成都市廉租房建設應用PPP融資模式的風險研究

劉亮+朱雙穎

摘要： 當前成都市廉租房項目建設中存在融資難問題，探析廉租房建設中引入國外基礎設施建設中常用的PPP融資模式。政府通過長期合同協議邀請私營部門參與項目融資、施工和運營。對于政府來說，投資更為經濟，可以將一部分風險轉移給私營部門。對于私營部門來說，通過投資和管理風險獲取收益。文章采用模糊綜合評價法對成都市廉租房采用PPP融資存在風險進行分析，為政府廉租房融資提供一條新的思路。

關鍵詞： 廉租房；PPP融資模式；模糊綜合評價；風險分析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）34-0015-03

0 引言

我國保障性住房主要包括經濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房四類，它們為中低收入家庭提供了基本住房保障。其中廉租房制度是中國住房保障體系中重要的組成部分，對于滿足城鎮住房弱勢群體的基本生活保障起到巨大作用。

2014年全國城鎮保障性住房建設的目標任務是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，其中棚戶區改造370萬套以上。但是各地的保障房建設“資金鏈條”時常處于緊繃之中。成都市成華區、青羊區、邛崍市等地在建近萬套保障性住房，四個項目在2015年前全部建設完成。其中成華區賴家店3號地塊保障性住房建設項目擬建廉租房500套，成華區賴家店4號項目擬建廉租房300套，邛崍市臨崍鎮擬建廉租房60套，擬建廉租房共計860套。保障房融資機制創新、融資渠道拓寬是當前擺在成都市政府面前的一大問題。

本文提出在成都市廉租房建設中引入國外基礎設施建設廣泛采用的PPP融資模式從而改善融資難問題，分析采用PPP融資模式存在的主要風險，運用模糊綜合評價方法對七種風險進行分析，研究成都市廉租房運用PPP融資風險發生的可能性和風險的重要程度。

1 廉租房

廉租房是保障性住房的一種，指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。[1]自1998年以來，我國頒布《關于進一步深入城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》等一系列政策，對于國內廉租房的目標人群、申請要求和審核管理等方面做出了明確的規定。

2 PPP融資模式

PPP（Public-Private Partnerships）即公私合作伙伴關系，又稱公私合作制，指政府公共部門與私人部門建立起來的一種長期合作關系。在這種合作關系下，政府公共部門與私人部門發揮各自的優勢來提供公共服務、共擔風險和分享收益。[2]PPP模式通常有以下兩種理解。廣義的PPP模式是指建造—運營—轉讓（BOT）、設計—建造（DB）、設計—建造—經營（DBO）等項目融資模式的總稱，只是不同的模式項目所有權經營權、私人機構參與程度以及風險利潤分配不同。狹義的PPP模式是以上這些特許經營方式的變體或者延生，以上這些融資模式政府并不實際參與，PPP模式更體現了政府的參與性與合作性。[3]

3 風險識別

傳統的保障性住房融資主要從五方面著手解決資金問題：一是用好土地出讓凈收益；二是充分利用住房公積金增值收益；三是積極引導保險資金參與；四是通過配建手段籌集房源和資金；五是設法降低土地成本。但是總體看來與目前巨大的資金需求相比不匹配。住建部等部門近期發布《關于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知》，提出民間資本可通過直接投資、參股、委托代建等多種方式參與保障性安居工程建設，按規定或合同約定的租金標準、價格面向政府核定的保障對象出租、出售，并明確了一系列支持政策。在國外，將PPP融資模式廣泛運用于大型基礎設施建設項目中取得了較好的效果。面對建設資金緊缺、融資難的問題，可以嘗試在廉租房建設中運用PPP融資。

成華區賴家店3號廉租房建設項目就是目前成都市在建保障性住房項目之一，項目位于成華區保和鄉東升村4組規劃紅線范圍內。該項目建設擬建保障性住房3292套，其中公共租賃房2592套，廉租房500套，經濟適用房200套，總建筑面積197600平方米。估算項目總投資72210.86萬元。其中工程費用55578.03萬元，其他費用10883.20萬元，預備費用3107.13萬元，建設期利息2642.50萬元。成都城投地產有限公司嘗試運用PPP融資，除了采用傳統的出讓土地收益、保險等融資方式外，通過發行股票和債券等進行籌資。

一個復雜的PPP融資項目從項目立項、融資、稅收、施工細節到簽署協議等方面都面臨各種風險，并且在整個項目過程中風險的性質不斷變化。從開發階段到施工階段，項目將增加更多種類的風險。

對于成都市成華區賴家店3號廉租房項目來說，至少有七種風險：建造風險、運營風險、財政風險、法律風險、政治風險、金融風險和其他風險，具體的風險及風險因素如表1所示。

4 成都市廉租房模糊綜合評價風險分析

模糊綜合評價是以模糊分析為基礎，應用模糊分析的方法對研究對象，按照給定的條件對受到多個因素影響的事物的優劣進行全面評比、判定的一種多因素決策方法。[4]根據成都市成華區賴家店3號廉租房項目的七種風險，運用模糊綜合評價法進行風險分析如下：

①確定評價指標集

U={U1，U2，U3，U4，U5，U6，U7}

=（0.25，0.25，0.2，0.1，0.1，0.05，0.05）

②設定評語集

設評語集為V={V1，V2，V3，V4，V5}={10，8，6，4，2}，其中V1 表示風險很高，V2表示風險較高，V3表示風險一般，V4表示風險較低，V5表示風險很低。

③建立權重集

確定權重值的方法有層次分析法、專家評分法、隸屬函數法等。本文采用專家評分法對七種風險的二級指標權重進行打分如下：

W1=（0.25， 0.15，0.25， 0.1， 0.1， 0.15）；

W2=（0.25， 0.15，0.1， 0.1， 0.25， 0.15）；

W3=（0.15， 0.15， 0.3， 0.1， 0.2，0.1）；

W4=（0.2，0.3，0.2，0.3）；

W5=（0.25， 0.15，0.15， 0.1， 0.1， 0.25）；

W6=（0.3， 0.4， 0.3）；

W7=（0.4， 0.2， 0.4）

④確定7個隸屬度矩陣

⑤計算一級指標的模糊綜合評價矩陣Si=Wi×Ri：

⑥計算一級指標的綜合評判[5]：

W=（U1，U2，U3，U4，U5，U6，U7）=（0.25，0.25，0.2，0.1，0.1，0.05，0.05）

A=W×S=（0.1505，0.205，0.229，0.2255，0.19）

⑦評價的最終得分及分析

成都市廉租房PPP融資風險最后可能分值為[6]

F=A×V=（0.1505，0.205，0.229，0.2255，0.19）×108642=5.801

F1=5.51； F2=6.15； F3=4.76； F4=6.84； F5=6.99； F6= 4.714； F7=3.93

因此，采用模糊綜合評價方法的成都市廉租房PPP融資風險發生的分值為5.801，風險發生的幾率略高，其中，建造風險、運營風險、法律風險和政治風險重要性較高，財政風險、金融風險和其他風險的重要性較低，可以嘗試在成都市廉租房融資中采用PPP融資模式，有針對性地預防重點風險。

5 風險應對

從以上風險評價可以看出，成都市廉租房建設運用PPP融資模式風險略高，但不失為廉租房融資的新渠道，存在一定的可行性和操作性。在主要的七種風險中，要重點規避建造風險、運營風險、法律風險和政治風險。為了更好地發揮PPP融資在成都市廉租房建設中的作用，應當做到：

①規范國內PPP融資的相關法律法規和準入制度，制定明確的政府機構與私營機構在PPP融資項目中的責任分擔辦法，建立專門機構對成都市運營的PPP融資項目進行全過程的監督管理，降低項目在實施過程中的風險，在宏觀上做好PPP融資項目的管理和協調工作，防患于未然。

②在實施的PPP融資項目中，針對發生可能性較大的建造風險、運營風險、法律風險和政治風險，要重點觀察和提前有效防范。在項目建設過程中，針對工程設計不當、工程設計變更、建造成本超支、工期延誤等問題，政府機構要與承包商和設計院之間建立完善的合同，做好項目施工的全過程控制和管理。在項目運營過程中，PPP融資項目公司要做好項目的運營和維護工作，政府在特許經營權協議中明確細致的管理條款和辦法。在廉租房項目實施PPP融資的過程中，還要注意符合當地政策、法律和行業的規定，讓PPP項目有良好的運營環境，還要有效降低第三方違約或項目公司破產等不良情況發生，做好PPP項目在實施期間的宏觀管理工作，有效降低項目面臨的風險。

成都市廉租房項目采用PPP融資模式可以降低政府融資的資金負擔，另一方面政府同時通過特許權協議有效地推動私營機構參與建設。PPP融資模式對于成都市廉租房項目建設具有廣泛的前景。

參考文獻：

[1]楊斯綺.廉租房保障體系中的政府責任研究[D].上海：上海交通大學國際與公共事務學院，2011.

[2]吳文生.PPP融資模式在我國廉租房建設中的應用中南財經政法大學[J].建筑經濟，2009（6）：38-41.

[3]何濤.基于PPP模式的交通基礎設施項目風險分擔合理化研究[D].天津：天津大學，2011.

[4]彭亮.Groupon模式下團購網站消費者信任度的模糊綜合評價[J].企業經濟，2011（2）：85-88.

[5]葉珍.基于AHP的模糊綜合評價方法研究及應用[D].廣州：華南理工大學自動化科學與工程學院，2010.

[6]王建波，等.基于模糊綜合評價的廉租房PPP項目融資風險分析[J].青島理工大學學報，2011（3）：101-106.

[7]DARRIN GRIMSEY， MERVYN K. LEWIS. Evaluating the risks of public private partnerships for infrastructure projects[J].International Journal of Project Management，2002，20（3）：107-118.

[8]ELIZABETH FIFE，LAURA HOSMAN，FRANCIS PEREIRA. The “intermediary”in public private partnerships for ICT projects in developing economies[J].PTC08 Proceedings，2008，30（1）：1-14.

W1=（0.25， 0.15，0.25， 0.1， 0.1， 0.15）；

W2=（0.25， 0.15，0.1， 0.1， 0.25， 0.15）；

W3=（0.15， 0.15， 0.3， 0.1， 0.2，0.1）；

W4=（0.2，0.3，0.2，0.3）；

W5=（0.25， 0.15，0.15， 0.1， 0.1， 0.25）；

W6=（0.3， 0.4， 0.3）；

W7=（0.4， 0.2， 0.4）

④確定7個隸屬度矩陣

⑤計算一級指標的模糊綜合評價矩陣Si=Wi×Ri：

⑥計算一級指標的綜合評判[5]：

W=（U1，U2，U3，U4，U5，U6，U7）=（0.25，0.25，0.2，0.1，0.1，0.05，0.05）

A=W×S=（0.1505，0.205，0.229，0.2255，0.19）

⑦評價的最終得分及分析

成都市廉租房PPP融資風險最后可能分值為[6]

F=A×V=（0.1505，0.205，0.229，0.2255，0.19）×108642=5.801

F1=5.51； F2=6.15； F3=4.76； F4=6.84； F5=6.99； F6= 4.714； F7=3.93

因此，采用模糊綜合評價方法的成都市廉租房PPP融資風險發生的分值為5.801，風險發生的幾率略高，其中，建造風險、運營風險、法律風險和政治風險重要性較高，財政風險、金融風險和其他風險的重要性較低，可以嘗試在成都市廉租房融資中采用PPP融資模式，有針對性地預防重點風險。

5 風險應對

從以上風險評價可以看出，成都市廉租房建設運用PPP融資模式風險略高，但不失為廉租房融資的新渠道，存在一定的可行性和操作性。在主要的七種風險中，要重點規避建造風險、運營風險、法律風險和政治風險。為了更好地發揮PPP融資在成都市廉租房建設中的作用，應當做到：

①規范國內PPP融資的相關法律法規和準入制度，制定明確的政府機構與私營機構在PPP融資項目中的責任分擔辦法，建立專門機構對成都市運營的PPP融資項目進行全過程的監督管理，降低項目在實施過程中的風險，在宏觀上做好PPP融資項目的管理和協調工作，防患于未然。

②在實施的PPP融資項目中，針對發生可能性較大的建造風險、運營風險、法律風險和政治風險，要重點觀察和提前有效防范。在項目建設過程中，針對工程設計不當、工程設計變更、建造成本超支、工期延誤等問題，政府機構要與承包商和設計院之間建立完善的合同，做好項目施工的全過程控制和管理。在項目運營過程中，PPP融資項目公司要做好項目的運營和維護工作，政府在特許經營權協議中明確細致的管理條款和辦法。在廉租房項目實施PPP融資的過程中，還要注意符合當地政策、法律和行業的規定，讓PPP項目有良好的運營環境，還要有效降低第三方違約或項目公司破產等不良情況發生，做好PPP項目在實施期間的宏觀管理工作，有效降低項目面臨的風險。

成都市廉租房項目采用PPP融資模式可以降低政府融資的資金負擔，另一方面政府同時通過特許權協議有效地推動私營機構參與建設。PPP融資模式對于成都市廉租房項目建設具有廣泛的前景。

參考文獻：

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[5]葉珍.基于AHP的模糊綜合評價方法研究及應用[D].廣州：華南理工大學自動化科學與工程學院，2010.

[6]王建波，等.基于模糊綜合評價的廉租房PPP項目融資風險分析[J].青島理工大學學報，2011（3）：101-106.

[7]DARRIN GRIMSEY， MERVYN K. LEWIS. Evaluating the risks of public private partnerships for infrastructure projects[J].International Journal of Project Management，2002，20（3）：107-118.

[8]ELIZABETH FIFE，LAURA HOSMAN，FRANCIS PEREIRA. The “intermediary”in public private partnerships for ICT projects in developing economies[J].PTC08 Proceedings，2008，30（1）：1-14.

W1=（0.25， 0.15，0.25， 0.1， 0.1， 0.15）；

W2=（0.25， 0.15，0.1， 0.1， 0.25， 0.15）；

W3=（0.15， 0.15， 0.3， 0.1， 0.2，0.1）；

W4=（0.2，0.3，0.2，0.3）；

W5=（0.25， 0.15，0.15， 0.1， 0.1， 0.25）；

W6=（0.3， 0.4， 0.3）；

W7=（0.4， 0.2， 0.4）

④確定7個隸屬度矩陣

⑤計算一級指標的模糊綜合評價矩陣Si=Wi×Ri：

⑥計算一級指標的綜合評判[5]：

W=（U1，U2，U3，U4，U5，U6，U7）=（0.25，0.25，0.2，0.1，0.1，0.05，0.05）

A=W×S=（0.1505，0.205，0.229，0.2255，0.19）

⑦評價的最終得分及分析

成都市廉租房PPP融資風險最后可能分值為[6]

F=A×V=（0.1505，0.205，0.229，0.2255，0.19）×108642=5.801

F1=5.51； F2=6.15； F3=4.76； F4=6.84； F5=6.99； F6= 4.714； F7=3.93

因此，采用模糊綜合評價方法的成都市廉租房PPP融資風險發生的分值為5.801，風險發生的幾率略高，其中，建造風險、運營風險、法律風險和政治風險重要性較高，財政風險、金融風險和其他風險的重要性較低，可以嘗試在成都市廉租房融資中采用PPP融資模式，有針對性地預防重點風險。

5 風險應對

從以上風險評價可以看出，成都市廉租房建設運用PPP融資模式風險略高，但不失為廉租房融資的新渠道，存在一定的可行性和操作性。在主要的七種風險中，要重點規避建造風險、運營風險、法律風險和政治風險。為了更好地發揮PPP融資在成都市廉租房建設中的作用，應當做到：

①規范國內PPP融資的相關法律法規和準入制度，制定明確的政府機構與私營機構在PPP融資項目中的責任分擔辦法，建立專門機構對成都市運營的PPP融資項目進行全過程的監督管理，降低項目在實施過程中的風險，在宏觀上做好PPP融資項目的管理和協調工作，防患于未然。

②在實施的PPP融資項目中，針對發生可能性較大的建造風險、運營風險、法律風險和政治風險，要重點觀察和提前有效防范。在項目建設過程中，針對工程設計不當、工程設計變更、建造成本超支、工期延誤等問題，政府機構要與承包商和設計院之間建立完善的合同，做好項目施工的全過程控制和管理。在項目運營過程中，PPP融資項目公司要做好項目的運營和維護工作，政府在特許經營權協議中明確細致的管理條款和辦法。在廉租房項目實施PPP融資的過程中，還要注意符合當地政策、法律和行業的規定，讓PPP項目有良好的運營環境，還要有效降低第三方違約或項目公司破產等不良情況發生，做好PPP項目在實施期間的宏觀管理工作，有效降低項目面臨的風險。

成都市廉租房項目采用PPP融資模式可以降低政府融資的資金負擔，另一方面政府同時通過特許權協議有效地推動私營機構參與建設。PPP融資模式對于成都市廉租房項目建設具有廣泛的前景。

參考文獻：

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[6]王建波，等.基于模糊綜合評價的廉租房PPP項目融資風險分析[J].青島理工大學學報，2011（3）：101-106.

[7]DARRIN GRIMSEY， MERVYN K. LEWIS. Evaluating the risks of public private partnerships for infrastructure projects[J].International Journal of Project Management，2002，20（3）：107-118.

[8]ELIZABETH FIFE，LAURA HOSMAN，FRANCIS PEREIRA. The “intermediary”in public private partnerships for ICT projects in developing economies[J].PTC08 Proceedings，2008，30（1）：1-14.