試論油田物業管理的市場化運作

摘 要：全面推動油田物業管理市場化運作，是油田物業公司未來發展的大勢所趨。本文接合現行長慶油田物業公司在推進市場化運作中所面臨困境，在剖析的基礎上，提出了市場化運作對策建議，將對促進油田物業管理持續健康發展起到積極作用。

關樁詞：油田；物業管理；市場化運作；困境；對策

一、引言

為順應油田企業協調穩定發展和油田物業管理進程的加快，長慶油田物業公司發展至今，已初見管理規模，但目前服務系統仍就存在諸多問題，因此，如何全面推動油田物業公司的市場化運作，擺脫管理束縛，是廣大油田物業工作者需面臨的重要課題。本文筆者結合長慶油田物業公司的管理現狀，就推進市場化運作中面臨困境進行了剖析，在此基礎上，提出了具體推進的操作建議，旨在于個人膚淺的觀點，能為長慶油田物業管理的健康持續性發展，發揮出積極的作用。

二、目前油田物業在推進市場化運作中所面臨的困境

長慶油田物業公司隸屬油田企業，是其中的組成部分。長期以來，因體制機制因素，物業公司管理一直處于被動從屬地位。盡管近年在推動市場化運作中，系統廣大干部職工做了許多工作，也取得一定成績。但至今，市場化運作的成效還不是很理想，還是跟不上油田生產主營業務發展的步伐，主要問題集中表現在以下四個方面：

一是市場化運作的物業資質缺位。目前，在長慶油田物業管理單位中，很少有具備了準入市場的物業資質證件，既便有，也只有用于在礦區內部使用的三級資質證書。這對油田物業公司走向規范化的市場運作，設置了一定前進障礙。

二是物業市場化運行機制不健全。從長慶油田物業公司市場化運作現狀來看，一方面是現行公司面對的并非是一個開放、有序和競爭的物業市場環境，市場化運行不規范，未建立物業公司與業主的雙向選擇機制，特別是那些建設時間久遠的老基地小區，急需改善設施配套，而資金渠道又無相關政策明確落實等；另一方面是物業公司實施市場化運作，就須成本核算和有償服務，可目前長慶油田物業市場化體制不完善，服務收費定價標準低于成本核算，依靠礦區層級單位的來填補虧損，使服務保障與增效創收面臨深層矛盾，限制了物業公司市場化向前的發展。

三是物業業主思想傳統守舊。由于受油田濃厚傳統福利型思想的深刻影響，油田職工群眾還殘存習慣不交或少交物業服務費用的思想，腦海中未能形成現代物業拿錢“買管理、買服務”的思想意識和消費觀念，更是反對物業收費價格的上漲。同時對小區成立業主委員會與否，漠不關心，也不愿主動牽頭和擔任職務，這些都影響到物業公司市場化運作的深層次發展。

四是物業公司的員工隊伍整體素質不高。現行物業公司管理隊伍人員，基本來自于原生產單位后勤部門以及機構改革下的富余人員，導致物業市場化運作中，物業管理人才、技術人員和管理經驗十分缺乏突出，給推動工作增加了難度。

三、提升油田物業推行市場化運作成功的對策措施

綜合上述分析，在此，筆者對推進長慶油田物業公司的市場化運作，提出以下膚淺的具體操作建議，以促進長慶油田物業市場化運作的全面推行，并早日取得成功。

（一）充分發揮輿論性導向，積極轉變油田業主思想理念

在推動油田物業公司的市場化運作進程中，面對現存的思想問題，一是油田管理局及各層級物業公司要引起高度重視，加大對物業法及相關政策的輿論宣傳力度，特別是物業公司管理人員，更要主動深入到油田特別是老基地各小區內，耐心細致的將物業政策宣講到位，得到業主的理解與支持。要通盤考慮各方利益，積極尋找突破口和平衡點，作力解決物業公司和業主共同關注的物業服務收費等敏感問題。

（二）按照市場化運作要求，優化油田物業市場運行機制

要推動油田物業公司市場化運作，須首先理順市場運行保障機制。一是物業公司按現代化物業企業的要求，加快系統內部的重組整合，達到機構設置高效精簡合理，從業隊伍能夠按個人才能配置在適合崗位，進一步降低管理成本，提高競爭能力，做好市場化運作做好第一步；二是建議管理局盡快制定相關物業市場化運作政策，指導物業公司市場化工作，擺脫原有的思想束縛和顧慮，統籌兼顧各方利益，加大資金扶持和投入力度，確保油田基礎設施特別是老基地小區得到有效改造，為物業市場化運作取得較好的服務與效益打下基礎。

（三）建立物業市場化平臺，堅持經濟社會效益協調發展

由于礦區管理本身特殊性，長慶油田物業公司作為職工群眾生活保障部門，是為百姓服務，所以更應把物業市場化運作，與轄區文化和環境、精神文明、綜合治理等建設結合起來，多做社會環境效益文章，樹油田物業獨特品牌。二是增強自身造血功能。在油田管理局協助下，積極與當地政府溝通，尋求在稅收等方面支持，擴大生存發展空間，造就寬松外部環境。三是規范物業收費范圍標準，全面推行職工福利貨幣化，業主與物業公司形成 “服務一收費”市場買賣關系，做好物業公司市場化經營的重要前期基礎性工作。

（四）完善人才培養長效性，提高油田物業整體服務水平

物業管理服務也是一種商品，業主相當于購買者，只有對購買的商品感到滿意，才能進一步激活購買欲望，否則會拒絕[1]。油田物業公司要穩定好市場，須向業主提供多層次的優質服務，這就需要有物業管理人才隊伍的智力保障。因此，一要堅持走出去，引進來等各種培訓方式，加大對從業人員的業務素質和職業道德培訓，建立專業人員職業資格制度，便可根據業主需要提供定專向的特約服務；二要制定優惠政策，以實干能力為先，打破去身份，去名牌學校，去長慶油田子弟的原有用人觀念，吸引外面真正的優秀物業管理人才，造就一支適應物業市場化運作的素質優良隊伍，促進油田物業公司向高水平深層次發展。

參考文獻：

[1] 韓希忠.企業社區發展研究[M].東營： 石油大學出版社出版，2004： 80！100.