11.地下停車場是否應當分攤成本

11.地下停車場是否應當分攤成本

問：本公司開發的商品房，地下一、二層規劃為地下停車場，其中有一部分屬于人防設施。請問，地下停車場是否應當分攤成本？

鄖志房地產開發有限公司 吳均

答：地下停車場是否分攤成本應當區分不同稅種區別對待：

1．根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條的規定，土地增值稅的扣除項目包括：房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：（1）建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。根據上述規定，房地產企業建造的地下停車場是否應分攤土地成本，要看其是否在可售面積內。如果其屬于可售建筑面積，應當分攤土地成本；如果不屬于可售面積，如地下人防，則不用分攤土地成本。

2．《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第三十三條規定：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。企業利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。也就是說，對于未獨立建造的地下室（無論是否有產權）均作公共配套處理，其成本由可售面積分擔。但地下停車場在以后銷售或租賃，就不存在扣除成本或計提折舊費用。

需要說明的是：在同一土地增值稅清算單位中，即有普通住房又有非住房，而按照土地增值稅政策的規定，即建造普通住房又建造非住房，應當分別計算土地增值稅。地下停車場屬于非住房范疇，作為可售的情況下，相應對土地成本、開發成本是否一律按建筑面積法分攤？未獨立建造的地下車位是否需負擔土地成本，應視土地出讓金是否分地上容積率與地下容積率構成，如無地下容積率，則不需負擔土地成本。舉例說明，如用地面積1000m2，容積率2．5，建筑密度35%，僅一單體建筑，基座占地面積為350m2。為解決車位問題，地下室占地面積為800m2，如地下室也按占地面積分攤土地成本，則占地分攤用地面積超過用地總面積。因此，未計地下車位不需分攤土地成本。

但在企業所得稅上，雖然地下停車場不論是否可售，一律作為公共設施處理，在可售房屋中進行分攤。因為開發的商品房用途不同，比如商業用途與住房用途不同，有可能作為兩個甚至于兩個以上成本核算單位。而對地下停車場的成本是否分攤土地成本以及共同的成本費用，公共設施的費用等如何歸集直接影響著企業所得稅的結果。根據國稅發〔2009〕31號文第二十九條的規定，企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：（一）占地面積法。（二）建筑面積法。（三）直接成本法。（四）預算造價法。根據上述規定，不同房地產類型共同的成本、費用包括土地使用權成本、開發成本、開發費用等。地下停車場應當分攤土地使用權成本、開發成本、開發費用等，即經過二次分配之后確認的成本作為公共設施費用在可售面積中進行分攤。

王博