“以房養老”靠譜嗎

/溫 源 程 灝

2014年7月1日起，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點。這意味著，曾引起熱議的“以房養老”商業保險正式“開閘”。

老齡化的加速，讓我國社會陷入對“老有所養”的集體憂慮。6月23日，保監會下發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，爭論已久的“以房養老”政策終于落地。從7月1日起，在未來兩年內，北京、上海、廣州、武漢等地試點“以房養老”保險業務。

“以房養老”將在多大程度上緩解未來社會的養老困境？政策實施過程中如何確保保險人的利益？這個“舶來品”能否避免出現“水土不服”？

養老體系的有益補充

所謂“以房養老”，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即60周歲以上擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。這種模式已在歐美等發達國家實行多年。

“‘以房養老’是我國養老保障體系的有益補充。”中央財經大學保險學院教授陶存文表示。數據顯示，截至2014年2月，我國60歲以上老年人數量已超過2億，占總人口的14.9%。預計2015年我國60歲以上的老年人為2.21億。按照平均一年增加860萬人的速度，估計2021—2030年我國老齡人口將超過3億。

面對中國老齡化加速趨勢，開展“以房養老”無疑有利于將社會存量資產轉化為養老資源，豐富養老保障方式，增加老年人的養老選擇。

保監會相關負責人表示，“以房養老”在國內是新鮮事物，不可能做到盡善盡美。開展“以房養老”試點不是說政府不承擔養老責任，而是市場化的一種補充。

“關于‘以房養老’的認識，有一點不得不提，那就是不宜夸大‘以房養老’的作用，它只是提供了一種市場救濟手段。‘以房養老’不會改變我國的基本養老方式——主要是以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為支撐，它只是現行養老方式的一種有益補充。”6月25日出版的《南方日報》如此評論。

其實，之前“以房養老”已在部分地區或機構實踐探索。如早在2005年，南京湯山的“溫泉留園”老年公寓，就曾在全國率先創立“以房養老南京模式”。該園規定，擁有本市60平方米以上產權房、年齡60歲以上的孤殘老人，可自愿將房產抵押給留園，經公證后入住留園，終身免交一切費用。老人去世后，房屋產權歸養老院所有。

在北京，則有“養老房屋銀行”項目，60歲以上的老人可以向養老服務機構提出需求，并把產權房交付養老服務機構，由其代老人出租，以賺取租金。租金用來抵免養老院的費用，剩余租金由老人自己處理，強調的是老人始終擁有房屋的產權。

據保監會人身保險監管部養老保險處處長姚渝介紹，和銀行推出的業務相比，由保險公司開展的以房養老業務，其最大特點在于將反向抵押業務與終身養老年金保險相結合：

一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活無憂；另一方面，老年人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有。如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

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以房養老，各國如何操作

“以房養老”模式是“舶來品”，在我們憧憬中國式“以房養老”模式的同時，不妨來看看它在歐美發達國家是如何操作的。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處分，“剩余價值”交給其繼承人。

美國：許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養老而購買了房子，并把富余的部分出租給年輕人使用。由于美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。“以房養老”已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式。

英國：“以房養老”主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購小房，用差價款養老。

日本：“以房養老”對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。

荷蘭：“以房養老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒有市場。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，他們一般不需要也不會考慮用“以房養老”這種方式來過退休后的生活。

遭遇中國式困境

事實上，“以房養老”在很多地方的探索過程中，一些共性問題已出現。

首先是觀念問題。在中國，雖然大多數老人已經對“養兒防老”的觀念有了一定的改變，但是對于家產傳后的觀念，仍然根深蒂固。

尤其是自己辛苦一輩子留下來的固定資產，大多數老人都選擇留給了子女繼承，很少有老人能接受將房子抵押給銀行或者保險公司，因為這在社會輿論看來，要么是子女極度的不孝順，要么是父母對子女沒有多少感情。很多老人雖然有改善自己晚年生活質量的需求，但是囿于這些傳統觀念，老人很少能夠有如此“魄力”將房子押給保險公司。

即使突破現實的觀念壁壘，還有一些“技術”壁壘需要面對。最大的壁壘是中國的房屋土地使用權是70年，產權到期老人沒有故去，或者保險公司剛剛接手房產而房產到期了，又或者碰上拆遷，保險公司和老人以及老人子女之間的經濟糾紛如何來處理？到目前還沒有明確完善的法律規定。

另一個必須要直面的現實問題是，國內房地產市場像“過山車”一樣起起伏伏，這使保險公司面臨巨大風險。“因為國內房地產市場發展的不穩定，而養老又是長期恒定的風險投資，所以如果抵押物面臨巨大貶值風險，保險公司積極性不會太高。”一些業內人士分析說。

“‘以房養老’的核心問題還有房屋資產如何估值的問題。目前各地試點中出現的矛盾也多數集中于房產的估值問題上。”中央財經大學保險學院院長郝演蘇告訴記者，現實情況是保險公司與“以房養老”的參與者很難就房產定價達成一致。

一般來說，老年人往往對自有房產的心理估值偏高，保險公司委托的第三方評估機構的估價普遍與老人的心理價位存在較大差距。據了解，一套房產中介標價500萬元的房子，拿到銀行抵押可能評估價只有300萬元。房地產市場周期波動對于資產升值及價格的影響明顯，如何規避、計算、對沖市場風險，對于即將試行的“以房養老”來說，現階段還沒有統一的、公開的標準。

而據記者了解，“以房養老”的另一個突出問題是，有些老人不缺錢，只是需要更多的養老服務，他們片面地認為“以房養老”就是“我把房子給了保險公司或其他機構，他們就要管我的生活起居”，甚至是“養老送終”。而當他明白“以房養老”只是提供一種增加養老資金來源的選擇時，他們往往會后悔當初的選擇。

由此可見，真正的養老需求除了資金，還有醫療、護理、心理疏導等方面的優質服務。“以房養老”是市場化運作的一種高端化服務，面對廣大公眾，仍須著力構建多樣化、多層次的養老服務保障模式。

推廣尚需時日

“以房養老”看上去很美，但推行起來卻任重道遠。

搜狐網2014年6月底發起的“以房養老”意愿調查顯示，79%的網友不會選擇“以房養老”；74%的網友不支持父母選擇“以房養老”。這一結果與《羊城晚報》今年4月發起的同題調查不謀而合。

《羊城晚報》的調查中，8成投票網友不愿“以房養老”。這部分人群中，55.4%的網友認為，房子應該作為遺產留給下一代，而27.7%的人擔憂“以房養老的法律并不完善”。

盡管面臨質疑，但仍有許多專家認為，這一政策值得期待，因為“4+2+1”的家庭模式已經出現在人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。

除此之外，老年人安度晚年的花費也在不斷增大，而“以房養老”的模式恰恰能改善“有房的富人，現金的窮人”的生活現狀。

據了解，保監會對于可開展“以房養老”試點的保險公司做出了嚴格的限定。保監會人身保險監管部主任袁序成表示，由于“以房養老”對于保險公司的要求特別高，因此未來能參與到“以房養老”政策的保險公司數量將十分有限。截至6月底，尚未有保險公司或相關以房養老的保險產品在保監會申報。

而就調查，多數壽險公司由于此前沒有“以房養老”的相關經驗，產品仍處于研發階段。

保險公司普遍的擔憂是，由于參與“以房養老”的消費者都是60歲以上的老年人，很容易出現改變主意的情況；同時，一旦被保險人身故后其家屬不承認“以房養老”的保險合同，保險公司將不得不面臨隨之而來的法律風險和輿論壓力。保監會方面也反復強調，保險公司開展此項業務，將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險等。

事實上，“以房養老”在國外也是小險種，沒有特別成熟的經驗可以借鑒。即使在美國、歐洲等發達國家，以房養老實施過程中也不斷出現各種矛盾和問題，“以房養老”僅占整個養老市場的10%左右。有專家認為，“以房養老”在中國也將是一個小眾業務，不可能成為主流。袁序成預計，有能力、有意愿參與這種業務的公司不會太多。

如何更好地推廣“以房養老”保險政策？郝演蘇認為，關鍵在于完善市場定價與資產評估機制，建立公開化、公正化的市場化的“以房養老”操作體系，切實保障被保險人的利益。

“‘以房養老’仍然有一定的市場需求，推動試點順利開展，一方面亟待試點細則‘落地’，另一方面，還需要多宣傳這個新生事物，轉變傳統的養老觀念。對一些特殊人群來說，‘以房養老’模式很好，可是接受度不高，各方應該加強輿論引導，讓這個新事物更容易被接受。”一些業內人士撰文呼吁。