論我國不動產物權登記之效力

朱慧敏

西南政法大學民商法學院 重慶 401120

論我國不動產物權登記之效力

朱慧敏

西南政法大學民商法學院 重慶 401120

不動產物權登記制度是物權法中的一項基本制度，在不動產的流通中起著維系交易安全等重要作用。不動產物權的登記效力各國規定不盡相同，所依據的理論基礎大相徑庭。本文通過剖析當今世界兩種主要的登記效力模式，對比分析我國現行法律法規所采納的登記生效主義與登記對抗主義并存的立法模式，同時對我國目前不動產物權登記效力模式的完善提出相關建議。

不動產物權；登記效力；登記生效主義；登記對抗主義Review on the register efficiency of the property right of real estate

The property right of real estate； Register efficiency； Conditions of being valid； Rivalry conditions

一．不動產物權登記效力概述

不動產，是相對動產而言，“依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經濟價值的有體物”。[1]不動產往往具有本身價值巨大、一經移動就會破壞其價值等區別于動產的特點，勢必要求其上的權利狀態通過公示使其物權的變動可以從外部查知的方式表現出來，以此平衡權利人與第三人之利益。

不動產物權登記的效力，是指“登記這一法律事實對當事人的不動產物權所施加的實際作用。”[2]也就是關于登記的法律效果。就不動產物權登記所產生的效力，主要有以法國和日本為代表的登記對抗效力，以德國、瑞士、我國臺灣為代表的登記生效效力。

不動產物權登記的效力是以公示公信原則為核心。通過公示，使其不動產物權具有公信力。公信力包含兩個內容：其一，記載于不動產登記簿的人推定為該不動產的權利，除非有相反證明。又稱為“權利的正確性推定效力”。其二，凡善意信賴公示的表象二為一定的行為，在法律上應當受到保護，保護的方式就是承認此行為所產生的物權變動的效力。又稱為“善意保護效力”。

二．不動產物權登記效力的兩種主要模式

（一)登記對抗主義下的不動產物權登記效力

登記對抗主義，指的是不動產物權的變動，依當事人間的合意即產生法律效力，但是非經登記，不能對抗第三人的體例。此立法體例以法國和日本為代表。

“登記對抗主義是所有權觀念化的體現，即所有權是一種純粹觀念性的東西，只要有單純的、諾成性的合意就足以使其發生移轉。”[3]以法國為代表的登記對抗主義在財產權上并不嚴格區分物權和債權，遵循意思主義，當事人通過真實的意思表示變動物權，而登記才可對抗第三人是法律在當事人與第三人利益間選擇的結果。通過登記進行公示的客體是債權契約，而非權利之公告。在登記對抗主義體例下，物權的變動通過當事人之間的意思表示即可完成，只是未經登記，其權利不具有對抗善意第三人之效力。換言之，權利人的權利有瑕疵——本是具有支配性、排他性的物權，因為未登記的事實，而導致在面對善意第三人時失去了排他的效力。但這并不意味著物權由此轉變為相對權，除卻善意第三人，權利人的權利依舊可以對抗不特定的第三人。其目的是為保護善意第三人的期待利益。如果第三人明知或者應當知道時，則權利人的權利依舊可以對抗第三人，此時沒有保護第三人利益之必要。

簡言之，以法國為代表的登記對抗主義是以意思主義為原則，以對抗要件為例外。從財產權劃分上看，法國不嚴格區分物權和債權體系，物權體系與債權體系往往適用一套交易規則；從登記客體上看，僅是公告債權契約，并非權利的公告；從登記效力上看，登記后的權利權能完整，而未登記的權利不能對抗善意第三人。登記對抗主義體例承認沒有對抗力的物權。

（二)登記生效主義下的不動產物權登記效力

登記生效主義，指不動產物權的變動除了當事人間的合意外，還要進行登記。非經登記，不僅不能對抗第三人，而且在當事人間也不發生效力。此體例以德國、瑞士為代表。

以德國民法體系為研究對象，德國財產法理論體系是建立在區分物權和債權的基礎上形成的民法財產二分體系，并嚴格區分物權行為和債權行為，在物權行為理論的基礎上創設物權形式主義的物權變動模式。

物權行為，是以物權合意為要件的一種單獨類型的法律行為。在含有給與要素的物權行為，是否以原因存在為要件，又可以分為有因的物權行為和無因的物權行為。有因和無因的區別在于物權行為效力是否已債權行為生效為基礎，前者要求債權行為生效的基礎上再為之物權變動的意思表示，而后者物權行為獨立于債權行為，不因債權行為是否有瑕疵而效力受損。德國采納的是無因的物權行為，其不動產物權變動的結構為“債權行為+物權行為+登記申請+登記同意+登記記載”。物權行為僅以物權變動的意思表示為成立要件，是申請不動產五物權登記的前置要件——物權合意；而瑞士則是采取有因的物權行為，其不動產物權變動的結構為“債權行為+登記申請+登記記載”，其中登記申請是物權行為，受債權行為效力的影響。[4]

在簡述了登記生效主義的核心——物權行為理論，為后面探討我國不動產物權登記制度的選擇與構建提供了理論基礎。

三．我國不動產物權登記的效力

（一）我國目前不動產物權的登記效力

1．以登記生效主義為主的不動產物權登記效力

根據我國《物權法》第9條第1款之規定以及第14條之規定，我國不動產物權的登記效力以登記生效主義為主，以登記對抗主義為輔。本文不對部分不動產物權原始取得無需登記的情形展開討論。

對比德國的登記生效主義是建立在物權和債權的區分基礎上的財產法二分體系，我國對于物和債的關系，也能從立法中找到依據，即我國《物權法》第15條規定的物權區分原則。可見，我國吸取了德國民法典的物權行為理論，區分債權行為與物權行為，以此為基礎。物權變動發生效力需要具備以下兩個要件：⑴當事人之間達成債權合意；⑵登記。其中債權合意包含了物權合意，我國沒有獨立的物權行為。[5]可見登記是不動產物權變動的生效要件。在此，不動產物權登記具有以下幾個效力：物權變動的根據效力、物權公示效力、權利正確性推定效力、善意保護效力、警示效力與監管效力。[6]

2．采登記對抗主義的幾種不動產物權

⑴土地承包經營權。土地承包經營權采登記對抗主義，對此有的學者列出以下幾點理由：首先，我國農村地區基本上屬于熟人社會，人們大多無需通過公示方式即可得知土地上的權利狀態，這就減少了以登記作為物權公之必要；其次，農村地區尚無完善的土地登記制度，制度缺乏物質基礎，難以實施；再次，如果以登記為生效要件，導致程序復雜化，家中農民負擔。[7]

⑵地役權。對于我國《物權法》對地役權采納登記對抗主義，持贊成意見的學者認為“地役權主要發生在兩個權利人之間，一般不涉及第三人，在發生第三人侵害土地權利的情況下，主要是對土地使用權的侵害，不涉及地役權的侵害，即使不登記，也不影響當事人的權屬”[8]反對的學者則認為“一個不具有對抗效力的地役權，和因地役權合同所生的債權無實質差別”，[9]不利于對地役權人予以保護。

⑶宅基地使用權。對于宅基地使用權的變動要件，我國物權法未做具體規定，只是說明其屬于“法律另有規定”的范疇。根據我國土地管理法第62條第3款之規定：“農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第44條的規定辦理審批手續。”以及我國《物權法》第155條之規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”筆者認為，宅基地使用權的設立采取的是登記生效效力，而宅基地使用權的轉讓或消滅則采取的是登記對抗效力。首先，農村村民的宅基地使用權只有經政府審核和批準才可取得，對于政府的審核和批準行為屬于行政許可行為，而登記行為本身也具有行政行為的性質，嚴格的審批程序目的就在于對宅基地使用權進行管理，因此需要對宅基地使用權進行登記以方便管理，即筆者認為登記行為應以包含在政府的審核和批準程序之中了。其次，《物權法》155條后半段中對于宅基地使用權的轉讓或消滅，只是強調應當辦理變更登記或者注銷登記，并未做出若不登記則不發生物權變動效力的嚴格規定，推測宅基地使用權的變動若不登記原則上不具有對抗力。

（二）我國不動產物權登記制度的完善

1．我國不動產物權登記效力之缺陷

我國不動產物權登記制度采納了登記對抗主義和登記生效主義兩種立法體例。但是這兩種立法體例所依據的基本原理具有很大差別。前者不嚴格區分債權行為和物權行為，在意思主義的基礎上確立登記對抗要件。后者是建立在以財產權物、債二分化的前提下，在創立了物權行為理論的基礎上采用物權形式主義。而我國在財產權的劃分上吸收了德國的財產權二分法，承認物權行為理論的同時也引進了登記對抗主義的立法體例，極易造成混亂。具體有以下幾點考慮：

⑴對于不同的不動產物權變動的登記效力采取區別對待，即部分采用登記生效主義，部分采用登記對抗主義，對于權利人來說并不公平。最明顯之處便在于同是用益物權的建設用地使用權和土地承包經營權，前者非經登記不能生效，而后者非經登記不具對抗力。

⑵登記對抗主義立法體例與登記生效主義立法體例存在內在沖突。我國在承認物權行為理論的基礎上，又認為債權行為的有效即可變動物權，容易導致民法體系的混亂。如我國《擔保法》第41條之規定顯然是將登記作為抵押合同的生效要件，債權合意與物權合意想融合，債權行為與物權行為混為一談，與《物權法》第9、15條規定相背。

2．我國不動產物權登記效力模式進一步的完善

由于登記對抗主義模式與登記生效主義模式在邏輯上存在著本質上的差別，會導致我國民法體系的混亂，我國既已嚴格區分物權和債權，那么對于不動產物權便應統一采用登記生效主義模式予以貫徹。既便于國家對不動產進行有效管理、稅收，也利于維系不動產交易安全，使登記更具公信力。對于我國未來不動產物權登記制度之構建，具體為以下幾點建議：

第一，在承認物權行為理論的基礎上，對于物權行為之效力是否因債權行為有瑕疵而受影響做出統一的規定，而非是散見于各個法律之中，規定不一，對因非法律行為引起的物權變動作出例外規定。以及對于物權行為的構成本身究竟是由物權變動的合意與登記或交付相結合構成還是物權變動的合意本身即構成物權行為，登記或交付僅是物權行為外的以外的法律事實，進行細分。

第二，統一不動產物權登記法。如我國《擔保法》第41條規定：“……，抵押合同自抵押登記之日起生效。”而城市房地產管理法第31條則規定：“房地產抵押合同自抵押抵押登記之日起生效。”以及《物權法》第15條之規定：“……；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”兩相矛盾，極易導致同案不同判，影響社會秩序的穩定。

第三，登記時以實質審查為主。由于不動產登記機關的物權登記將會產生公信力，因此對于登記于不動產登記簿冊的事實應當能夠真實反映當事人之間的物權變動關系。[10]

四．結語

我國不動產物權登記效力是采用了登記對抗主義和登記生效主義并存的模式——以登記生效主義為主，以登記對抗主義為輔。兩種立法體例的基本原理不同，各具優勢。登記對抗主義更注重當事人之間的意思表示，而登記生效主義則更注重不動產的交易安全。我國民法體系中已嚴格區分物權和債權，并承認物權行為理論，未來的物權法應貫徹登記生效主義，以此與現存的物、債二分化體系相適應。

[1]王利明．物權法研究（修訂版上卷)[M]．北京：中國人民大學出版，2007：65．

[2]孫憲忠．論不動產物權登記[J]．中國法學，1995(5)：55．

[3]劉競元．登記對抗主義下的物權變動及其對抗性問題研究[D]．上海：華東政法大學，2012：35．

[4]常鵬翱．另一種物權行為理論_以瑞士法為考察對象[J]．環球法律評論，2010(2)：101．

[5]魏振瀛．民法(第五版)[M]．北京：北京大學出版，2013：228．

[6]前引[2]， 55-57．

[7]李永軍．我國《物權法》登記對抗與登記生效模式并存思考[J]．北方法學，2010(3)：40．

[8]王利明．關于物權法草案中確立的不動產物權變動模式[J]．法學，2005(8)．

[9]前引[7]，39．

[10]譚啟平．我國不動產物權登記制度的反思與構建[J]．河北法學，2005(8)：53

Civil and Commercial Law School Zhu Huimin Abstract： The real estate register system is the essential part of the Property Law． It is of great significance to social economy． Different countries varies from the register efficiency of the real property which based on different theories． The article aims to analyze two main register efficiency types in the world and discussed the register efficiency of real property in china．