8．轉(zhuǎn)租房屋納稅嗎，繳納哪些稅

8．轉(zhuǎn)租房屋納稅嗎，繳納哪些稅

問：某居民2014年年初租了一套底商，面積600平方米，合同約定租期五年，年租金10萬元，每年年初繳納租金，相關(guān)的稅費由承租方承擔(dān)，并已繳納14年的相關(guān)稅費34700元，其中第一季度土地使用稅900元（年每平方米6元），原本準備開一個飯店，但因技術(shù)等問題未能開業(yè)，目前準備以14萬元價格將其轉(zhuǎn)租給他人。請問，轉(zhuǎn)租房屋還納稅嗎，納哪些稅？

福建省廈門市天府飯店 李奇

答：我國流轉(zhuǎn)稅是按環(huán)節(jié)征稅，財產(chǎn)稅一般按年征收，分次繳納，合同印花稅按簽訂合同金額征稅，承租房屋后再轉(zhuǎn)租屬兩個不同的納稅環(huán)節(jié)，因此，轉(zhuǎn)租房屋也要繳納相關(guān)稅費，按照我國現(xiàn)行稅收制度規(guī)定，轉(zhuǎn)租房屋要依次繳納以下稅費。

一、營業(yè)稅及附加

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）規(guī)定：租賃業(yè)屬于營業(yè)稅的征收項目，租賃業(yè)是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)租屬于租賃業(yè)的特殊形式，應(yīng)當繳納營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令2008年第540號）及其實施細則的規(guī)定，轉(zhuǎn)租人取得的轉(zhuǎn)租收入應(yīng)按收入全額計算繳納營業(yè)稅。

《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》（國發(fā)〔1985〕19號）及《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費附加的暫行規(guī)定〉的決定》（國務(wù)院令第448號）規(guī)定：轉(zhuǎn)租房屋在繳納營業(yè)稅的同時，還要按繳納營業(yè)稅的數(shù)額計算繳納城建稅和教育費附加。

二、印花稅

《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號，以下簡稱《印花稅暫行條例》）第二條第一款規(guī)定：財產(chǎn)租賃合同為應(yīng)納稅憑證。《印花稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當按照本條例規(guī)定繳納印花稅。”因此，簽訂房屋租賃合同應(yīng)繳納印花稅，稅率為1‰。

三、房產(chǎn)稅

按照《中華人民共和國城市房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）第二條的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納，產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。因此房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。

從房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)看，按房屋租金征收的房產(chǎn)稅同時兼有流轉(zhuǎn)或者行為稅的性質(zhì)，雖然暫行條例規(guī)定轉(zhuǎn)租房屋者不是房產(chǎn)稅的直接納稅義務(wù)人，但既然原租賃合同約定相關(guān)稅費由承租方繳納，本著實質(zhì)重于形式的原則，在轉(zhuǎn)租時轉(zhuǎn)租人對收取的租金也要繳納房產(chǎn)稅（約定由再承租人承擔(dān)除外）。不過各地在應(yīng)納稅額的計算上有著不同的規(guī)定，如吉林省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)政策的通知》（吉地稅發(fā)〔2006〕42號）規(guī)定：承租人轉(zhuǎn)租的房屋，按轉(zhuǎn)租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅。上海市地方稅務(wù)局《關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》（滬地稅地〔1996〕42號）對原關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規(guī)定停止執(zhí)行。因此，轉(zhuǎn)租房屋的房產(chǎn)稅應(yīng)按照本地區(qū)主管稅務(wù)機關(guān)的具體規(guī)定執(zhí)行。

四、土地使用稅

《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行法規(guī)〉的通知》（國稅地〔1988〕15號）第四條規(guī)定：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅，因此，既然原租賃合同約定相關(guān)稅費由承租方繳納，同樣，在轉(zhuǎn)租時轉(zhuǎn)租人對收取的租金也要繳納土地使用稅（約定由再承租人承擔(dān)或者當年已繳足除外）。

五、個人所得稅

《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈中華人民共和國個人所得稅法〉的決定》（主席令2011年第48號）及《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國個人所得稅法實施條例〉的決定》（國務(wù)院令2011年第600號）規(guī)定：財產(chǎn)租賃所得應(yīng)當繳納個人所得稅，其財產(chǎn)租賃所得是指個人出租建筑物、土地使用權(quán)、機器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得；稅率為20%；扣除費用為每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%。但對房屋轉(zhuǎn)租征收個人所得稅各地也有不同的規(guī)定，如根據(jù)福建省廈門市地方稅務(wù)局《關(guān)于私房出租若干稅收征管問題的公告》（福建省廈門市地方稅務(wù)局公告2011年第3號）第四條的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)租房屋取得的租金收入按應(yīng)納稅所得額的10%繳納個人所得稅，其應(yīng)納稅所得額是指納稅義務(wù)人的租金收入扣除稅、費標準后的余額，減除稅費標準和順序為：①財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費（如在前期出租時已繳納房產(chǎn)稅，對轉(zhuǎn)租行為不再征收房產(chǎn)稅）；②向出租方支付的租金（具有承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次（月）從租金收入中扣除）；③由納稅人負擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；④稅法規(guī)定的費用扣除標準。

綜合上述，根據(jù)你提供的資料，雖然前期租賃合同約定各項相關(guān)稅費由承租方承擔(dān)，但在轉(zhuǎn)租合同沒有特別約定的情況下，你對轉(zhuǎn)租房屋取得的轉(zhuǎn)租收入還應(yīng)依次繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅（已繳納的部分除外）和個人所得稅，具體數(shù)額如下：

1．應(yīng)繳納的營業(yè)稅：140000× 5%＝7000（元）。

假定城建稅的稅率為7%，教育費附加（含地方教育費附加）為5%，應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加：7000×（7%＋5%）＝840（元）。

2．應(yīng)繳納的印花稅：140000× 0．1%＝140（元）。

3．應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。

如按減出前期租金的差額征收房產(chǎn)稅，則應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅：（140000-100000）×12%＝4800（元）。

4．應(yīng)繳納的土地使用稅。

因土地使用稅是按年分次繳納，而不能重復(fù)征收，假定按季繳納，轉(zhuǎn)租合同簽訂日為4月1日，則在轉(zhuǎn)租時你應(yīng)繳納的土地使用稅為600×6÷4＝900（元）。

5．應(yīng)繳納的個人所得稅。

按福建省廈門市的規(guī)定計算，轉(zhuǎn)租房屋的應(yīng)納稅所得額：140000-100000-7000-840-140-100-4800-12000-900-900＝13320（元）。

應(yīng)繳納的個人所得稅：13320×（1-20%）×20%＝2131．2（元）。

其中減除的100元為轉(zhuǎn)租人承租房屋時法定應(yīng)由承租方繳納的印花稅，減除的12000元和第二個900元為前期承租房屋時雙方約定（從上述相關(guān)政策規(guī)定看也可視為法定）應(yīng)由承租方繳納的房產(chǎn)稅和土地使用稅（如若在轉(zhuǎn)租合同中明確房產(chǎn)稅和土地使用稅也由承租方承擔(dān)，其4800元的房產(chǎn)稅和第一個900元的土地使用稅則不允許稅前扣除），至于在前期承租房屋時承租方替出租方（房屋所有權(quán)人）繳納的營業(yè)稅及附加以及所得稅，因承租方不是法定納稅義務(wù)人，不能在計算繳納房屋轉(zhuǎn)租個人所得稅時在稅前扣除。

邢國平 肖賀然