房價還有多少下跌空間

艾經緯

房價下跌，地產商肯定是哭，購房者肯定是笑，下跌多少會是地產商的承受能力？購房者當然希望房價越低越好。然而，房價會跌多少呢？這很難說，但我們不妨可以從地產商的行為中管窺一斑。

房價會跌多少，其實第一步應該著眼于地產商能降多少，畢竟地產商還是掌握著相當大的主動權。有媒體發現，前期幾份上市公司公告以及近期的半年報泄露了地產商的容忍度。

5月下旬，上市公司中天城投在再融資說明公告中，對于房價變動對項目效益進行了測算。

中天城投假設一項目最終銷售均價在正負15%范圍內變化時，測算的結果是，當金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實現盈利；當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現盈虧平衡。

類似的還有萊茵置業，該公司對旗下的楓郡項目進行了可行性研究報告，其項目類型主要為住宅，預測的住宅平均銷售價格為10314元/平方米。測算結果顯示，當項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為6.39%，仍可實現盈利，當項目銷售均價下降23.22%時，項目將達到盈虧平衡。

也就是說，一般地產商的降價容忍幅度在15%～30%，保本是最起碼的。

但需要說明的是，項目效益測算是動態的，是預計售價變動對利潤的影響，涉及兩個方面：成本和售價。從成本來講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產項目來說，各個成本環節都不一致，回款情況也難以把控，再加上項目之間的價格受到地段、設計等方面影響，也會存在差異。

當然，不同的地產商市場策略不一樣，有些希望周轉率高，因而低毛利出手也是很有可能的，某大型地產商內部關于樓盤毛利率的測算和實際統計報告顯示，有些樓盤毛利率甚至不足1%，很讓人驚訝，比賣白菜還要低得多。

所以，鑒于各家地產商具體情況，降價容忍各有差異。

根據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院的研究報告，2013年，滬深及內地在港上市的房地產公司毛利率均值分別為34.54%、33.27%。也就是說，在保持盈虧平衡前提下，地產商平均降價三成還是能勉強挺過去的。

此外，根據巴克萊銀行的研究報告，國內大型地產商的凈利潤率在14%左右。

上述是地產商在遭遇市場寒冬時，所能主動接受的降價范圍，但現實中，很多中小地產商已經挺不住了，這時也就不是你愿不愿意降價的問題，而是必須得降的問題，而且為了保證現金流，割肉都上演了。

就地區而言，2014年4月杭州超過20個樓盤降價，這股降價潮已沖擊到別墅等高端物業，某400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元，較于此前售價，相當于打了對折。

還有個典型的地區，2014年6月根據相關統計，廣州番禺在售樓盤數量為55個，降價盤占據近三成，有17個之多。

在價格“大跳水”的名單中，最讓人咋舌的當數全國總價地王項目亞運城 。端午小長假，亞運城山海灣推出70余套特價單位，報價9800元～12500元/平方米。

另一個賺足眼球的樓盤則是華南板塊的萬科歐泊，房價一跌跌回2012年。端午假期前一個周末，該盤推出B5棟新貨，報價15000元～16000元/平方米，與3、4月的開盤價相比，足足降了5000元～6000元/平方米。

以地產商為例，雅居樂應該是最慘的。雅居樂在2010年以5.25億元拿下佛山一商住用地，樓面地價高達7121元/平方米，成為當年區域單價“地王”。2014年5月，雅居樂佛山地王項目對外銷售資料顯示，以9字頭的售價對外出售，甚至部分特價單位僅8000多元/平方米，相比去年最高的價位幾乎折一半。此外，雅居樂位于常州、成都等多地的項目也出現大幅度的降價。

對于房價會跌多少，筆者沒能找到一個好的研究方法，而且房價各城市之間差異較大，也沒有很好的衡量指標，單純看70個大中城市新建商品住宅價格指數的話，老百姓肯定又要笑話的，統計指數離現實太遙遠了。

有些投行預測了，我們看看。渣打銀行中國首席經濟學家王志浩2014年6月表示，估計會有一些城市出現硬著陸，像溫州或者是鄂爾多斯那樣，房價跌50%以上，估計有10～20個城市會發生這種情況。

再看下海外，當年日本泡沫經濟造成房價下跌，日本上世紀50年代以后房價一直上漲，而上世紀90年代泡沫破裂之后下降幅度超過60%，甚至很多房子價格下跌90%；美國次貸危機的前期，房價也一直漲，危機爆發后大幅下降40%多。

摘自《第一財經日報》endprint