區的綠化、保潔、保安、水電物業收費、小區維修服務、便民服務等工作。將這些服務項目所需費用，按照分公司給礦管站的成本切塊，以保證小區正常運行。二是在錫林礦區實行生活后勤服務項目管理模式，主要負責錫林礦區維修、資產管理、綠化、環衛、機關辦公樓（門衛）、公寓樓、液化氣管理等工作。

3、推進礦區共同費用分擔機制。錫林礦管站服務的單位有油田公司內部、參戰單位及錫市地方公安、學校等18個單位。礦區服務工作涉及到分公司計劃、安全、財務、礦建、物業、綜治、公安、工會、維穩、計生、社保、醫療、離退休、地方政府等許多單位部門和廣大員工群眾，礦區服務工作需要方方面面的支持與幫助。

五、提高礦區后勤物業管理質量的措施

提高思想認識，實現管理社會化。實施模擬市場物業服務公司既可以承擔全部業務，也可以把專業性比較強的部分服務項目分離出去，委托專業公司來完成。

提高人員素質，實現管理專業化。建設一支肯服務、守紀律、能戰斗的服務隊伍。通過不同形式培訓提高在職服務人員的業務技能，有利于提高后勤管理的專業化和社會化程序，進一步推進后勤管理向現代化管理方式轉換。

提高服務質量，實現管理信息化。要想使物業管理達到高效益、高水平，就必須強調規范、注重個性，著力提升服務水準。實施規范服務，減少隨意性，降低失誤率，增強主動性。

總之，提高礦區物業管理質量，就必須明確任務、突出重點、細化責任、實行目標化管理，只有服務質量全面提升，才能適應石油礦區系統持續發展的形勢。