大連城市化過程中的住房社會保障問題研究

崔然紅

摘要：為了落實以人為本，切實解決好部分人買不起住房的難題，我國經(jīng)過了許多年的實踐和改革，形成了一套比較完善的住房社會保障體系。本文在考察大連城市化過程中的住房社會保障的現(xiàn)狀的基礎上，結合我國目前的方針政策，指出大連市當前住房社會保障存在的主要問題，并提出一些建設性意見和對策，以切實解決每一位社會成員的住房問題。

關鍵詞：住房社會保障；現(xiàn)狀；措施

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）11-0069-02

一、大連城市化及住房保障現(xiàn)狀

城市化，通常指的是農(nóng)村人口轉變成城市人口的過程，與之伴隨的農(nóng)村變?yōu)槌鞘械难葑?。所謂住房保障制度，就是在社會的發(fā)展進步中，要讓一些經(jīng)濟不夠富足，承擔不起高額房價的人也能夠有房子住，住房社會保障的具體形式有“宅基地”、“福利分房”等。

大連市城市化水平與全國、遼寧省、一些海濱城市城市化水平相比較位于較高的水平（見表1）。從統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)中可以看出，雖然大連城市化進程取得一定成就，但是還存在著城鄉(xiāng)人口分布差異大的問題。農(nóng)業(yè)人口城市中較少，在大連市的中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)基本為零，而在周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)人口相對較多，金州區(qū)、旅順口區(qū)農(nóng)業(yè)人口達到60%，周邊城鎮(zhèn)則更多。

2013年7月大連市就加快全域城市化工作召開了會議，并在會議上提出了《關于加快推進全域城市化的若干意見》《加快推進全域城市化的實施方案》《加快推進全域城市化的相關政策》的文件。2011年大連的城市化率達到71.10%，2012年大連的城市化率達到76.20%，2013年大連的城市化率達到91.4%，預計2014年大連城市化率將達到100%，提前達到“十二五”規(guī)劃目標的水平。隨著農(nóng)民收入的增加，城鄉(xiāng)居民收入的差距也在逐年縮小，收入差距由2008年的1：1.73減為2013年的1：1.7。

2005年開始，大連市已經(jīng)開始建設經(jīng)濟適用房。2009年大連市提出經(jīng)濟適用住房貨幣化的保障政策。2011年，大連針對國家提出的“新國八條”，結合大連現(xiàn)狀，提出了大連版限購令，保障了住房的房源。2013年，國家又進一步明確了五項房地產(chǎn)調控措施，即“國五條”。大連市住宅價格從整體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)的狀態(tài)。目前，大連市已經(jīng)開始全面實行住房保障體制，從住房的供給、需求、住房保障等方面開始，將公有住房的價格回歸到成本價、市場價。針對不同收入的居民，大連市實行差別化的住房供應措施，收入偏低的居民可以購買由政府提供的廉租住房，收入稍微高一些的居民購買經(jīng)濟適用房，收入高的居民只能購買市場價商品房。

二、大連市住房社會保障存在的主要問題及原因分析

大連市的住房體制改革經(jīng)過二十多年的時間，基本上實現(xiàn)完成了初步的建立和較快的發(fā)展，但是隨著市場化改革的發(fā)展，住房保障問題也逐步地暴露出來。其中最直接、明顯、突出的就是住房價格的飛速提高，越來越多的普通市民階層無法依靠自身能力解決飛漲的房價所帶來的住房困難，這正是由于現(xiàn)有的市場化住房保障制度不完善所導致的。

（一）住房保障供需體系和市場供需體系關系不協(xié)調

大連市的住房社會保障供需體系由廉租住房和經(jīng)濟適用房組成。自2005年開始，房價不斷攀升，2010年大連市區(qū)住房均價達到12000元/平方米，平均升幅達到25%。中低收入居民希望通過商品房市場解決住房問題越來越難以實現(xiàn)。與此同時，保障型的住房供給數(shù)量遠低于中低收入居民的需求，保障型住房的建設量僅占住宅市場建設總量的5%。2010年大連市出現(xiàn)歷史上房地產(chǎn)最高的空置規(guī)模，空置面積為322.01萬平方米，空置率超過10%，為消化空置住宅，保障房地產(chǎn)開發(fā)商利益，大連市政府從2003年逐步停建經(jīng)濟適用住房，直至2006年因要解決拆遷戶居民安置的問題，才推出建設計劃，使得供應量本來就不足的保障型住房因為商品市場的影響越加減少，更難以滿足居民的對保障型住房的需求。

（二）住房社會保障制度建設相對滯后，不能滿足實際的需要

大連市的整體經(jīng)濟實力在全國省會城市中屬于較低水平，許多的城市基礎設施不是很完善，缺乏規(guī)范的運作制度約束相關各方的行為，對制度性的重大缺失防范性較低，增加了住房保障制度的不確定性，無法完全解決中低收入居民住房難的問題。為此大連市政府不斷摸索，采取了興建解困房、廉租房等方式來解決這個問題，2010年至2012年間，政府投資興建120.1萬平方米的解困小區(qū)，興建了27.6萬平方米的廉租住房。由市政府支持興建經(jīng)濟實用房，2012年以來，興建經(jīng)濟實用房232456萬平方米，17.2萬戶居民遷入新居。盡管取得了一定的效果，但住房保障體系和制度還是很不完善。

（三）忽略“夾心階層”居民對保障型住房的需求

“夾心階層”居民是指在中低收入群體中，收入剛超出最低生活保障線，達不到租住廉租房的資格，但收入水平又購買不起經(jīng)濟適用房，更沒有能力購買市場商品房的居民。目前大連市有能力購買“經(jīng)適房”的家庭，家庭平均年可支配收入在2萬元人民幣以上，這部分家庭的收入狀況，屬于住房保障對象中的高收入家庭，其對住房保障政策的依賴度偏低。而較低端收入困難家庭反而不具備購買“經(jīng)適房”得不到政策的保障支持。

大連市如同很多城市一樣，對于住房保障對象實行無差異性的劃分政策，不注重家庭收入情況差異，而是只注重政策條文來確定是否享受相同標準的政府補貼，具體的補貼操作方法，又分為廉租住房的明補和“經(jīng)適房”的暗補。此種補貼的操作方式雖然現(xiàn)實易于操作，但缺點是保障對象中所有家庭不分收入高低領取相同的經(jīng)濟補貼，沒有體現(xiàn)出對保障政策的差異性。

（四）住房保障法律法規(guī)不完善

到2013年年末，我國還沒有為住房保障方面專門立法，沒有形成一個完善的住房保障法律、法規(guī)體系。由于缺乏國家的住房保障法律、法規(guī)體系，大連市現(xiàn)有的住房保障政策也只能參照建設部等相關部門所頒布的那些部門規(guī)章與管理辦法，制定一些關于保障性住房的管理辦法、保障辦法以及實施意見等。

三、大連城市化過程中完善住房保障制度的措施

（一）加強政府宏觀調控，完善住房保障體系

大連市政府籌措住房保障資金可以從財政、稅收、公積金增值收益獲取，調動社會與企業(yè)的力量參與住房保障體系建設，以便獲取更多的社會各界、工商企業(yè)界的捐贈籌資，同時必須從房地產(chǎn)開發(fā)項目所產(chǎn)生的土地出讓金中強制性地保留合適比例的資金。租賃型經(jīng)濟適用房在房屋建成之后，政府可以將房屋出租給不符合廉租房申請條件，而又不具備購買經(jīng)濟適用房的困難群體，給予這部分群體適當?shù)难a貼，幫助其自置住房或租房。大連市必須進一步完善“限價房”的管理制度，防止政策漏洞引起的經(jīng)濟適用房轉為富人的出租房等現(xiàn)象出現(xiàn)。限價房政策考驗著大連市政府的住房保障制度的有效性，少量的限價商品房推向市場，對市場沒有太大影響，但大量的限價房出現(xiàn)則必將使得大連市國有土地的出讓價格遭到損失，協(xié)調限價房的比例是一個很重要的問題。

（二）建立和完善住房社會保障制度

完善社會住房保障制度要做到以下幾點：第一，制定符合大連市居民的實際收入水平的各類居民的收入水平分類。第二，制定享受保障性住房、經(jīng)濟適用房和廉租房的居民的收入標準。對申請保障性住房、經(jīng)濟適用房和廉租房的居民進行登記和審查，并對其進行社會監(jiān)督。政府也要根據(jù)收入水平的變化，科學調整制定的標準，同時建立完善的審查制度，只有符合條件的居民才可以享受住房保障政策，以此切實解決目前的住房社會保障存在的問題。

（三）制度創(chuàng)新，解決“夾心層”群體住房問題

“夾心層”群體包括初級公務員、大學畢業(yè)生等，這些人群剛剛步入社會，收入微薄又不滿足購買經(jīng)濟適用房的標準，政府應對這部分群體予以關注。建議政府建設青年公寓，解決城市中“夾心層”群體的基本住房保障問題。在房價偏高的地區(qū)，建設高層，小戶型青年公寓，解決年輕人的住房需求。這樣既解決了“夾心層”群體的住房問題，又避免了因為生活困難造成人才流失帶來的麻煩。

（四）加強立法、完善大連市住房保障法律體系

為了政府制定政策的有效執(zhí)行，需要有一系列相關法律作為支撐和保障。國家要通過法律法規(guī)來切實保護居民的居住權。沒有法律的約束和制裁，很難使住房秩序井然有序。所以，要想從根本上解決大連市住房社會保障存在的問題，就要制定一部相關法律，對住宅的建設、分配等環(huán)節(jié)進行約束和規(guī)范。政府要履行起自己的義務，肩負起解決人民生活困難的責任，讓人民都能過上幸福有保障的生活，讓住房社會保障政策走上制度化、標準化、法制化的道理。

四、結論

本文在社會保障等相關理論的基礎上，結合大連城市化過程中住房社會保障的實際情況，參考了大量的新聞、統(tǒng)計年鑒中的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和國內(nèi)外優(yōu)秀學者的文獻資料，對大連城市化過程中的住房社會保障現(xiàn)狀進行了系統(tǒng)深入的研究，提出了當前大連市住房保障存在的問題，結合大連城市化的現(xiàn)狀，提出了相對應的解決問題的對策。為了切實地解決居民的住房問題，就要完善住房保障體系、建立和完善住房保障制度、加強立法、完善住房保障法律體系。

參考文獻：

[1] 盧有杰.全面分析城鎮(zhèn)住房保障制度[J].住宅與房地產(chǎn)業(yè)，2013（4）：24.

[責任編輯：蘭欣卉]

三、大連城市化過程中完善住房保障制度的措施

（一）加強政府宏觀調控，完善住房保障體系

大連市政府籌措住房保障資金可以從財政、稅收、公積金增值收益獲取，調動社會與企業(yè)的力量參與住房保障體系建設，以便獲取更多的社會各界、工商企業(yè)界的捐贈籌資，同時必須從房地產(chǎn)開發(fā)項目所產(chǎn)生的土地出讓金中強制性地保留合適比例的資金。租賃型經(jīng)濟適用房在房屋建成之后，政府可以將房屋出租給不符合廉租房申請條件，而又不具備購買經(jīng)濟適用房的困難群體，給予這部分群體適當?shù)难a貼，幫助其自置住房或租房。大連市必須進一步完善“限價房”的管理制度，防止政策漏洞引起的經(jīng)濟適用房轉為富人的出租房等現(xiàn)象出現(xiàn)。限價房政策考驗著大連市政府的住房保障制度的有效性，少量的限價商品房推向市場，對市場沒有太大影響，但大量的限價房出現(xiàn)則必將使得大連市國有土地的出讓價格遭到損失，協(xié)調限價房的比例是一個很重要的問題。

（二）建立和完善住房社會保障制度

完善社會住房保障制度要做到以下幾點：第一，制定符合大連市居民的實際收入水平的各類居民的收入水平分類。第二，制定享受保障性住房、經(jīng)濟適用房和廉租房的居民的收入標準。對申請保障性住房、經(jīng)濟適用房和廉租房的居民進行登記和審查，并對其進行社會監(jiān)督。政府也要根據(jù)收入水平的變化，科學調整制定的標準，同時建立完善的審查制度，只有符合條件的居民才可以享受住房保障政策，以此切實解決目前的住房社會保障存在的問題。

（三）制度創(chuàng)新，解決“夾心層”群體住房問題

“夾心層”群體包括初級公務員、大學畢業(yè)生等，這些人群剛剛步入社會，收入微薄又不滿足購買經(jīng)濟適用房的標準，政府應對這部分群體予以關注。建議政府建設青年公寓，解決城市中“夾心層”群體的基本住房保障問題。在房價偏高的地區(qū)，建設高層，小戶型青年公寓，解決年輕人的住房需求。這樣既解決了“夾心層”群體的住房問題，又避免了因為生活困難造成人才流失帶來的麻煩。

（四）加強立法、完善大連市住房保障法律體系

為了政府制定政策的有效執(zhí)行，需要有一系列相關法律作為支撐和保障。國家要通過法律法規(guī)來切實保護居民的居住權。沒有法律的約束和制裁，很難使住房秩序井然有序。所以，要想從根本上解決大連市住房社會保障存在的問題，就要制定一部相關法律，對住宅的建設、分配等環(huán)節(jié)進行約束和規(guī)范。政府要履行起自己的義務，肩負起解決人民生活困難的責任，讓人民都能過上幸福有保障的生活，讓住房社會保障政策走上制度化、標準化、法制化的道理。

四、結論

本文在社會保障等相關理論的基礎上，結合大連城市化過程中住房社會保障的實際情況，參考了大量的新聞、統(tǒng)計年鑒中的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和國內(nèi)外優(yōu)秀學者的文獻資料，對大連城市化過程中的住房社會保障現(xiàn)狀進行了系統(tǒng)深入的研究，提出了當前大連市住房保障存在的問題，結合大連城市化的現(xiàn)狀，提出了相對應的解決問題的對策。為了切實地解決居民的住房問題，就要完善住房保障體系、建立和完善住房保障制度、加強立法、完善住房保障法律體系。

參考文獻：

[1] 盧有杰.全面分析城鎮(zhèn)住房保障制度[J].住宅與房地產(chǎn)業(yè)，2013（4）：24.

[責任編輯：蘭欣卉]

三、大連城市化過程中完善住房保障制度的措施

（一）加強政府宏觀調控，完善住房保障體系

大連市政府籌措住房保障資金可以從財政、稅收、公積金增值收益獲取，調動社會與企業(yè)的力量參與住房保障體系建設，以便獲取更多的社會各界、工商企業(yè)界的捐贈籌資，同時必須從房地產(chǎn)開發(fā)項目所產(chǎn)生的土地出讓金中強制性地保留合適比例的資金。租賃型經(jīng)濟適用房在房屋建成之后，政府可以將房屋出租給不符合廉租房申請條件，而又不具備購買經(jīng)濟適用房的困難群體，給予這部分群體適當?shù)难a貼，幫助其自置住房或租房。大連市必須進一步完善“限價房”的管理制度，防止政策漏洞引起的經(jīng)濟適用房轉為富人的出租房等現(xiàn)象出現(xiàn)。限價房政策考驗著大連市政府的住房保障制度的有效性，少量的限價商品房推向市場，對市場沒有太大影響，但大量的限價房出現(xiàn)則必將使得大連市國有土地的出讓價格遭到損失，協(xié)調限價房的比例是一個很重要的問題。

（二）建立和完善住房社會保障制度

完善社會住房保障制度要做到以下幾點：第一，制定符合大連市居民的實際收入水平的各類居民的收入水平分類。第二，制定享受保障性住房、經(jīng)濟適用房和廉租房的居民的收入標準。對申請保障性住房、經(jīng)濟適用房和廉租房的居民進行登記和審查，并對其進行社會監(jiān)督。政府也要根據(jù)收入水平的變化，科學調整制定的標準，同時建立完善的審查制度，只有符合條件的居民才可以享受住房保障政策，以此切實解決目前的住房社會保障存在的問題。

（三）制度創(chuàng)新，解決“夾心層”群體住房問題

“夾心層”群體包括初級公務員、大學畢業(yè)生等，這些人群剛剛步入社會，收入微薄又不滿足購買經(jīng)濟適用房的標準，政府應對這部分群體予以關注。建議政府建設青年公寓，解決城市中“夾心層”群體的基本住房保障問題。在房價偏高的地區(qū)，建設高層，小戶型青年公寓，解決年輕人的住房需求。這樣既解決了“夾心層”群體的住房問題，又避免了因為生活困難造成人才流失帶來的麻煩。

（四）加強立法、完善大連市住房保障法律體系

為了政府制定政策的有效執(zhí)行，需要有一系列相關法律作為支撐和保障。國家要通過法律法規(guī)來切實保護居民的居住權。沒有法律的約束和制裁，很難使住房秩序井然有序。所以，要想從根本上解決大連市住房社會保障存在的問題，就要制定一部相關法律，對住宅的建設、分配等環(huán)節(jié)進行約束和規(guī)范。政府要履行起自己的義務，肩負起解決人民生活困難的責任，讓人民都能過上幸福有保障的生活，讓住房社會保障政策走上制度化、標準化、法制化的道理。

四、結論

本文在社會保障等相關理論的基礎上，結合大連城市化過程中住房社會保障的實際情況，參考了大量的新聞、統(tǒng)計年鑒中的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和國內(nèi)外優(yōu)秀學者的文獻資料，對大連城市化過程中的住房社會保障現(xiàn)狀進行了系統(tǒng)深入的研究，提出了當前大連市住房保障存在的問題，結合大連城市化的現(xiàn)狀，提出了相對應的解決問題的對策。為了切實地解決居民的住房問題，就要完善住房保障體系、建立和完善住房保障制度、加強立法、完善住房保障法律體系。

參考文獻：

[1] 盧有杰.全面分析城鎮(zhèn)住房保障制度[J].住宅與房地產(chǎn)業(yè)，2013（4）：24.

[責任編輯：蘭欣卉]