從財務角度審視商業地產行業的可持續發展

謝璐+王成方

摘 要：商業地產行業一直是國內的熱門話題，它與人民的利益息息相關，也對中國的經濟有著不容忽視的影響。本文從我國當前商業地產行業現狀出發，利用羅伯特·希金斯的可持續增長模型得出我國商業地產企業的實際增長率遠遠大于可持續增長率，可持續發展能力不足。同時，從融資、稅收政策和住房公積金政策等多角度分析了影響我國商業地產可持續發展的因素，并提出了相應的改進措施。

關鍵詞：商業地產;可持續發展;財務因素

一、引言

8月24日，為期兩天的2014亞布力中國企業家論壇夏季高峰會在鄭州閉幕。作為中國最大的商業地產開發企業的萬科集團董事長王石表示，商業地產市場的黃金時代已經結束，白銀時代到來。所謂黃金時代，指遍地是黃金，大家都能看得到，只要你肯彎腰，就能撿到;而白銀時代，則意味著你需要費工夫去尋找。作為中國商業地產界的領袖人物，王石的一字一言都備受關注，擲地有聲，能較大程度地反映出當前中國商業地產市場的發展現狀。這意味著中國的商業地產市場競爭將日益激烈，企業可持續發展能力將成為商業地產企業當前和未來發展所追求的核心目標。

2014年以來，國內各大中城市的樓市銷量下滑，價格止漲，業內普遍認為我國的商業地產行業進入了“下半場”，更有專家認為商業地產行業進入了下行通道，因此“拐點論”、“崩盤論”、“泡沫論”迭出，商業地產行業像雨像霧又像風。中國商業地產行業何去何從？未來的發展前景和大勢、走勢如何？

本文通過分析我國當前商業地產行業現狀，并運用企業可持續增長模型對我國商業地產行業的可持續發展能力和影響因素進行分析，此外還提出了提高我國商業地產行業可持續發展能力的相應對策，為我國商業地產企業未來發展道路指引方向。

二、中國商業地產市場現狀

1.總體情況

在過去的幾年里，我國商業地產行業迅速發展，商業地產價格不斷攀升，尤其是2007年，較高的漲幅使得普通居民難以承受，影響我國國民經濟的和諧發展。近幾年，在國家宏觀調控的影響下，房價的漲幅趨于平穩，但仍然居高不下。

2.我國商業地產行業可持續發展的能力

美國財務學家羅伯特·希金斯就公司增長問題和財務問題進行了深入的研究，提出了可持續增長模型。希金斯定義：可持續增長率是指在不需要耗盡財務資源的情況下，公司銷售所能增長的最大比率?？沙掷m增長率代表企業適宜的發展速度，實際增長率是企業現實的實際發展速度，兩者之間的差異代表實際與理想之間的差距（聶超穎，2008）。我們利用該模型來分析我國商業地產行業的可持續發展能力。萬科企業股份有限公司、保利商業地產（集團）股份有限公司和招商局地產控股股份有限公司是中國商業地產行業的龍頭企業，在中國商業地產行業具有代表性。我們選取了這三個企業，分別計算了這三個企業從2011年到2013年的實際增長率和可持續增長率。經過計算得知2011年到2013年，這三個企業的實際增長率均在30%—40%左右，而可持續增長率均在10%左右。2013年萬科企業股份有限公司的實際增長率為31.33%，可持續增長率為10.11%;保利商業地產（集團）股份有限公司的實際增長率為34.03%，可持續增長率為4.86%;招商局地產控股股份有限公司的實際增長率為28.74%，可持續增長率為9.48%?？梢?，這三大企業的實際增長率遠遠大于可持續增長率。因此可以推測中國商業地產企業的可持續發展能力不夠強。

三、影響我國商業地產企業可持續發展的各項財務因素

1.融資

資金是企業經濟活動的第一推動力、持續推動力。企業能否獲得穩定的資金來源、及時足額籌集到生產要素組合所需要的資金，對經營和發展都是至關重要的。商業地產行業作為資金密集型產業，其生產環節、流通環節、消費環節都需要金融業和健全的資金市場作為后盾，所以融資對于商業地產行業的可持續發展更是尤為重要。

然而近幾年來，雖然中國商業地產行業得到了迅猛地發展，但是與之相聯系的融資卻沒有跟上其發展腳步，我國商業地產金融發展還比較落后，與商業地產行業的迅速發展不相協調，阻礙了我國商業地產行業的可持續發展。目前，我國商業地產仍然主要依靠商業銀行貸款進行融資。銀行對商業地產貸款進行控制，往往使資金密集型的商業地產企業遭受資金短缺的困擾。同時，近幾年來中國政府出臺了一系列的商業地產宏觀調控政策，使銀行的商業地產貸款收緊，中國商業地產企業融資渠道問題顯得十分突出。因此，銀行貸款雖然支持商業地產行業逐漸發展壯大起來，但也在某種程度上阻礙了我國商業地產企業的可持續發展。商業地產企業應拓寬商業地產的融資渠道，掌握商業地產融資的多種模式。商業地產企業只有選擇了適合自身發展需要的融資方式，才能獲得充足的資金支持，擴大規模提高獲利能力，從而提高自己在商業地產市場上的競爭優勢，促進企業快速健康地發展。

2.稅收政策

（1）營業稅和企業所得稅

國家針對商業地產企業銷售住房征收營業稅和企業所得稅。提高兩稅的稅率會打擊商業地產企業向市場提供住房的積極性，也容易使得商業地產企業將這部分稅負轉嫁給消費者，增加消費者的購房負擔，將制約商業地產企業住房的交易行為。

（2）土地增值稅

土地增值稅是對納稅人轉讓商業地產土地取得的凈增值額征收的稅種，實行四級超額累進稅率。征收土地增值稅，主要是為了防止土地資源的過度開發，抑制商業地產的投機炒賣行為，從而抑制房價的過快增長，確實對商業地產行業的可持續發展作出了貢獻。但是，我國實行土地增值稅還不完善，存在諸多問題。一方面，由于商業地產企業成本項目繁多、土地增值稅計算過程復雜，許多稅務人員還沒有熟練掌握土地增值稅的稅收政策和計算方法，導致土地增值稅征管不到位，無法有效發揮其作用。另一方面，土地增值稅的稅負明顯高于其他稅種，給納稅人造成了負擔，再加上稅務機關對土地增值稅的稽查力度不足，使得很多商業地產企業采取各種手段來少納稅，偷稅漏稅現象嚴重。這些問題如果逐漸擴大，將會影響土地增值稅功能的發揮，使得土地增值稅形同虛設，影響商業地產行業的可持續發展，所以，必須完善土地增值稅。endprint

（3）房產稅

隨著社會經濟的不斷發展，現行的房產稅已經出現了越來越多的弊端。房產稅的征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。但是隨著近幾年國家對農村的大力扶持，農村生活水平不斷提高，不少農村的經濟標準和城鎮已經十分接近，不對農村征收房產稅則逐漸有失公平，還抑制了國家財政收入的增長。

3.住房公積金政策

住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。我國從1991年起開始實行住房公積金制度，其目的是為了解決職工住房困難的問題。自住房公積金建立以來，確實發揮了較大的作用，推動了住房分配貨幣化改革，引導城鎮居民住房消費，加快了我國住房的建設，改善了我國居民的住房條件。

但是，近幾年來，現有的住房公積金政策因無法適應目前購房環境的變化而帶來了各種矛盾。首先，相比房價的不斷上漲，公積金貸款額度卻明顯偏低，對于很多低收入甚至中等收入的家庭來說，僅僅依靠工資和公積金貸款還是很難購置住房。買不到房，就用不到公積金，公積金逐漸成了“擺設”。其次，在實際操作中，公積金鏈條非常復雜，涉及職工、單位、中介機構、管理中心、經辦銀行、地方政府、監管部門等多方關系，使得不少地方公積金出現了提取難的問題，甚至還因此催生了公積金代取業務，代取公積金的中介機構從中收取高額的傭金，嚴重擾亂了市場經濟的秩序。同時，住房公積金實行屬地化封閉管理，地區間的資金無法調劑使用，導致部分地區有錢無貸，呈現存量資金浪費，貶值矛盾突出，而部分地區有貸無錢，資金使用緊張，流動性風險日益凸顯（侯學良，王凱，2008）。再次，住房公積金的監管出現了問題，不少地方公積金中心的管理人員通過偽造個人購房需要提取的相關憑證等手段，違法將住房公積金提取出來，或中飽私囊，或將住房公積金借給商業地產開發商賺取收益。

四、提高我國商業地產企業可持續發展能力的措施

1.開展多渠道融資，創新融資

目前商業地產金融市場資金來源以銀行信貸為主，結構較為單一，商業地產企業應拓寬融資渠道，創新融資方式，完善資金結構。例如，大力開展商業地產信托融資，增強融資的靈活性;鼓勵發展商業地產債券市場，向社會發行債券，同時也可以給予購買債券者購房上的優惠，在債券到期時轉為購房的預付款，或者給予購房折扣優惠（王鐵軍，2008）;積極引導國外資金進入商業地產融資市場，借鑒國外新型的融資方式等。

2.進行合理的納稅籌劃

（1）選擇納稅籌劃的重點稅種

商業地產開發企業生產經營過程中涉及稅種較多，對特定企業而言，每個稅種的納稅籌劃空間是不一樣的，應當選擇納稅籌劃空間比較大的稅種作為納稅籌劃的主導稅種，同時，還要考慮我們所選擇的主導稅種的籌劃方法對相關稅種的拉動效應、納稅籌劃所引起的成本費用變化，核算籌劃成本，綜合考核企業的節稅效果（劉玉章，2009）。

（2）利用稅收優惠政策進行納稅籌劃

納稅籌劃以遵守稅收法規為前提，企業也應該研究稅收優惠政策并加以利用（劉玉章，2009），因為國家制定稅收優惠政策是以可持續發展戰略為導向的，國家也鼓勵企業利用稅收優惠減輕稅負。企業利用稅收優惠進行納稅籌劃，有利于企業減少稅費支出、合理配置資源，促進企業的可持續發展。

3.完善住房公積金政策

完善住房公積金政策，要改進住房公積金提取、使用和監管機制?？梢越⒆》抗e金銀行，實現公積金管理從“行政化”向“金融化”的轉變。一方面，能解決公積金提取難的問題，還能有效解決住房公積金的流動性問題，突破公積金的地域限制，實現公積金的跨區域配置;同時，將公積金存放在銀行還能防止資金貶值的風險。另一方面，能弱化公積金管理的行政權力，強化住房公積金的內部監管制度，切斷權力人員利用住房公積金牟取私利的行為。還可以建立網上自助辦理住房公積金提取的系統，實現住房公積金的電子化服務，減少公積金提取鏈條，提高公積金的提取效率。

4.開展多元化經營，提高企業競爭力

去年，萬科提出戰略轉型，由住宅產品提供商向城市配套服務商轉變。除涉足商業地產外，萬科也已大手筆進軍旅游度假項目。不止是萬科，近年來，越來越多的商業地產企業開始了多元化轉型。這也將是商業地產企業未來的發展之路。開展多元化經營有助于在傳統商業地產業務的基礎上培養新的收益增長點。商業地產企業可以在開展傳統商業地產業務的基礎上，結合教育、健康、商務出行、消費休閑等多個領域展開經營，滿足消費者的多元化需求。如建立旅游休閑住宅，因為隨著人們收入水平的提高以及假期時間的增多，去外地或者城郊旅游已經成為人們生活中必不可少的休閑方式;出租廉租公寓，滿足那些外地人員以及付不起昂貴租賃費用的人們的需求。

參考文獻：

[1]聶超穎.淺析可持續增長率與實際增長率[J].商業文化，2008，（7）.

[2]侯學良，王凱.我國住房公積金制度的若干問題及其相關對策與建議[J].建筑經濟，2008，（5）.

[3]王鐵軍.中國房地產融資20種模式與成功案例[M].中國金融出版社，2008.

[4]劉玉章.房地產企業財稅操作技巧[M].機械工業出版社，2009.endprint